ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์กรุงเทพมหานคร
ทิศทางตลาด
อุปสงค์
- ชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำ งานในกรุงเทพ มหานคร ณ ไตรมาสที่ 1 /2561 มีประมาณ87,600 คนและเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
อุปทาน
- เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ประมาณ 20,252 ยูนิตในกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาสที่ 1/ 2561
อัตราการเช่า
- อัตราการเช่าเฉลี่ยในทุกทำ เลเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและส่วนใหญ่มีอัตราการเช่าสูงกว่า 70%
ค่าเช่า
- ค่าเช่าเฉลี่ยในปีพ.ศ.2561 จะยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแต่ในอัตราไม่มากนักเพราะว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เป็นสัญญาเช่าระยะยาว
เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรงระหว่างเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ คอนโดมิเนียม และ High-end อพาร์ทเม้นท์ในพื้นที่เมืองชั้นในของกรุงเทพมหานคร ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำ งานในกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นยังสนใจพักในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มากกว่า จึงทำ ให้เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ยังคงมีโครงการใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดเล็กและอยู่ในถนนสายรองหรือว่าซอยที่แยกจากถนนสุขุมวิท
เนื่องจากต้นทุนในเรื่องของราคาที่ดินและต้นทุนของการก่อสร้างก็เพิ่มมากขึ้นทุกๆปี ทำให้ผู้ประกอบการสนใจในการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากกว่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพราะคอนโดมิเนียมให้ผลตอบแทนที่รวดเร็วกว่า แต่ในปี 2561 จะเห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ 4-5 ราย สนใจในการพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์บนพื้นที่เช่าระยะยาวมากขึ้นในพื้นที่สุขุมวิทชั้นในและ ย่านรัชดา-พระราม 9
ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ปรเทศไทย ระบุว่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ประมาณ 85% ในกรุงเทพมหานครอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ประมาณ 23% ในกรุงเทพมหานครตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตอนต้นและตอนปลาย โดยที่พื้นที่สุขุมวิทตอนต้นมีโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เปิดใหม่หลายโครงการในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยมีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ประมาณ 13% อยู่ในพื้นที่นั้นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มากกว่า 1,500 ยูนิตอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นในโดยที่มีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ประมาณ 86% ของโครงการในอนาคตเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์-ยูส ขนาดใหญ่ นอกจากนี้พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทราคาที่ดินสูงเกินไปทำ ให้มีโครงการใหม่ไม่มากในอนาคต
“โครงการใหม่หลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
และการที่มีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเป็น
ปัจจัยบวกในตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์”
พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทมีความเหมาะสมที่สุดในการพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพราะมีสิ่งอำ นวยความสะดวกหลายอย่างที่เหมาะสมกับชาวต่างชาติที่เป็นกลุ่มลูกค้าหลักของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และเป็นพื้นที่ที่มีการเดินทางสะดวกมากที่สุดในกรุงเทพมหานครเนื่องจากมีระบบขนส่งที่ครบครัน ดังนั้น โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จำนวนมากจึงอยู่ในพื้นที่นี้ และยังมีโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์อี หลายโครงการที่จะพัฒนาบนพื้นที่บริเวณ
กลุ่มลูกค้าหลักของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานครคือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำ งานในกรุงเทพมหานครซึ่ง ณ ไตรมาสที่ 1 / 2561 มีชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำ งานในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 87,600 คน และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะลดลงบ้างในช่วงที่การเมืองของประเทศไทยขาดความมีเสถียรภาพในช่วงก่อนหน้านี้หลายปี แต่ว่าไม่ใช่ชาวต่างชาติทั้งหมดจะพักในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์อย่างเดียว เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ระดับ luxuryหรือ high-end อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า นอกจากนี้ค่าเช่าคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ระดับ luxury หรือ high-end ยังต่ำ กว่าค่าเช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในทำเลเดียวกัน
อัตราการเช่าเฉลี่ยเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในทุกทำ เลของกรุงเทพมหานครมากกว่า 70% และบางโครงการมีการอัตราการเช่าสูงถึง 90%ในบางทำเลพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทยังคนเป็นทำเลยอดนิยมที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานคร อัตราการเช่าเฉลี่ยจึงอยู่ที่ประมาณ 80% เนื่องจากมีความสะดวกในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าBTS รวบไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆมากมายอัตราการเช่าเฉลี่ยของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานครในปี2561 มีแนวโน้มเติบโตขึ้นมากกว่าปี 2560 เพราะลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาทำ งานในประเทศไทยที่ต้องการพักอาศัยเป็นสัญญาระยะยาว
รอบสวนลุมพินีค่าเช่าสูงที่สุดกว่า1,200 บาท/ตร.ม./เดือน
เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ส่วนใหญ่พยายามหาลูกค้าใหม่และดึงดูดผู้เช่าใหม่ๆเข้ามาในตลาดที่มีการแข่งขันกันสูง และยังมีที่พักอาศัยหลายรูปแบบให้พวกเขาตัดสินใจ ส่งผลให้ผู้ประกอบการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ไม่สามารถปรับค่าเช่าได้มากกว่า 10% จึงทำ ให้ค่าเช่าเฉลี่ยในทุกทำเล ณ ไตรมาสที่ 1 /2561 ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้านี้ โดยที่ค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานครในทุกทำเลมากกว่า 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ยกเว้นพื้นที่รอบเมืองทิศใต้ที่อยู่ที่ประมาณ 640 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเท่านั้น ในพื้นที่ทั้งหมด พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่รอบสวนลุมพินีมีอัตราค่าเช่าสูงที่สุด มากกว่า1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนค่าเช่าในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจและพื้นที่รอบสวนลุมพินีสูงที่สุดมากกว่าพื้นที่อื่นๆ ของกรุงเทพมหานคร 30-100%เพราะว่าโครงการระดับ Luxury และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์แบรนด์ต่างชาติหลายโครงการอยู่ในพื้นที่นี้ค่าเช่าเฉลี่ยในปี 2561 จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่ว่าค่าเช่าอาจจะเพิ่มขึ้นไม่มาก เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เช่าระยะยาว
