แอล.พี.เอ็น.เผยตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลังยังไปได้ดี แต่ดีมานด์ระดับกลางหาซื้อที่อยู่ยาก เหตุราคาปรับสูงขึ้นทุกปี อนาคต5ปี คนรุ่นใหม่นิยมเช่าอาศัยมากกว่าซื้อ ระบุจุดเปลี่ยนอสังหาฯคือราคา-ทัศนคติ ไม่ใช่เทคโนโลยี ด้านผลสำรวจทำเลพระราม3 พบทาวน์โฮมตอบโจทย์มากสุด ล่าสุดเตรียมเปิดพรีเซล “BAAN 365 พระราม 3”วันที่ 14-15 ก.ค.61 นี้ ล่าสุดยอดจองทะลุเป้าแล้ว 700 ล้านบาท มั่นใจเป้ารายได้รวมแตะกว่า 20,000 ล้านบาท

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลัง2561 ว่า ตลาดแนวสูงและแนวราบ ระดับราคา 2-3 ล้านบาทขึ้นไป ยังไปได้ดี  ส่วนความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นยังไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลง ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่กำลังในการซื้อยังไม่สามารถทำได้เพราะราคาที่ดินมีการปรับสูงขึ้นทุกปี  บางทำเลปรับขึ้นสูงถึง 100% โดยเฉพาะทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันราคาอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทขึ้นไป/ตารางวา ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นตามเช่นกัน โดยราคาคอนโดฯในปัจจุบันราคาต่ำสุดที่ยังพอพัฒนาได้คือ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป โดยผู้ซื้อต้องมีรายได้ 40,000-50,000 บาท/เดือน ขึ้นไป ขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็ยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในอนาคต 5 ปี คนรุ่นใหม่จะนิยมเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าการซื้อ ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้นในเรื่องราคาที่ดินที่สูง ทำให้ที่อยู่อาศัยราคาสูงขึ้น ประกอบกับคนรุ่นใหม่มักชอบเปลี่ยนงานบ่อย หรือชอบทำงานอิสระ  ส่วนผู้ประกอบการก็พยายามกระจายความเสี่ยงในธุรกิจทั้งในรูปแบบการขาย ปล่อยเช่า รวมไปึงขยายธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เป็นต้น และเชื่อว่าในอนาคตผู้ประกอบการอาจจะหันมาเช่าที่ดินระยะยาว30 ปีในย่านใจกลางเมืองมากขึ้น เพื่อเป็นอีกทางเลือกให้ดีมานด์มีที่อยู่อาศัยในราคาที่ไม่สูงมากนักได้ง่ายขึ้น เพราะปัจจุบันที่ดินย่านใจกลางเมืองมีราคาที่สูงมาก แต่ยังมีที่ดินที่เป็นลีสโฮลด์ (Lease Hold)ที่ยังพอพัฒนาได้

“จุดเปลี่ยนของอสังหาฯนั้นไม่ได้ขึ้นอยู่กับเทคโนโลยี แต่อยู่ที่ราคาและทัศนคติในการยอมรับมากกว่า โดยปัจจุบันระหว่างคอนโดฯและบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ นั้น ดีมานด์จะตองสนองบ้านเดี่ยวมากกว่า  เพราะส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง”นายโอภาส กล่าว

สำหรับแนวทางการดำเนินงานของบริษัทฯ ภายในระยะเวลา 3 ปี (2561-2563)จะมีรายได้จากโครงการแนวราบ มูลค่าไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาทคิดเป็นสัดส่วน 30% จากรายได้รวม ส่วนคอนโดฯจะมีรายได้ประมาณ  15,000 ล้านบาท

สำหรับโครงการ  BAAN 365 By LPN ที่จะเปิดพรีเซลในวันที่ 14-15กรกฎาคม 2561 นี้ โดยขณะนี้มีผู้สนใจซื้อแล้ว 700 ล้านบาท หรือ 20 ยูนิตแบ่งป็นยอดขายจากทาวน์และบ้านเดี่ยวในสัดส่วนที่เท่ากัน ขณะเดียวกันก็มองหาที่ดินที่จะพัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์ต่างๆอย่างต่อเนื่อง โดยมองทำเลพระรามต่างๆอย่างต่อเนื่อง

ด้านนายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท วิสดอม แอนด์โซลูชั่น จำกัด ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) หรือ LPN กล่าวถึงตลาดบ้านแนวราบระดับ Premium จา กปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 256 1 มีอุปทานผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ และรายย่อย 42โครงการจำนวน 1,554 ยูนิต โดยในปี 2560 มีที่อยู่อาศัยแนวราบระดับ Prem ium มีการเปิดตัวเข้าสู่ตลาดประ มาณ 400 กว่าหน่วย สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการบ้านระดับ Premium ที่มีอย่างต่อเนื่อง โดยทำเลที่เป็นที่สนใจหลักเรียง ตามความหนาแน่นของโครงการที่เปิดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาได้แก่ 1.สุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) 2.ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ 3.พระรามเก้า-ศรีนครินทร์-พัฒนาการ 4.ราชพฤกษ์ 5. สาทร พระราม 3  เมื่อพิจารณา จะเห็นว่าการพัฒนาบ้านแนวราบระดับ Premium นั้น มีปัจจัยเรื่องขนาดที่ดินและราค าที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาเกี่ยวข้องด้วยในการพัฒนาโครงการ โดยในช่วง 5 เดือนแรกปี 2561 มีบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 10–20 ล้านบาท เข้าสู่ตลาดกว่า 600 หน่วย และทาวน์เฮาส์ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปประมาณ 30 หน่วย

สำหรับทำเลพระราม 3 พบว่าปัจจุบันบ้านแนวราบที่เปิดขายในทำเลนี้ ทาวน์โฮมมีจำนวนมากที่สุดคือประมาณ 2,700 หน่วย รองลงมาคืออาคารพาณิชย์/โฮมออฟฟิศ และบ้านแฝด โดยมีบ้านเดี่ยวพื้นที่ 200 หน่วย ย่านพระราม 3 ช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมานั้น ทาวน์โฮมถือว่ามีการตอบรับจากผู้ซื้อสูงมาก สามารถขายได้เกือบ 100% ทุกโครงการ โดยในพื้นที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายน้อยมาก

จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่าทาวน์โฮมได้รับความสนใจอย่างมากทั้งจาก ผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ซึ่งทาวน์โฮมในย่านนี้ช่วงก่อนปี 2558  ราคาเริ่มต้นที่ 7-8 ล้านบาท มีเนื้อที่ประมาณ 28 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ยอยู่ที่ 250-280 ตารางเมตร แต่ปัจจุบันราคาทาวน์โฮมย่านพระราม 3 เริ่มต้นที่ราคาประมาณ 14 ล้านบาทขึ้นไปจนถึง 20-30 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่ใช้สอยและFun ctionalism สิ่งอำนวยความสะดวก  Facility และด้วยปัจจุบันราคาที่ดินสูงขึ้น ขนาดที่ดินสำหรับพัฒนาบ้านแนวราบมีจำนวนไม่มากนัก ผู้ประกอบการจึงได้ปรับรูปแบบบ้านและขนาดพื้นที่ใช้สอยให้มีขนาดใหญ่มากขึ้น ด้วยการออกแบบทาวน์โฮม หรือบ้านให้มีลักษณะเป็นบ้านแนวสูง มีจำนวนชั้นที่เริ่มตั้งแต่ 4- 4.5 ชั้นขึ้นไป สามารถเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้กับผู้อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นได้เป็น 300 ตารางเมตร ขึ้นไป ถึงแม้ว่าจะมีราคาที่อยู่จะค่อนข้างสูงแต่เมื่อเทียบกับหลายทำเล พระราม3 ก็ยังตอบโจทย์ดีมานด์ด้วยหลายปัจจัย ทำให้บ้านที่ขายในย่านนี้มีราคาสูง แต่ถือว่าสิ่งที่ผู้ซื้อได้รับนั้นคุ้มค่าจึงทำให้บ้านแนวราบทำเล นี้ยังคงเป็นที่ต้องการจากผู้ซื้อ เห็นได้จากโครงการบ้านแนวราบในบ ริเวณนี้มียอดขายเฉลี่ยในปัจจุบันเกือบ 100% และขายหมดในเวลาไม่นาน

เมื่อศึกษาลงไปในพื้นที่พบว่าผู้ประกอบการบ้านแนวราบในย่านพระราม 3 ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายย่อยท้องถิ่นซึ่งพัฒนาโครงการขนาดย่ อม ดังต่อไปนี้ จากข้อมูลอาจกล่าวได้ว่าปัจจัยด้านการถือครองที่ดินและขนาดที่ดินบริเวณนี้มีจำนวนไม่มากทำให้ไม่สามารถหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านแนวราบขนาดใหญ่ได้ รูปแบบการพัฒนาจึงเป็นการพัฒนาโครงการขนาดย่อม จำนวนหน่วยไม่มากนัก และส่วนมากเป็นการพัฒนาทาวน์โฮมทำให้ความต้องการบ้านแนวราบย่านพระราม 3 ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่องแม้ว่าจะมีราคาสูงก็ตาม

ด้านนายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน เจ้าหน้าที่บริหารระดับสูงด้านก ลยุทธ์และวางแผนธุรกิจ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า ในปีนี้ถือว่าเป็นปีที่บริษัทรุกการพัฒนาบ้านหรูเป็นครั้งแรก ภายใต้แบรนด์ โครงการ “BAAN 365 พระราม 3” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 22 ไร่ แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 41 ยูนิต ขนาด 56-100 ตารางวา  ราคาเริ่มต้น 35-60 ล้านบาท และโครงการทาวน์โฮม 58 ยูนิต ขนาด 26 ตารางวา ราคาเริ่มต้น 18 ล้านบาท จำนวน 99 ยูนิต รวมมูลค่า 3,200 ล้านบาท โดยแบ่งการขายเป็น 2 เฟส ซึ่งเฟสแรกมูลค่า 1,600 ล้านบาท จำนวน 30 ยูนิต เปิดพรีเซลในวันที่ 14-15 กรกฎาคม 2561 นี้ ซึ่งปัจจุบันบริษัทได้มีการเปิดให้ลูกค้าเข้ามาจองแล้ว โดยที่มียอดจองถึงวันที่ 2 กรกฎาคม 2561 อยู่ที่ 700 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิต สูงกว่าเป้าหมายของบริษัทที่ตั้งเป้ายอดขายถึงสิ้นเดือนกรกฎาคมนี้ ที่ 600 ล้านบาท

โดยกำหนดการโอนโครงการ BAAN 365 พระราม 3 นั้นจะเริ่มทยอยโอนในช่วงไตรมาส 4/2561 ซึ่งจะใช้ระยะเวลาการก่อสร้างประมาณ 8 เดือน โดยที่คาดว่าจะทยอยโอนในไตรมาส 4/2561 อยู่ที่ 800 ล้านบาท จากยอดขายโครงการ BAAN 365 พระราม 3 ถึงสิ้นปีนี้ที่ 1,200 ล้านบาท ส่วนอีก 400 ล้านบาท จะทยอยโอนในช่วงปี 2562 โดยในปีนี้บริษัทตั้งเป้ายอดโอนโครงการแนวราบอยู่ที่ 2,000 ล้านบาท จากเป้าหมายยอดโอนทั้อหมด 12,000 ล้านบาท ซึ่งโครงการ BAAN 365 ซึ่งเป็นโครงการระดับพรีเมี่ยมจะคิดเป็นสัดส่วน 5-7% ของสัดส่วนยอดโอนทั้งหมดในปีนี้ และตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนยอดโอนจากโครงการระดับพรีเมี่ยมเป็น 10% ของยอดโอนทั้งหมดภายในปี 2562 โดยที่จะมีการเปิดโครงการ BAAN 365 พระราม 3 เฟส 2 และเปิดโครงการ BAAN 365 ในทำเลอื่นๆ ซึ่งอยู่ระหว่างการมองหาที่ดิน

นอกจากนี้บริษัทได้มองถึงการสร้างรายได้ที่ยั่งยืนจากรายได้ประจำ (Recurring Income) ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนน้อยและไม่มีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงาน โดยที่ตั้งเป้าภายในสิ้นปี 2562 จะผลักดันสัดส่วนรายได้ประจำให้เพิ่มเป็น 10% ของรายได้รวม โดยที่กลยุทธ์ของบริษัทได้มีการเริ่มปรับเปลี่ยนโดยการนำโครงการคอนโดมิเนียมย่านรังสิตที่พัฒนาไปแล้วและอยู่ระหว่างการตกแต่งปรับรูปแบบเป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่า อัตราค่าเช่า 5,000 บาท/เดือน สัญญาเช่า 1 ปี ซึ่งได้เริ่มปล่อยเช่าไปแล้ว 200 ยูนิต จาก 1,500 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง โดยบริษัทได้มีเป้าหมายเพิ่มจำนวนยูนิตของอพาร์ตเมนต์ให้เช่าเป็น 3,000 ยูนิต ในอนาคต ซึ่งจะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ช่วยหนุนรายได้ประจำให้มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น และในช่วงปลายปี 2562 จะมีการเริ่มส่งมอบพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงานย่านวิภาวดีให้กับผู้เช่า ทำให้บริษัทมั่นใจว่าจะมีสัดส่วนรายได้ประจำเพิ่มเป็น 10% ได้ตามเป้าหมาย

ทั้งนี้ในปี 2563 บริษัทได้ตั้งเป้ารายได้รวมอยู่ที่กว่า 20,000 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากคอนโดฯ 15,000 บาท และแนวราบ 5,000 ล้านบาท