รมช.คลัง คาดการณ์ธุรกิจอสังหาฯปี61แข็งแกร่งจากอานิสงส์ลงทุนสาธารณูปโภคภาครัฐ ระบุการใช้ที่ดินในเมืองเป็นรูปแบบมิกซ์ยูสมากขึ้น พร้อมเร่งผลักดันพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ หนุนใช้ที่ดินลีสโฮลด์ ล่าสุดมติครม.อนุมัติร่างพ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ และร่างพ.ร.บ.การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ แล้ว ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนกฤษฎีกาหวังเพิ่มความคล่องตัว-ควบคุมที่ดินสมบัติแผ่นดินทั้งใน-ต่างประเทศได้ง่าย
นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนช่วยว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยในงานสัมมนาซึ่งจัดโดยสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภายใต้หัวข้อ “โอกาสของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี2561” ว่า สภาวะเศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะประเทศขนาดใหญ่ซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นตามไปด้วย เช่น การขยายตัวของสหรัฐยุโรป และจีน
สำหรับประเทศไทยมีการขยายตัวมาจากหลายๆปัจจัยที่ช่วยในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในประเทศซึ่งมาจาก 3 ปัจจัยหลัก โดยเฉพาะภาคการส่งออก ที่ขยายตัวร้อยละ 9.7 ต่อปี ซึ่งสูงที่สุดดในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันการบริโภคของภาคเอกชนก็ขยายตัวร้อยละ 9.7 ต่อปี ส่วนการท่องเที่ยวมีจำนวนสูงถึง 35.4 ล้านคน มีรายได้จากการท่องเที่ยวถึง 1.84 ล้านล้านบาท ถือเป็นการสร้างรายได้ถึง 11.8%ต่อจีดีพี โดยในปี2561 นี้มีการใช้จ่ายเม็ดเงินเข้ามาในระบบเศรษฐกิจมากขึ้น โดยวงเงินงบประมาณที่ตั้งขึ้นมาในปีนี้อยู่ที่ 6.6 แสนล้านบาท ดังนั้นภาคธุรกิจอสังหาฯจึงมีโอกาสที่จะเกิดขึ้นในเร็วๆนี้คือ การขยายโครงข่ายคมนาคมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัดที่มีรถไฟรางคู่ผ่าน ขณะเดียวกันก็จะเป็นโอกาสของตลาดผู้สูงอายุ ที่จะมาเสริมพร็อพเพอร์ตี้ เซกเตอร์ ให้มีความแข็งแกร่งมากขึ้น
“ธุรกิจอสังหาฯเป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่ามีความต่อเนื่องและเชื่อมโยงกับธุรกิจอื่นๆ โดยเฉพาะภาคการผลิตและการบริการ ซึ่งจะพบว่าพร็อพเพอร์ตี้ เซกเตอร์ มีบทบาทกับเศรษฐกิจมากขึ้นตามลำดับ ปี2560 มีอัตราการเติบโตถึงร้อยละ 8.2 ของจีดีพี และกิจกรรมด้านอสังหาฯมีการขยายตัวถึงร้อยละ 6.4 โดยการขยายตัวด้านการบริการด้านการปล่อยเช่า มีการขยายตัวค่อนข้างสูง ส่วนเมื่อไตรมาส4/2560 มีสินเชื่อคงค้าง 3.5 ล้านล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 6.2 แต่ของผู้ประกอบการมีการขยายตัว 3 แสนล้านบาทเศษ ขยายตัวร้อยละ 7.7 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ดังนั้นจะเห็นว่าทั้งอุปสงค์และอุปทานมีการขยายตัว จึงยังมีโอกาสที่จะขยายตัวได้อีก” นายวิสุทธิ์ กล่าว
นายวิสุทธิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ด้านเส้นทางคมนาคม ปัจจุบันมีรถไฟฟ้าหลายสายมาก ส่งผลให้ทำเลสำคัญๆมีความต้องการสูง นักลงทุน ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ เข้าไปลงทุนเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ราคาที่ดินมีราคาสูงขึ้น แนวโน้มของการใช้ที่ดินโดยเฉพาะในเมืองก็จะเป็นในลักษณะมิกซ์ยูสมากขึ้น จะมีการใช้พื้นที่ผสมผสานระหว่างธุรกิจเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเข้ามาร่วมกันมากขึ้น ทำให้การใช้ประโยชน์ได้เต็มศักยภาพ เพราะมีความเป็นเมืองที่สูงขึ้น และจะมีโครงการในรูปแบบคล้ายๆกันมากขึ้น
และสิ่งที่ท้าทายในขณะนี้คือข้อบัญญัติต่างๆของกทม.ที่ระบุข้อจำกัดให้อาคารบางประเภทไม่สามารถเกิดขึ้นในเมืองได้ โดยเฉพาะในเขตซีบีดี ส่วนลีสโฮลด์ ก็เป็นอีกส่วนหนึ่งที่จะเข้ามาในตลาด เพราะมีต้นทุนราคาที่ดินที่ต่ำกว่า ขณะนี้ก็เริ่มเหลือน้อยลง และถูกนำไปใช้ประโยชน์ค่อนข้างมากแล้ว แต่ปัจจุบันยังไม่มีกฎหมายที่รองรับสิทธิ์ที่แข็งแรง ก็พยายามผลักดันร่างพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ ซึ่งรับรองสิทธิการเช่าของเอกชน ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการก่อสร้างอาคารต่างๆ และให้โอกาสให้ผู้ใช้ประโยชน์สามารถใช้ทรัพย์อิงสิทธิ์ได้หลากหลายประโยชน์ ทั้งขาย โอน เป็นหลักประกัน ต่อเติมได้ โดยไม่ต้องได้รับสัญญาจากผู้ให้ทรัพย์ ซึ่งอยู่ในขั้นตอนการพิจารณา ส่วนจะออกมาในรูปแบบไหนคงต้องมาว่ากันอีกครั้งหนึ่ง โดยจะถือเป็นโอกาสหนึ่งที่จะทำให้ทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดในกทม.-ปริมณฑล โดยเฉพาะในเขตซีบีดีสามารถที่จะนำมาใช้ประโยชน์ได้ โดยไม่ต้องกระทบต่อข้อบัญญัติท้องถิ่น
ส่วนโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor:EEC) โดยเฉพาะบริเวณรอบชุมชนสนามบินอู่ตะเภา ก็จะมีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ที่พักอาศัยรอบสถานีรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง และท่าเรือจุกเสม็ดเกิดขึ้นมาก จึงทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในวงกว้าง ส่วนโครงการ “ไทยแลนด์ ริเวียร่า” หรือถนนเลียบชายฝั่งทะเลด้านตะวันตกของอ่าวไทย ครอบคลุมพื้นที่ภาคกลางตอนล่างต่อเนื่องภาคใต้ตอนบน ตั้งแต่สมุทรสงคราม เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ ชุมพร และระนอง ก็ต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง โดยต้องสร้างโครงข่ายการคมนาคมเพิ่มเติม ซึ่งจะช่วยให้พร็อพเพอร์ตี้ เซกเตอร์ ขยายตัวในภูมิภาคดังกล่าวได้
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุนั้นภาครัฐก็พยายามก็นำร่องให้ เพราะไม่มีต้นทุนด้านที่ดิน ด้วยการไปจับมือกับมหาวิทยาลัยต่างๆ ในการเป็นคอมเพล็กซ์รองรับผู้สูงอายุที่ยังแข็งแรง และผู้ป่วยที่ติดเตียง ก็มีแผนที่จะขยายไปต่างจังหวัด เช่น เชียงใหม่ ประจวบคีรีขันธ์ นครนายก ซึ่งเชื่อว่าผู้สูงอายุในกลุ่มนี้มีงบประมาณที่มาก แต่ก็ต้องใช้ระยะเวลาในการพัฒนาในส่วนนี้นานเช่นกัน ขณะเดียวกันภาคเอกชนก็จะเข้ามาลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ากลุ่มดังกล่าว จึงเชื่อว่าจะเป็นอีกบริการหนึ่งที่จะขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ผู้สูงอายุได้มีทางเลือกและทำให้คุณภาพชีวิตที่เหลืออยู่ดีขึ้น
นอกจากนี้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2561 ที่ผ่านมา มีมติอนุมัติหลักการร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ที่ราชพัสดุ พ.ศ. …. และร่างพ.ร.บ.การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. ….ซึ่งขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา โดยในส่วนของพ.ร.บ.ที่ราชพัสดุนั้นแก้ไขในนิยามและสาระสำคัญ เพื่อให้การทำงานคล่องตัวขึ้น เนื่องจากกฎหมายใช้มานานประมาณ 43 ปี ประกอบกับข้อกำหนดของทางกฤษฎีกาเรื่องการทบทวนกฎหมายทุกๆ 5 ปี โดยการปรับปรุงร่างพ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ ได้กำหนดนิยามคำว่าที่ราชพัสดุให้มีความชัดเจนมากขึ้น โดยจะนับรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินที่ตั้งอยู่ในต่างประเทศด้วย นอกจากนี้ได้กำหนดองค์ประกอบการของคณะกรรมการที่ราชพัสดุเพิ่มเติม เนื่องจากเห็นว่าควรจะมีภาคเอกชนเข้าร่วมด้วย เพื่อให้มีความคล่องตัวเพิ่มมากขึ้น และควบคุมได้ง่ายขึ้น
“ความคืบหน้าของพ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ ทางครม.มีมติเห็นชอบในหลักการแล้ว ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา โดยการแก้ไขพ.ร.บ.ในครั้งนี้ เพื่อกำหนดนิยามที่เกี่ยวข้องให้มีความชัดเจนและคล่องตัวมากขึ้น เช่น อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่เป็นที่ราชพัสดุ ก็ได้ประสานกับทางกระทรวงการต่างประเทศแล้ว เพราฉะนั้นหากมีกฎหมายนี้ออกมารองรับ เรื่องรายละเอียดต่างๆ ก็จะทยอยออกกฎหมายลูกในอนาคต นอกจากนี้แล้วได้เสนอให้แก้ไข การพิจารณาโครงการบริการสาธารณะที่วงเงินเกิน 5,000 ล้านบาท จะต้องผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการที่ราชพัสดุด้วย” นายวิสุทธิ์กล่าวในที่สุด
