สนช.- กทม.ผนึกบิ๊กเอกชนเจ้าของที่ดินปั้นพระราม 4 แข่ง “ จูรง ดิสทริค” สิงคโปร์ ชูเป็นย่านนวัตกรรมเมืองอัจฉริยะระดับโลกมั่นใจศักยภาพทำเล จะดึงนักท่องเที่ยว นักลงทุนจากต่างชาติเข้ามาใช้พื้นที่แข่งขัน ขณะที่กทม.เล็งรื้อผังเมืองใหม่รับแผนบูมทำเลรับนโยบายของรัฐบาล
“พระราม 4” เป็นหนึ่งในทำเลที่หน่วยงานภาครัฐอย่างสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ(องค์การมหาชน) หรือ สนช หรือ (National Innovation Agency : NIA) กำหนดให้ทั้งเส้นของถนนเชื่อมโยงย่านนวัตกรรม ( (Innovation District) ซึ่ง NIA มีนโยบายส่งเสริมให้เกิดขึ้นในพื้นที่กรุงเทพมหานคร รองรับนโยบายของรัฐบาลที่ต้องการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันกับประเทศในแถบเอเชียและของโลก เพื่อสอดรับกับนโยบายดังกล่าว สนช. ได้กำเนินการเชิงรุกร่วมกับภาคประชาชน ภาครัฐและภาคเอกชนนักลงทุน ทั้งเจ้าของที่ดินในย่านนวัตกรรม ผู้ประกอบการ นักธุรกิจ กลุ่มวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม กลุ่มวิสาหกิจเริ่มต้น กลุ่มผู้พัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ และกลุ่มพัฒนาเมือง รวมถึง กรุงเทพมหานคร(กทม.) หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนานวัตกรรมและเกี่ยวข้องกับการพัฒนาทางด้านโครงสร้างพื้นฐาน เป็นต้น
ดร.พันธุ์อาจ ชัยรัตน์ ผู้อำนวยการสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ(องค์การมหาชน) กล่าวว่าผลจากการวิเคราะห์าย่าน” “นวัตกรรมพระราม 4” มีขอบเขตพื้นที่ในการวิเคราะห์ครอบคลุมระยะทาง 13 กม. จากย่าน “หัวลำโพง” ถึงย่าน “กล้วยน้ำไท” นั้นพบว่ามีศักยภาพในการเติบโตและจะเป็นแหล่งเศรษฐกิจและแหล่งจ้างงานที่สำคัญในอนาคต เนื่องจากมีการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ประเภทมิกซ์ยูสต่างๆของภาคเอกชนที่ประกาศแผนลงทุนไปแล้วรวมมูลค่าเกือบ 2 แสนล้านบาท(ลบ.) มีพื้นที่เช่าที่จะเกิดขึ้นอีกกว่า 2.87 ล้านตารางเมตร ซึ่งจะทำให้ย่านพระราม 4 เป็นศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ภายใน 5 ปีจะมีพื้นที่สำนักงานเกิดใหม่อีกประมาณ 5 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบกับมีระบบขนส่งสาธารณะทุกรูปแบบ อีกทั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ราคาที่ดิน ราคาขายห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยเหล่านี้จะทำให้ย่านนี้กลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ในอนาคต อาทิ
โครงการสามย่านมิตรทาวน์ เนื้อที่ 13.3 ไร่ พื้นที่ 222,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 8,500 ล้านบาทกำหนดเปิดดำเนินการปี 2562 (ค.ศ.2019)พัฒนาโดย บมจ. แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ Goldenland
โครงการคอมเพล็กซ์ บริเวณโรงแรมดุสิตธานี เนื้อที่ 23.2 ไร่ พื้นที่ 403,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 36,000 ล้านบาท เปิดดำเนินการปี 2567 (ค.ศ.2024) พัฒนาโดยกลุ่มบริษัทเซ็นทรัลฯ กับกลุ่ม ดุสิตธานี
โครงการวัน แบงค็อก เนื้อที่ 104 ไร่ พื้นที่ 1,830,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 120,000 ล้านบาท เปิดดำเนินการปี 2568(ค.ศ.2025) พัฒนาโดย บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด
โครงการ เดอะ ปาร์ค เนื้อที่ 35 ไร่ พื้นที่ 320,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท เปิดดำเนินการปี 2566 (ค.ศ.2023)บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด
โครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ เนื้อที่เกือบ 9ไร่ พื้นที่ 101,500 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท เปิดดำเนินการปี 2559 (ค.ศ.2016 ) พัฒนาโดยบมจ. แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ Goldenland
มั่นใจศักยภาพย่าน“พระราม4” แข่งขัน “จูรง ดิสทริค” สิงคโปร์ได้
ทั้งนี้จากข้อมูลที่ สนช.ได้ว่าจ้างให้บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัดสำรวจข้อมูลพบว่า ในระยะ 800 เมตรตลอดแนวถนนพระราม 4 ทั้ง 2 ฝั่งจะพบว่าถนนพระราม 4 ถูกเชื่อมต่อไปยังพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญสำคัญต่างๆ ปัจจุบันบนมีอาคารสำนักงานอยู่ 21 แห่ง มีพื้นที่รวมกว่า 5.32 แสนตารางเมตร ในส่วนของการอยู่อาศัยจากการเก็บข้อมูลย้อนหลังก่อนถึงปี 2555 พระราม 4 มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว 74 โครงการ จำนวน 1.41 หมื่นยูนิต และตั้งแต่ปี 2555 จนถึงปี 2561 จะมีคอนโดมิเนียมทยอยสร้างเสร็จอีกจำนวน 39 โครงการ จำนวน 1.47 หมื่นยูนิต (เฉพาะปี 2561 สร้างเสร็จ 11 โครงการ)และคาดว่าจนถึงปี 2563 จะมีโครงการสร้างเสร็จรวม 41 โครงการ จำนวน 1.56 หมื่นยูนิต
จากข้อมูลดังกล่าว จะเห็นได้ว่าในแง่ของการเติบโตด้านที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นค่อนข้างเร็ว ขณะที่กำลังซื้อในย่านพระราม 4 นอกจากคนไทยแล้ว ยังมีความต้องการซื้อของคนต่างชาติอยู่ในย่านนี้ด้วยจำนวนมาก ในขณะเดียวกันก็จะเกิดธุรกิจหรือการลงทุนใหม่ๆขึ้นในย่านนี้ด้วยเช่นกัน ด้วยศักยภาพของพื้นที่ และขีดความสามารถการลงทุนของแลนด์ลอร์ดในย่านถนนพระราม4 ทั้งเส้นนี้ไม่ได้ด้อยไปกว่าประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะ “จูรง ดิสทริค” (Jurong District) ของสิงโปร์(กำหนดสร้างเสร็จ ปีค.ศ.2040)ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างการพัฒนาเหมือนกับย่านพระราม 4 พื้นที่ใช้สอยที่เกิดขึ้นมาจากการพัฒนาของภาคเอกชน 100 % ซึ่งในย่านพระราม 4 มีมากกว่า “จูรง ดิสทริค” เกือบ 2-3 เท่า ดังนั้น จึงเชื่อว่าจะดึงนักท่องเที่ยว นักลงทุนจากต่างชาติเข้ามาใช้พื้นที่ได้ไม่ยาก
กทม.เล็งรื้อผังเมืองใหม่รับแผนบูมย่าน “นวัตกรรม”
ดร.พันธุ์อาจ ยังมีความเชื่อมั่นว่า ย่านพระราม 4 จะเป็นหนึ่งย่านสำคัญที่จะช่วยดึงดูดให้กรุงเทพฯกลายเป็นมือง “อินโนเวชั่น” ด้วยเหตนี้หน่วยงานภาครัฐอื่น จึงมีความจำเป็นที่จะช่วยกันผลักดัน โดยเฉพาะ กรุงเทพมหานครได้ให้ความสนใจบรรจุ “คำนิยาม” ของคำว่า “ย่านนวัตกรรม” เข้าไปในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ซึ่งขณะนี้อยู่ในกระบวนการชี้จุดว่าบริเวรณไหนจะเป็นย่านนวัตกรรม ซึ่งนั่นหมายความว่า การบรรจุเข้าไปนั้นจะต้องมีการปรับปรุงประโยชน์การใช้พื้นที่ทั้งอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินหรือ FAR (Floor Area Ratio) และ สัดส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR (Open Space Ratio)ใหม่ซึ่งขณะนี้ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครก็กำลังดำเนินการปรับปรุงอยู่ เพื่อสร้างแรงจูงใจกับผู้ที่มาลงทุนหรือใช้พื้นที่ดังกล่าวเพื่อคิดสร้างสรรค์ธุรกิจใหม่ๆในพื้นที่สาธารณะสำหรับกลุ่มบริษัทและกลุ่มStartup รุ่นใหม่สามารถทดสอบผลิตภัณฑ์ที่สามารถช่วยทำให้ชีวิตคนเมืองดีขึ้น เช่นเดียวกับเมืองนวัตกรรมเบาร์เซโลนา ซึ่งเป็นเมืองอัจฉริยะที่สุดในประเทศสเปน ที่มีพื้นที่สาธารณะชื่อว่า Fab Labs หรือ Smart City Campus ในการจัดพื้นที่เพื่อให้เกิดการทำงานร่วมกันระหว่างกลุ่มอุตสาหกรรมและมหาวิทยาลัย อีกทั้งยังเป็นพื้นที่สำหรับกลุ่มนักธุรกิจท้องถิ่น กลุ่ม Startup รุ่นใหม่เพื่อผลักดันให้เกิดนวัตกรรม ความคิดสร้างสรรค์ และเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน เป็นต้น
ทั้งนี้ เท่าที่ได้ทำงานร่วมกับผังเมืองกรุงเทพฯนั้น ได้เห็นพ้องกันว่า นี่เป็นโอกาสที่ดีที่จะมีการกำหนดรูปแบบเป็นเมืองอัจฉริยะผสมผสานกับวัฒนธรรมเก่า เพื่อดึงดูดนักลงทุน นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาในพื้นที่ เชื่อมต่อไปยังพื้นที่ใกล้เคียง ทั้งหัวลำโพง เยาวราช และถนนพระราม4 ก็ยังเป็นถนนที่เชื่อมย่านอื่นๆเช่น สาทร ถือเป็นเขตศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และการทูต กลุ่มสำนักงานของไทยและต่างประเทศ อีกทั้งเป็นย่านที่มีเส้นทางการเชื่อมต่อไปยังพื้นที่กรุงเทพฝั่งธนบุรี
หลังจากที่โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เริ่มทยอยเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นไป โครงการที่อยู่อาศัยในย่านพระราม 4 จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งจำนวนและราคา โดยจะมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในเกือบทุกพื้นที่ ตั้งแต่บริเวณรอบๆจุฬาฯ กล้วยน้ำไท และพื้นที่ตามแยกที่เชื่อมกับถนนสายต่างๆด้วยเช่นกัน
“เราไม่ได้มีหน้าที่ลงทุนสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง แต่เรามีหน้าที่เชื่อมผังทั้งย่านนั้นๆเข้าด้วยกัน และผมว่าภาพลักษณ์ใหม่ของย่านพระราม 4 จะค่อยๆเห็นชัดขึ้นในอีก 5-10 ปีข้างหน้า” ดร.พันธุ์อาจ กล่าวพร้อมระบุว่า การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในบริเวณนี้เริ่มตั้งแต่ ถนนพระราม 1 เรื่อยมาตามถนนพระราม4จนถึง สุขุมวิทตัดกับพระโขนง เชื่อมไปจนถึงย่านปุณณวิถี และล่าสุด อาจมีการเชื่อมไปยังพื้นที่ย่านพร้อมพงศ์ หลังจากที่ผู้บริหารของศูนย์การค้าเอ็มควอเทียร์เข้ามาพูดคุยกันและสนใจที่ร่วมเป็นหนึ่งในย่านนวัตกรรมเมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2561 ที่ผ่านมา
