จากผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยย่านมีนบุรีช่วงบางชัน-คันนายาว ของบริษัท บาเนีย(ประเทศไทย)จำกัด ให้บริการระบบค้นหาที่อยู่อาศัยผ่านเว็บไซต์ Baania.com และบริการข้อมูลการตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย big data analytic พบว่าย่านมีนบุรีซึ่งอยู่ในเขตกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก ซึ่งถือว่าค่อนข้างห่างจากกรุงเทพฯชั้นในอยู่พอสมควร แต่ล่าสุดรัฐบาลได้อนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2564 และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) กำหนดเปิดให้บริการในปี 2567 โดยรถไฟฟ้าทั้ง 2 เส้นทางนี้จะเชื่อมโยงการเดินทางจากกรุงเทพฯฝั่งตะวันออกเข้าสู่เมืองได้สะดวกยิ่งขึ้นและเป็นปัจจัยบวกที่จะทำให้โครงการที่อยู่อาศัยในย่านมีนบุรีน่าจับตามองขึ้นอย่างมาก จึงมีความเป็นไปได้อย่างสูงที่ในอนาคตย่านมีนบุรีนี้จะกลายเป็นทางเลือกสำหรับการหาพื้นที่พักอาศัยของคนกรุงที่อยากหลีกหนีความวุ่นวายจากในเมือง
ดังนั้นย่านมีนบุรีช่วงบางชัน-คันนายาวถือเป็นพื้นที่น่าจับตามองอีกแห่ง เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตรถไฟฟ้าทั้ง 2สาย และมีจุดตัดที่บริเวณสถานีมีนบุรี โดยแนวเส้นถนนตั้งแต่ทางพิเศษกาญจนาภิเษกตัดกับถนนรามคำแหงและถนนหทัยราษฏร์ พบว่าปัจจุบันที่อยู่อาศัยย่านมีนบุรีในพื้นที่บางชัน-คันนายาว ประกอบไปด้วยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่ โครงการบ้านและทาวน์โฮมจำนวนทั้งสิ้น 127 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ยังเปิดขายจำนวน 40 โครงการ
รถไฟฟ้า2สายช่วยดึงกำลังซื้อตลาดแนวราบอนาคต
นางสาวอัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจุบันที่อยู่อาศัยในพื้นที่ย่านบางชัน-คันนายาว ที่มีราคาสูงสุด 3 อันดับแรกล้วนเป็นบริเวณที่ติดกับทางพิเศษกาญจนาภิเษกทั้งสิ้น สำหรับพื้นที่หมายเลข 1 ติดกับถนนรามอินทราฝั่งขาเข้ากรุงเทพฯชั้นใน ทำให้มีราคากลางของโครงการที่อยู่อาศัยสูงถึง 5.84 ล้านบาท และมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 19,140 บาท สูงกว่าโครงการในพื้นที่หมายเลข 6 ซึ่งอยู่ฝั่งตรงข้ามของถนนอยู่มาก โดยมีราคากลางสูงกว่าถึง 1.9 เท่า และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่าถึง 2.3 เท่า
สำหรับพื้นที่หมายเลข 2 ที่มีทั้งสถานบริการสุขภาพอย่าง โรงพยาบาลนพรัตนราชธานี อีกทั้งเดินทางสะดวกด้วยถนนรามอินทรา ทำให้ราคากลางที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 4.77 ล้านบาท และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 16,850 บาท/ตารางเมตร ส่วนโครงการในพื้นที่หมายเลข 3 ราคากลางที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 4.41 ล้านบาท และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่สูงกว่าพื้นที่หมายเลข 2 เล็กน้อยที่ 23,040 บาท/ตารางเมตร
“ภาพรวมการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านและทาวน์โฮม) ในพื้นที่ย่านมีนบุรี ช่วงบางชัน-คันนายาว มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2555 จนถึงปัจจุบัน โดยส่วนใหญ่เกิดขึ้นตามแนวถนนสายหลักในพื้นที่ เนื่องจากปัจจุบันในพื้นที่ยังคงไม่มีระบบขนส่งมวลชนทางราง ทำให้คนในพื้นที่ต้องพึ่งพาการเดินทางทางถนนเป็นหลัก แต่ในอนาคตเมื่อมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ จะมีโครงการที่เกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมาก”นางสาวอัญชนา กล่าว
ทั้งนี้จากข้อมูลราคาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบย่านมีนบุรีช่วงบางชัน-คันนายาวจะพบว่า ค่ากลางราคาขายของโครงการในพื้นที่นี้มีแนวโน้มการเติบโตเฉลี่ย 0.54% ต่อปี เนื่องจากมีโครงการใหม่ในพื้นที่ที่มีราคากลางต่ำกว่าราคาเฉลี่ยเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคากลางของโครงการบ้านและทาวน์โฮมจะแปรผันไปตามโครงการใหม่ที่เกิดขึ้น แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 24,105 บาท/ตารางเมตร และมีการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 1.48% ต่อปี
“ย่านมีนบุรี ช่วงบางชัน-คันนายาว เป็นอีกทำเลที่สามารถรองรับการอยู่อาศัยของคนในกรุงเทพฯและปริมณฑล เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีถนนสายหลักเชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวกอยู่แล้ว ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าทั้งสายสีชมพูและส้มเปิดให้บริการจะยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ได้มากยิ่งขึ้นจากการเดินทางเข้าออกเมืองได้สะดวกรวดเร็ว ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีให้เลือกหลากหลายในหลายระดับราคา โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ส่วนคอนโดมิเนียมจะมีจำนวนมากขึ้นตามแนวสถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถานีมีนบุรีซึ่งเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าทั้ง 2 สาย พื้นที่ในบริเวณดังกล่าวถูกกำหนดให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองในอนาคต”นางสาวอัญชนา กล่าวในที่สุด
ที่ดินแนวสายสีส้มพุ่งสูงปีละ10-20%
ด้านนายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวว่า บริษัทถือว่าเป็นผู้ประกอบการรายแรกๆที่เข้าไปพัฒนาโครงการทำเลตั้งแต่รามคำแหง-มีนบุรี เมื่อ 25 ปีที่ผ่านมา พัฒนารวมแล้วกว่า 1,000 ไร่ ซึ่งปัจจุบันพัฒนาจนเกือบหมดแล้ว ขณะนี้มีโครงการที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม คือ 1.เดอะ เมทโทร รามคำแหง-วงแหวน มูลค่าโครงการ 767 ล้านบาท ,2.เพอร์เฟค เพลส รามคำแหง – สุวรรณภูมิ มูลค่าโครงการ 2,100 ล้านบาท 3.เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ รามคำแหง – สุวรรณภูมิ มูลค่าโครงการ 2,324 ล้านบาท 4.เพอร์เฟค พาร์ค สุวรรณภูมิ มูลค่าโครงการ 3,187 ล้านบาท
ทั้งนี้ที่ดินที่พัฒนาก็เริ่มเหลือน้อยแล้ว และหลังจากที่ภาครัฐประกาศสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่งผลให้ราคาที่ดินในซอยพุ่งสูงไปถึง 7-10 ล้านบาท/ไร่ ขณะที่ที่ดินริมถนนใหญ่มีการปรับขึ้น 10-20%ทุกปี และส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโครงการแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว แต่ซัพพลายไม่มากนัก เนื่องจากไม่ค่อยมีที่ดินให้เหลือพัฒนา หากจะพัฒนาต้องเป็นทำเลที่เลยมีนบุรีขึ้นไป
“คาดว่าเมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มก่อสร้างแล้วเสร็จ จะมีผู้โดยสารใช้บริการมากกว่าสายสีม่วง เนื่องจากเป็นขบวนรถที่วิ่งตรงเข้าตัวเมือง แต่ราคาที่ดินก็พุ่งสูงรุนแรง และขายดีกว่าโครงการในโซนตะวันตก เพราะดีมานด์มีอำนาจซื้อมากกว่า”นายวงศกรณ์ กล่าวในที่สุด
อานิสงส์รถไฟฟ้าสีชมพูลูกค้าเข้าชมโครงการเพิ่ม-ปิดขายเร็ว
ขณะที่นายธารินทร์ บวรวนิชยกูร กรรมการ บริษัท เบล็ส แอสเสท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบภายใต้แบรนด์ เบล็สทาวน์ (Bless Town) และเบล็ส วิลล์ (Bless Ville) กล่าวว่า บริษัทมีแนวราบ 2 โครงการที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู คือ “เบล็ส ทาวน์ รามอินทรา-เกษตร-นวมินทร์ มูลค่าโครงการประมาณ 420 ล้านบาท และเบล็ส วิลล์ รามอินทรา117-เจริญพัฒนา ซอย8 มูลค่าโครงการประมาณ 250 ล้านบาท โดยก่อนที่ภาครัฐจะประกาศสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นรอไปล่วงหน้าแล้ว คือขึ้นจากราคาเดิมมาประมาณ 20% หรือไร่ละประมาณ 10 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิมอยู่ที่ 6-7 ล้านบาทแล้วแต่ทำเล ทำให้โครงการที่บริษัทเปิดขายอยู่ได้รับอานิสงส์ด้วย โดยมาลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการมากขึ้น รวมไปถึงปิดการขายได้เร็วมาขึ้นด้วย เชื่อว่ากว่ารถไฟฟ้าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2-3 ปี ราคาที่ดินคงปรับขึ้นไปอีกปีละประมาณ 10% ทำให้หาซื้อที่ดินได้ยากขึ้น ซึ่งในส่วนของบริษัทก็ปรับแผนด้วยการย้ายไปพัฒนาโครงการในโซนลำลูกกาและบางนามากขึ้น
