เทคนิคการลงทุนอสังหา
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน คอนโด บ้าน ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน
และอื่นๆ อีกมากมาย นับวันยิ่งมีนักลงทุนทั้งมือเก่าและมือใหม่เข้ามาให้ความสนใจกันมากขึ้น นั่นเป็น
เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ ในขณะที่ใช้เงินลงทุนเพียงน้อยนิด
ถ้าคุณเรียนรู้วิธีและเทคนิคในการลงทุน
การลงทุนอสังหาฯ นั้น ถ้ามองลงไปลึกๆ มีสารพัด 108 วิธีในการสร้างรายได้ให้กับเรา แต่วันนี้จะสรุปวิธี
ง่ายๆ ที่จะรวยด้วยอสังหาฯ มาซัก 8 วิธีแล้วกันนะคะ รับรองว่าทั้ง 8 วิธีนี้ง่ายและใช้ได้กับทุกคนที่หลงรัก
การลงทุนแบบนี้ค่ะ
 |
1) การลงทุนแบบปล่อยเช่ารายเดือนเป็นช่องทางการลงทุนขั้นพื้นฐานที่ใครๆ ก็ชอบ เพราะได้เป็นเสือ นอนกิน เริ่มจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ห้องเช่า จากนั้นก็นำมาปล่อยเช่าเก็บรายได้ทุก เดือนๆ โดยใช้แรงแค่การบริหารเพียงไม่กี่วันต่อเดือนเท่านั้น แต่ หลักสำคัญของการลงทุนแบบปล่อยเช่านั้น คือ “ทำเลและกลุ่ม เป้าหมายผู้เช่า” รายได้จากการปล่อยเช่าขึ้นอยู่กับทำเลและ ต้นทุนที่ลงทุนไป เช่น ถ้าได้ทรัพย์มาในราคาที่ถูกอยู่ในทำเลที่ดี ย่อมได้ค่าเช่าดี รายได้ต่อเดือนก็ย่อมสูงประมาณ 8-12% เลยที เดียว แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ ในกรณีที่กู้เงินมา ลงทุน |
2) การลงทุนแบบปล่อยเช่ารายวันเดิมทีค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโด ห้องเช่า อพาร์ทเมนต์ มักเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน แต่ก็มีกรณีที่ทำเลนั้น เป็นทำเลที่มีความต้องการมาก มีผู้คนหมุนเวียน เดินทางมาแวะ พัก นักท่องเที่ยวบางคนไม่ต้องการพักโรงแรม หรือที่พักที่มีราคา แพง ขออาศัยเพียงแค่ที่หลับนอนที่พออำนวยความสะดวกได้ บ้าง ด้วยความต้องการแบบนี้จึงมีนักลงทุนที่มีความคิดสร้างสรรค์ เช่าบ้าน ตึก อาคารพาณิชย์ ในทำเลที่ดีแล้วลงทุนตกแต่ง แบ่ง ห้องให้เช่า ทำเป็นโฮสเทล ถือได้ว่าเป็นช่องทางการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ที่ดีทีเดียวได้ผลตอบแทนคุ้มค่ามากๆ เพียงแค่ใช้ ความคิดสร้างสรรค์ใส่ลงไป รายได้รายเดือนจะกลายเป็นรายได้ รายวันทันที สิ่งสำคัญอยู่ที่ความคิดสร้างสรรค์ ประสบการณ์จาก การท่องเที่ยวและเรียนรู้ความต้องการของลูกค้าที่มาพัก หาทำเล ที่เหมาะสม แค่นี้ก็สร้างรายได้ได้ไม่ยากค่ะ |
 |
 |
3) การลงทุนแบบเก็งกำไรนับว่าเป็นช่องทางการลงทุนขั้นเริ่มต้นของนักลงทุนมือใหม่ค่ะ เพียงแค่ซื้อใบจองแล้วก็ปล่อยขายก็ทำกำไรได้แล้ว ฟังดูเหมือน ง่าย แต่ในความเป็นจริงการลงทุนแบบเก็งกำไรนี้ ก็มีเทคนิคที่ ควรเรียนรู้อยู่บ้าง สิ่งสำคัญที่จะสร้างรายได้ด้วยการเก็งกำไร คือ ต้องเรียนรู้เรื่องทำเล ต้องเป็นทำเลที่มีศักยภาพ โครงการที่ลงทุน ต้องเป็นโครงการที่มีชื่อเสียงมีประสบการณ์ ต้องเรียนรู้เรื่องวง รอบในการทำกำไร หมายความว่า ต้องรู้ช่วงเวลาของราคา เช่น ช่วงก่อนพรีเซล หลังพรีเซล 6 เดือน 1ปี ช่วงก่อสร้าง ช่วงสร้าง เสร็จ ช่วงก่อนโอน และช่วงหลังโอน เป็นต้น แต่ละช่วงสามารถ ทำกำไรได้แตกต่างกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความพอใจของแต่ละบุคคล ค่ะ ที่สำคัญอย่าลงทุนตามข่าวกระแสหรือตามเพื่อนเป็นอันขาด ค่ะ |
4 การลงทุนแบบซ่อมแล้วขายเป็นอีกหนึ่งวิธีสร้างความร่ำรวยได้จากอสังหาริมทรัพย์ค่ะ หลาย คนเจอช่องทางนี้โดยไม่รู้ตัว เพียงแค่อยากซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง แล้วมาตกแต่งสวยงาม จากนั้นก็มีคนมาเสนอราคาขอซื้อต่อ แค่นี้ คุณก็สามารถทำกำไรได้แล้วค่ะ สำหรับการลงทุนแบบซ่อมแล้ว ขายนั้น สิ่งที่จะทำให้เราได้กำไรมากที่สุด คือ การได้ทรัพย์มาใน ราคาที่ถูกที่สุด ซึ่งมีหลายช่องทาง เช่น การประมูลจากกรมบังคับ คดี เจ้าของร้อนเงินต้องการใช้เงินด่วน แต่สิ่งที่เราต้องคำนึงถึง คือ ทรัพย์นั้นอยู่ในทำเลที่ดีพอใช้ มีโครงสร้างที่แข็งแรง ราคาถูก กว่าท้องตลาด นอกจากนั้นเราต้องเสาะแสวงหาวัสดุ อุปกรณ์ที่ใช้ ในการ Renovate ที่ดี ราคาถูก เพื่อให้ได้ต้นทุนที่ถูกที่สุด ที่ เพียงแค่นี้เราก็สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มจากทรัพย์นั้นได้ค่ะ |
 |
 |
5) การลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าหรือการเป็นนายหน้านั่นเอง เป็นการลงทุนที่เป็นตัวเชื่อมโยง โดยการหาคนซื้อและคนขายที่มีความต้องการตรงกันให้มาเจอ กันโดยผ่านตัวเราเอง เพียงแค่นี้ก็สามารถสร้างรายได้จาก อสังหาริมทรัพย์ได้แล้วค่ะ ส่วนมากรายได้จากการเป็นนายหน้า อยู่ที่ 2-4% จากราคาขายและขึ้นอยู่กับการตกลงตามเงื่อนไขที่ ได้ทำสัญญาไว้ค่ะ ลองคิดดูเล่นๆ ถ้าเจอแจ็คพอตขายบ้านราคา 20 ล้าน ได้ค่านายหน้า 3% ก็เป็นเงิน 600,000 แล้วนะคะ แต่ สิ่งสำคัญที่นายหน้าต้องมี คือ ความอดทน ขยัน ทักษะการเจรจา รอบรู้ในเรื่องอสังหาฯ ทำเลต่างๆ เป็นต้น
|
6 การลงทุนโดยเป็นผู้ประกอบการหลายคนที่เริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์มาได้ระดับหนึ่งพอรู้ ลู่ทาง ก็อยากที่จะเป็นเจ้าของโครงการเสียเองเพราะผลตอบแทน ที่ได้สูงกว่า 80-100% เลยทีเดียว จึงไม่แปลกที่นักลงทุนส่วน ใหญ่เริ่มต้นจากการลงทุนที่ดินแปลงเล็กๆ สร้างอาคาพาณิชย์ ขาย สร้างห้องแถวขายเริ่มจาก 2-4 ห้องแล้วขยับขยายไปให้ ใหญ่ขึ้น นักลงทุนบางคนฉลาดกว่านั้น คือ การใช้เงินตัวเองให้ น้อยที่สุดโดยการติดต่อเจ้าของที่ดินทั้งๆ ที่ยังไม่ต้องลงทุนซื้อ ที่ดิน เสียเพียงค่าก่อสร้าง จากนั้นขายได้ก็แบ่งกำไรกันไป ก็นับ เป็นอีกวิธีในการสร้างความร่ำรวยจากอสังหาริมทรัพย์ค่ะ
|
 |
 |
7) การลงทุนกับกองทุนเป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะทำให้เรารวยด้วยอสังหาฯ โดยไม่ต้องปวดหัว กับคนค่ะ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ กองทุนรวมประเภท หนึ่งค่ะ ที่ผู้จัดการกองทุนจะระดมเงินทุนจากเราหรือประชาชน ทั่วไป โดยการขายหน่วยลงทุน และนำเงินทุนที่ได้ไปลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น นำทุนที่ได้ไปลงทุนในที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ คลังสินค้า ศูนย์ แสดงงาน ศูนย์การค้า หรือสนามบิน เป็นต้น โดยส่วนใหญ่แล้ว กองทุนจะนำทรัพย์นั้นไปบริหาร เพื่อให้ได้ค่าเช่าจากการลงทุน หลังจากหักค่าใช้จ่ายก็จะนำรายได้มาแบ่งเป็นเงินปันผลให้กับผู้ ลงทุน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 6-10% แล้วแต่กองทุนค่ะ
|
8) การลงทุนกับนักลงทุนรายใหญ่สำหรับคนที่มีประสบการณ์ในการลงทุน มีมนุษยสัมพันธ์ดี เก่งใน การเจรจาต่อรอง มีคอนเนคชั่นมาก รู้จักนักลงทุนเยอะ เป็นคนมี เครดิต มีความคิดสร้างสรรค์และไอเดีย คุณสามารถเอา ประสบการณ์แลกเงินได้ โดยคุณไม่ต้องลงทุนเลยแม้แต่บาท เดียว นับเป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะทำให้คุณรวยแบบก้าวกระโดด เพียง แค่เรานำไอเดียที่มีเสนอขายแผนธุรกิจให้กับนักลงทุนรายใหญ่ที่ มีเงินทุนได้ แต่คุณจะต้องมั่นใจว่าแผนโครงการนั้นๆ จะสร้างผล ตอบแทนอย่างคุ้มค่าให้นายทุน สิ่งสำคัญ คือ คุณต้องรู้วิธีการ เขียนแผน งบการเงิน (NPV, IRR) มีประสบการณ์ในการลงทุน มาระดับหนึ่ง รู้เรื่องทำเล กลุ่มเป้าหมาย และเรื่องอื่นๆ ที่สำคัญ ต่อการทำโครงการ จึงจะทำให้แผนนั้นน่าสนใจต่อกลุ่มนายทุน |
 |
จาก 8 วิธีที่กล่าวมาสามารถสร้างความร่ำรวยจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ สำหรับผู้เริ่มต้นใหม่จริงๆ
ยุ้ยแนะนำว่าก่อนที่จะเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรเช็คตัวเองก่อนว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นช่อง
ทางในการลงทุนที่คุณรักแล้วหรือยัง เป็นทางเลือกในการลงทุนที่คุณชื่นชอบแล้วใช่ไหม…ถ้าคำตอบคือ
“ใช่” จะมัวรออะไร…ลุยเลยค่ะ!!
บทความโดย คุณยุ้ย อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง
นักเขียนเจ้าของหนังสือ “ไม่ต้องไฮโซ ก็ลงทุนคอนโดได้” จบการศึกษาปริญญาโทคณะวิทยาศาสตร์มหาวิทยาลัยเทคโนโลยี พระจอมเกล้าพระนครเหนือ จากน้ันผันตัวเองมาเป็นมนุษย์เงินเดือนทำงานที่สถานีวิทยุ โทรทัศน์กองทัพบก เธอยังคงเป็นมนุษย์เงินเดือนมีรายได้กระเป๋าหลักอยู่เหมือนเดิม และปัจจุบันก็เป็นทั้งนักลงทุนในคอนโด วิทยากรรับเชิญบรรยายให้กับโครงการคอนโดหลายที่ บรรยายให้ความรู้เรื่องการลงทุน การบริหารเงิน ให้กับองค์กรและหน่วยงานต่างๆมากมาย
