ภายหลังจากที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.)ได้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 โดยสาระสำคัญของประกาศดังกล่าวได้ระบุถึงข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทำนองเดียวกันจำนวน 13 ข้อ และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 ที่ผ่านมา ปรากฏว่ามีผู้ประกอบการธุรกิจให้เช่าต่างรู้สึกว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมจากกฎหมายฉบับดังกล่าว และได้มีการร้องเรียน และยื่นเรื่องต่อศาลปกครอง เพื่อให้มีการเพิกถอนกฎหมายฉบับดังกล่าว
ผู้ประกอบการรวมตัวขอความเป็นธรรมศาลปกครอง
นายชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและภาษี เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ “28 วันหลังประกาศใช้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่า ฯ ใครได้…ใครเสีย” ซึ่งจัดโดยบริษัท พร๊อพพาชิล จำกัด ผู้ให้บริการเช่าที่อยู่อาศัยทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนต์ แบบไม่มีเงินมัดจำล่วงหน้า ในเครือบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ว่า จากการประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาพ.ศ.2561 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 ที่ผ่านมาส่งผลกระทบทั้งผู้ประกอบการที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยและผู้เช่า
สำหรับผู้เช่า ได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นค่าเช่าของผู้ประกอบการหรือเจ้าของหลังจากที่กฎหมายกำหนดให้สามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เพียง 1 เดือน รวมถึงกำหนดให้เก็บค่าน้ำค่าไฟฟ้าตามมิเตอร์ที่จ่ายจริง บวกค่าภาษีมูลค่าเพิ่มทำให้รายได้ของผู้ประกอบการลดลง อีกทั้งยังเชื่อว่าการเก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนไม่ครอบคลุมความเสี่ยงที่อาจเกิดจากการปล่อยเช่าหรือผู้เช่าหนีไม่จ่ายค่าเช่า ทำให้ผู้ประกอบการหันมาใช้วิธีปรับขึ้นค่าเช่าเพื่อให้ครอบคลุมรายได้ที่ลดไป บางรายปรับขึ้นประมาณ20%
ในส่วนของผู้ประกอบการหรือผู้ให้เช่า ก็ได้รับผลกระทบจากกฎหมายฉบับนี้เช่นกัน เนื่องจากสัญญามีรายละเอียดของเนื้อหาที่กำหนดบทบาทและหน้าที่ในหลายประเด็นๆไม่สามารถใส่เข้าไปในสัญญาเช่าได้ เช่น การยกเว้นความผิดของผู้ให้เช่า ตัวอย่างคือ การปิดกั้นสถานที่เช่ากรณีที่ค้างชำระค่าเช่า เป็นต้น
พร้อมกันนี้ได้เสนอทางออกให้กับผู้ประกอบการไม่ต้องทำสัญญาเช่า แต่ทำหลักฐานการเช่าแทนเพราะสัญญาเช่าต้องลงนาม 2 ฝ่าย ส่วนหลักฐานการเช่าลงนามฝ่ายเดียวคือผู้เช่า นอกจากนี้ยังแนะนำให้ไปจดทะเบียนบริษัทเพื่อลดภาระทางภาษีโดยพบว่า การจดทะเบียนเป็นบริษัทจะมีเงินกลับมาถึง 72% ส่วนบุคคลจะมีเงินกลับมาที่ 65% และคณะบุคคลจะมีเงินกลับคืนมา 42%
นายชินภัทร กล่าวต่อว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการธุรกิจอพาร์ตเมนต์จากทั่วประเทศกว่า 6,000 ราย ได้รวมตัวกันยื่นหนังสือต่อศาลปกครองเพื่อให้พิจารณาคุ้มครองชั่วคราวว่าร่างประกาศดังกล่าวไม่ถูกต้องตามกระบวนการ และขอให้เพิกถอนประกาศดังกล่าวเนื่องจากได้รับผลกระทบอย่างมาก ซึ่งขณะอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของศาลปกครอง
ผู้ให้เช่ากว่า50%อ่วม-ภายใน2-3เดือนเห็นผลกระทบชัดเจน
ด้านนายรวิโรจน์ อัมพลเสถียร ผู้ประกอบการธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ภายใต้แบรนด์ “My House” กล่าวว่า ภายหลังจากที่ประกาศดังกล่าวมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 ที่ผ่านมา นั้น ตนมองว่ากฎหมายฉบับดังกล่าวถือว่าสร้างความสมดุลระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า แต่ผู้ประกอบการที่ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยบางรายก็อาจจะดำเนินธุรกิจต่อไปได้ยาก เชื่อว่าเกิน 50% จะได้รับผลกระทบและอาจถูกบีบออกจากธุรกิจได้ในที่สุด เชื่อว่าภายในระยะเวลา 2-3 เดือนนี้จะเห็นผลกระทบอย่างชัดเจน
“ในเบื้องต้นผู้ประกอบการคงต้องดูแลตัวเองกันก่อน แต่ต่อไปคงต้องมีการคัดกรองผู้เช่ามากขึ้น ประหนึ่งการทำงานเหมือนสถาบันการเงินพิจารณาปล่อยสินเชื่อเงินกู้ก็มิปาน เพราะจะต้องมีการขอรายละเอียดประวัติส่วนตัว ประวัติการทำงานฯลฯมากขึ้น”นายรวิโรจน์ กล่าว
อย่างไรก็ตามหากต้องการให้ได้ประโยชน์ลงตัวกันทั้ง 2 ฝ่าย ควรมีการพิจารณาใน 4 ประเด็นหลัก คือ1.การขอยกเลิกสัญญาก่อน 30 วัน ยกเว้นผู้เช่าทำผิดสัญญาที่รุนแรง สามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที 2.กรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญา ทิ้งห้อง ตามกฎหมายใหม่ ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถกลับมาครอบครองห้องเช่าได้ เนื่องจากยังไม่ครบสัญญา ต้องฟ้องร้องขับไล่เพื่อยกเลิกสัญญา ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาถึง 8 เดือนถึง 1 ปี
3.บทลงโทษกรณีผู้ให้เช่าผิดสัญญา ไม่ปฏิบัติตาม จะมีความผิด มีโทษคือจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ มองว่าเป็นบทลงโทษที่ค่อนข้างรุนแรง หากผู้ให้เช่ารายใดมีห้องเช่าหลายยูนิต จะต้องเสียค่าปรับเป็นจำนวนมาก หากเป็นเช่นนี้ อนาคตเชื่อว่าอาจจะต้องมีการขายธุรกิจบางส่วนออกไปอย่างแน่นอน ซึ่งจะเห็นได้อย่างชัดเจนในช่วง 3-6 เดือนนี้
4.กรณีสัญญาเช่ามีระยะเวลาบอกเลิกภายในระยะเวลา 30 วัน หากผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนระยะเวลา โดยไม่มีเหตุผลอันควร ก็จะส่งผลกระทบกับผู้ให้เช่า
“ซึ่งทั้ง 4 ข้อดังกล่าวข้างต้นอยากให้สคบ.ช่วยทบทวน แก้ไขกฎหมายฉบับดังกล่าวด้วย เพราะมิเช่นนั้นจะบีบให้ผู้ประกอบการอยู่ในธุรกิจไม่ได้”นายรวิโรจน์ กล่าวในที่สุด
