เปิดแผนลงทุนอสังหาฯปี2560พบ10 ผู้เล่นรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯตั้งเป้ายอดขายรวมกว่า 2.31 แสนล้านบาท พร้อมจ่อคิวเปิดโครงการใหม่กว่า215โครงการรวมมูลค่ากว่า 2.76 แสนล้านบาทหวังความชัดเจนการลงทุนในโครงการลงทุนด้านการคมนาคมที่รัฐบาลทุ่มกว่า 1.76 ล้านล้านบาท รวมถึงปลดล็อค5ปีรถคันแรกและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นปัจจัยหนุนดีมานด์ พร้อมจับตาอสังหาฯใน6จังหวัดภูมิภาคส่อเค้ากลับมาบูมอีกรอบหลังผ่านช่วงต่ำสุดในช่วง2ปีก่อน
ทีมงานเว็บไซต์www.prop2morrow.comสำรวจความเคลื่อนไหวแผนการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2560 ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พบ 10 บริษัทจ่อเปิดตัวโครงการใหม่กว่า215 โครงการมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 2.76 แสนล้านบาท ขณะที่ยอดขายรวมของทั้ง10 บริษัทรวมกันกว่า2.31แสนล้านบาท โดยมีรายละเอียดดังนี้ 1.บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (PSH)มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 72 โครงการมูลค่ารวมทั้งสิ้น 60,800 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายรวมทั้งปีตั้งไว้ที่ 52,900 ล้านบาท 2.บมจ.แสนสิริ(SIRI) มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 19 โครงการมูลค่ารวม 41,200 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายในปีนี้ตั้งไว้ที่ 36,000 ล้านบาท
3.บมจ.ศุภาลัย (SPALI)มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 29 โครงการมูลค่ารวม 37,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายรวมทั้งปีตั้งไว้ที่ 27,000 ล้านบาท4.บมจ.เอพี ไทยแลนด์ (AP) มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 20 โครงการมูลค่ารวม35,000 ล้านบาท ขณะที่เป้ายอดขายรวมตั้งไว้ที่ 26,000 ล้านบาท 5.บมจ.เอสซี แอสเสท (SC)มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการมูลค่ารวม 27,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายรวมทั้งปีตั้งไว้ที่ 16,000 ล้านบาท 6.บมจ.แผนดินทองพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (Gold) ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ 21 โครงการมูลค่ารวม21,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายรวมตั้งไว้ที่ 18,000 ล้านบาท7.บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ 12 โครงการมูลค่ารวม20,000 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายรวมตั้งไว้ที่ 20,000 ล้านบาท
8.บมจ.สิงห์ เอสเตท (S)ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ 3 โครงการมูลค่ารวม15,000 ล้านบาทและได้ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 6,086 ล้านบาท 9.บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์(LH) ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ 12 โครงการรวมมูลค่า 14,900 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายตั้งไว้ที่ 26,000 ล้านบาท และ 10.บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ 8-10โครงการมูลค่า 4,500 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายตั้งไว้ที่ 3,600 ล้านบาท
จากการประกาศแผนพัฒนาโครงการดังกล่าวพบว่ามีบางรายที่เปิดตัวมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งเป็นเพราะเกิดจากการเลื่อนเปิดตัวโครงการในปี2559แล้วยกมาเปิดในปี2560 อาทิบริษัทแผ่นดินทองฯที่ปีนี้เปิดตัวเปิดตัวใหม่ 21 โครงการ รวมมูลค่า21,000 ล้านบาทซึ่งมากกว่าปี2559ที่เปิดตัวทั้งหมด11 โครงการมูลค่ารวม 11,200 ล้านบาท(แผนต้นปีจะเปิด15โครงการ) เพราะมี 4 โครงการที่จะเปิดขายในปี2559 ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์ทั้งหมด มูลค่ารวมกว่า 3,000 ล้านบาท ต้องเลื่อนมาเปิดขายในปี 2560
แต่ก็มีผู้ประกอบการบางรายปรับลดจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ในปีนี้ รวมถึงขยายเซ็กเมนต์ให้ครอบคลุมทุกตลาดเพื่อสร้างยอดขายและยอดรับรู้รายได้เพิ่มมากขึ้น และโครงข่ายของรถไฟฟ้าจะเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาอสังหาฯกระจายสู่รอบนอกพื้นที่กรุงเทพฯ.มากขึ้น
โหมเปิดตัว1H60ลุ้นดีมานด์อั้นดันยอดขาย
จากการสอบถามผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า สภาวะตลาดโดยรวมในปัจจุบันค่อนข้างท้าทายบริษัทอสังหาริมทรัพย์ แต่คิดว่าอุปสงค์หรือดีมานด์ที่อั้นมาจากช่วงก่อนหน้าน่าจะช่วยกระตุ้นยอดขาย( presales)ในปีนี้ ทำให้หลายบริษัทได้วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี (1H60) มากกว่าช่วงครึ่งหลังของปีส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะต้องการหนีความเสี่ยงในช่วงครึ่งหลังของปีที่อาจมีการเมืองหรือกระแสการเลือกตั้งภายในประเทศเข้ามาเป็นปัจจัย “ผมว่าปีนี้น่าจะมีดีมานด์ที่อั้นมาจากช่วงก่อนหน้าหันกลับมาซื้อที่อยู่อาศัย”… นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการของแอล.พี.เอ็น.กล่าว เห็นได้จากการเปิดขายคอนโดมิเนียม 2โครงการคือลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน และโครงการ ลุมพินี เพลส บางนา กม.3เพียงวันเดียว(21มกราคม2560)ยอดขายสูงกว่า1,700 ล้านบาท
โครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปีนี้ ผู้บริหารแอล.พี.เอ็น.ให้ข้อมูลว่าจะขยับไปหาโครงการระดับกลางที่มีความหนาแน่นสูงในเขตชุมชนเมืองกรุงเทพฯมากขึ้นและใน12โครงการที่เปิดใหม่บริษัทฯมีแผนที่จะเปิดตัวจำนวนมากในช่วงครึ่งแรกของปี (1H60) เพื่อสนับสนุนกำไรในปีนี้และตุน Backlog ไว้สำหรับปีต่อๆไป จากยอดขายที่ทำได้เพียงวันเดียวเมื่อวันที่21มกราคมที่ผ่านมาสะท้อนภาพชัดว่าตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมาฟื้นตัว การกลับเข้าสู่วิถีที่ไม่ยึดติดกับตลาดล่างที่ฟื้นตัวช้าและเคลื่อนไปข้างหน้าด้วยกลยุทธ์เพื่อโตไปพร้อมกับวัฎจักรที่อยู่อาศัยขาขึ้น
ความเห็นของผู้บริหารของแอล.พี.เอ็น.สอดคล้องกับ …นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพรีเมี่ยมบริษัทพฤกษาฯที่กล่าวว่าในจำนวนโครงการที่เปิดใหม่72โครงการมูลค่ารวม60,800 ล้านบาทนั้นตามแผนสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่จะมากสุดในช่วงครึ่งแรกของปี ซึ่งเชื่อว่ากำลังซื้อจะกลับมาผู้บริโภคที่ปีนี้ยังได้รับผลบวกของอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำก่อนจะค่อยๆขยับขึ้นในช่วงปลายปีนี้หรือต้นปี2561
อสังหาฯใน6จังหวัดภูมิภาคฟื้นตัว
พร้อมกันนี้ผู้บริหารของพฤกษาฯยังสำหรับตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัด 6 จังหวัดประกอบด้วย จังหวัดเชียงใหม่ ,ชลบุรี,ขอนแก่น,ระยอง ,ภูเก็ต และจังหวัดสงขลา ได้ผ่านจุดต่ำสุดในปี2558มาแล้ว เห็นได้จากในปี2559 อัตราการเติบโตประมาณ 12% และมีความต้องการซื้อเฉลี่ย 1 แสนล้านบาทต่อปี
ด้านนายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหารบริษัทลลิลฯ กล่าวว่าตลาดอสังหาฯในส่วนที่เป็นหัวเมืองหลักและหัวเมืองรองนั้นมีความน่าสนใจมาก การตอบรับของผู้บริโภคนั้นค่อนข้างดีโดยเฉพาะทำเลที่อยู่ใกล้กับแหล่งนิคมอุตสาหกรรม ในจังหวัดระยอง ชลบุรี โดยโครงการที่เปิดในปีนี้8-10โครงการรวมมูลค่าประมาณ4,000 ล้านบาทนั้นก็จะคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ/ปริมณฑลและต่างจังหวัด ซึ่งแบ่งเป็นโซนกรุงเทพฯและปริมณฑล 70% หรือประมาณ 5-6 โครงการ เพราะถือว่ายังมีมูลค่าตลาดขนาดใหญ่ โดยต่างจังหวัดจะเน้นในสัดส่วน 30% ในรูปแบบของทาวน์เฮาส์ ระดับประมาณ 1.5-2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ราคา 2.8-6 ล้านบาท ถือว่ามากกว่าปี 2559 ที่เปิดตัว 9 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 4,000-4,500 ล้านบาท
หลังปลดล็อกรถคันแรกผู้ใช้สิทธิ์สนใจแนวราบมากกว่าแนวสูง
นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังคาดหวังว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลดีจากโครงการรถยนต์คันแรกที่เริ่มต้นเมื่อวันที่ 16 กันยายน 2554และได้ครบกำหนดระยะเวลา 5 ปี ตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน 2559 เป็นต้นมา ซึ่งก็สอดคล้องกับผลวิจัยของ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ที่ระบุว่าเงื่อนไขสำคัญที่ผูกพันผู้ใช้สิทธิ์โครงการรถยนต์คันแรก คือ ต้องครอบครองรถยนต์และห้ามโอนเปลี่ยนมือในระยะเวลาดังกล่าวโดยที่ผู้บริโภคมักใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระประมาณ 5-6 ปี อย่างไรก็ดี ตัวเลขผู้จองใช้สิทธิ์เกือบ 1.3 ล้านคัน แต่ใช้สิทธิ์จริงประมาณ 1.1 ล้านคัน
ทั้งนี้ อีไอซีได้จัดทำการสำรวจความคิดเห็นผู้บริโภคสำหรับการจับจ่ายใช้สอยในระยะเวลา 1-2 ปีข้างหน้า เพื่อศึกษาแนวโน้มของผู้บริโภคที่กำลังซื้อจะฟื้นคืนกลับมาภายหลังหมดภาระการผ่อนชำระภายใต้โครงการดังกล่าว โดยมีจำนวนผลสำรวจทั่วประเทศรวมทั้งสิ้น 7,249 คน
ตลาดอสังหาฯ เป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีแนวโน้มได้อานิสงส์จากการปลดล็อคจากนโยบายดังกล่าว โดย 22% ของผู้ใช้สิทธิ์โครงการฯ สนใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นลำดับถัดไป จากผลสำรวจพบว่าส่วนใหญ่เป็นพนักงานบริษัทที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือนและมากกว่าครึ่งต้องการแยกจากครอบครัวหรือเปลี่ยนจากเช่ามาเป็นซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยทำเลที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่วนใหญ่เลือกใกล้สถานที่ทำงานและรถไฟฟ้า ในขณะที่ผู้ซื้อในต่างจังหวัด จะเลือกทำเลที่อยู่ใกล้สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้าและโรงพยาบาล นอกจากนี้ ที่น่าสนใจอีกอย่างคือกลุ่มผู้ใช้สิทธิ์โครงการฯ ส่วนใหญ่สนใจที่อยู่อาศัยในแนวราบมากกว่าแนวสูง
ให้น้ำหนักลงทุนแนวราบกันเสี่ยง
ในขณะเดียวกันหากพิจารณาถึงแผนการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี2560จะพบว่าผู้ประกอบการอสังหาฯจะให้น้ำหนักโครงการจัดสรรแนวราบมากกว่าแนวสูงส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นอีกทั้งโครงการแนวรายยังมีความยืดหยุ่นมากกว่าโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง อาทิ บริษัทศุภาลัยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 29 โครงการแยกเป็นแนวราบ 24 โครงการ และคอนโดมิเนียม 5 โครงการคิดเป็นมูลค่ารวม37,000ล้านบาท ที่น่าสนใจคือคอนโดฯที่เปิดตัวในปีนี้ 5 โครงการ เป็นคอนโดฯในย่านฝั่งธนบุรี ถึง 4 โครงการ เพื่อรองรับการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีทอง,สายสีเขียว,แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ใกล้ถนนจรัญสนิทวงศ์,แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน บริเวณถนนเพชรเกษม ส่วนอีก 1 โครงการตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสถานีพร้อมพงศ์คือโครงการ ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท39
บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีแผนมเปิดตัว 12 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 14,900 ล้านบาท แบ่งเป็นเดี่ยว7 โครงการ คอนโดฯ 3 โครงการและทาวน์เฮาส์ 2 โครงการ แยกเป็นโครงการในกทม.-ปริมณฑล 9 โครงการ และต่างจังหวัด 3 โครงการ บริษัทเอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวใหม่จำนวน 20 โครงการ มูลค่ารวม 35,000ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 17 โครงการ มูลค่า 15,000 ล้านบาท ประกอบด้วยกลุ่มบ้านเดี่ยว 8 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาทและสินค้ากลุ่มทาวน์โฮม 9 โครงการ มูลค่า 7,000 ล้านบาท และสินค้ากลุ่มคอนโดมิเนียม จำนวน 3 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ20,000 ล้านบาท
นั่นเป็นความเคลื่อนไหวการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่เพียง10 ราย และคาดว่าโดยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2560 ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเติบโตจากปีที่ผ่านมาประมาณ 5% มีมูลค่าตลาดรวมประมาณ 3.79 แสนล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนโครงการลงทุนด้านการคมนาคมของภาครัฐบาลจำนวน 43โครงการใช้เงินลงทุนเกือบ 1.77 ล้านล้านบาท อัตราดอกเบี้ยที่ยังถือว่าต่ำ และในปีนี้จะเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่โครงสร้างทางธุรกิจ การแข่งขันของผู้ประกอบการ รวมไปถึงรูปแบบการพัฒนาโครงการ
