ออลล์ อินสไปร์ฯ เผยแผนลงทุนปี61 เป็นไปตามเป้า ลั่นครึ่งปีหลังรุกเปิด 4 โครงการ รวมมูลค่า 4,800 ล้านบาท เตรียมพรีเซล “ดิ เอ็กเซล รัชดา 18” มูลค่ากว่า 800 ล้านบาท วันที่ 21 ก.ค.นี้ คาดวันเดียวกวาดยอดขาย 70% มั่นใจศักยภาพทำเลรัชดาฯ-พระราม9 ซัพพลายดูดซับเร็ว ตอบโจทย์ดีมานด์ไทย-เทศ ผลตอบแทนลงทุนสูงกว่า 6% ระบุครึ่งปีแรกยอดขายพุ่งแล้ว 4,400 ล้านบาท
นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯปี2561 ว่า หลังจากที่เมกะโปรเจกต์ของภาครัฐมีความชัดเจน ก็ส่งผลให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมีความมั่นใจมากขึ้น แม้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้จะเทียบกับเมื่อ 3 ปีที่ผ่านมาไม่ได้ ที่มีการเปิดตัวใหม่มากกว่าถึง 20% แต่ปีนี้ถือว่ามีตลาดชาวต่างชาติที่มาซื้อเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อลงทุนเข้ามาช่วย ทำให้อสังหาฯยังไปได้ และมองว่าอสังหาฯไทยยังเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากราคายังถูกกว่าเกินเท่าตัว เพราะโครงการส่วนใหญ่เป็นที่ดินแบบฟรีโฮลด์ (Free Hold) ในขณะที่ที่ดินในต่างประเทศส่วนใหญ่จะเป็นลีสต์โฮลด์ (Lease Hold)
สำหรับแผนการลงทุนของบริษัทในปีนี้ยังเป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้คือ 7 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 15,000 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกเปิดขายแล้ว 3 โครงการ คือ โครงการอิมเพรสชั่น ภูเก็ต, โครงการเอ็กเซล ไฮด์อะเว ย์ รัชดา-ห้วยขวา และโครงการไรส์ พหล-อินทามระ รวมมูลค่ากว่า 4,400 ล้านบาท และครึ่งปีหลังจะเปิดตัวอีก 4 โครงการ รวมมูลค่า 4,800 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 3 โครงการ และทาวน์เฮาส์ ย่านนวมินทร์ 1 โครงการ
โดยโครงการแรกที่เปิดตัวในครึ่งปีหลังคือ “ดิ เอ็กเซล รัชดา 18” (The Excel Ratchada 18) ตั้งอยู่บนพื้นที่ ประมาณ 2 ไร่เศษ เป็นคอนโดมิเนียม Low Rise สูง 8 ชั้นจำนวน 2 อาคาร ขนาด 25-41 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นเพียง 1.79-2.3 ล้านบาท หรือ 80,000-90,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 270 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 800 ล้านบาท โดยจะเปิดการขายผ่าน Online Booking ในวันที่ 19 กรกฎาคม 2561 ซึ่งมีจำนวน 25 ยูนิต ไว้ให้สำหรับลูกค้าผ่านช่องทางออนไลน์ และจะเปิด Pre-sale ในวันที่ 21 กรกฎาคม 2561 โดยที่จะเปิดขายเกือบทั้งหมด ทั้งนี้ในจำนวนดังกล่าวแบ่งสัดส่วน 40% ไว้ขายชาวต่างชาติ ผ่านบริษัท ไทยดี เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกของออลล์ อินสไปร์ฯ ที่ตั้งขึ้นมาเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา เพื่อเป็นเอเย่นต์ขายสินค้าให้กับชาวต่างชาติโดยตรง โดยหลังจากเปิดพรีเซลแล้ว จะนำสินค้าไปโรดโชว์ที่ ฮ่องกง ซึ่งเป็นลูกค้าหลักถึง 60%(จากสัดส่วนต่างประเทศ40%) รองลงมาจะเป็น ไต้หวัน สิงคโปร์ และจีน ในเดือนสิงหาคมนี้ และบริษัทฯยังได้แบ่งห้องชุดสัดส่วน 10% ไว้ขายเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จในไตรมาส 2/2563 อีกด้วย
“โดยวันพรีเซลเราคาดว่าจะสามารถทำยอดขายได้ประมาณ 70% หลังจากเปิดพรีเซลจะปรับราคาขายขึ้นมาอีกประมาณ 5-10% ซึ่งคอนโดฯของเราถือว่าราคาถูกกว่าผู้ประกอบการรายอื่นในทำเลเดียวกันถึงประมาณ 20% และทั้งปีจะสามารถทำยอดขายได้รวม 90% ซึ่งแม้ว่าโครงการของเราจะมีราคาขายที่ไม่สูงมากนัก แต่ก็มียอด Reject เพียง 2% และพยายามควบคุมไม่ให้เกิน 5% และเก็บเงินดาวน์ประมาณ 15% จีงมีปัญหาน้อยมาก” นายธนากร กล่าว
นายธนากร กล่าวว่า ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา แนวถนนรัชดาภิเษก – พระราม 9 เป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง พื้นที่บริเวณโดยรอบเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทุกปี ซึ่งแต่ละโครงการได้รับผลตอบรับค่อนข้างดี โดยย่านรัชดาภิเษก ซัพพลายถูกดูดซับไปถึง 93% และย่านพระราม 9 ถูกดูดซับไป 90% และที่สำคัญโครงการที่เปิดขายใหม่ในทำเลนี้จะมีราคาขายขยับเพิ่มขึ้นทุกปี ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในย่านนี้เติบโตอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่าความต้องการคอนโดมิเนียมยังมีอยู่จำนวนมาก
“ย่านรัชดาภิเษกถือว่าเป็นทำเลฮอตฮิตของกรุงเทพฯ ที่เป็นแหล่งอยู่อาศัยของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ เนื่องจากรัชดาเป็นหนึ่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) โดยในปัจจุบันจากการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ในปี 2559 – 2562 ของย่านรัชดาฯว่า มีราคาที่ดินอยู่ที่ตารางวาละ 350,000 – 450,000 บาทซึ่งถือว่าเป็นเรทราคาสูง แต่นักลงทุนกลับกว้านซื้อที่ดินเหล่านี้เพื่อรองรับการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์จากย่านธุรกิจอย่างสุขุมวิท เพลินจิต สีลม – สาทร ที่มีแนวโน้มขยายตัวในด้านประชากรและการพัฒนาธุรกิจอยู่อย่างต่อเนื่อง และจะเปลี่ยนให้รัชดาฯกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจขนาดใหญ่ในอนาคตอีกด้วย”นายธนากร กล่าว
ทั้งนี้ ทำเลดังกล่าวจะมี ชาวต่างชาติกลุ่มจีน ยุโรปตะวันออก และเกาหลีอาศัยอยู่จำนวนมาก โดยจุดเด่นของทำเลนี้ ก็คือ เป็นย่านธุรกิจที่มีชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนและมาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่จะนิยมซื้อหรือเช่าคอนโดฯเป็นหลักมีการขยายตัวทางด้านการคมนาคมและศูนย์การค้าสูงมาก ที่เห็นได้ชัดก็คือโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว – สำโรง ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่หลายแห่งเช่น เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 และเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานสำคัญๆ อีกมากมาย และที่สำคัญมีโครงการมักกะสัน – สุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมต่อสุวรรณภูมิกับเขตศูนย์กลางธุรกิจชั้นใน ทำให้เกิดความสะดวกในการเดินทางจากย่าน CBD ไปยังสนามบินมากขึ้น และมีความรวดเร็วในการเดินทางอีกด้วย จึงทำให้ทำเลนี้มีศักยภาพมากขึ้นและเป็นอีกหนึ่งทำเลน่าสนใจสำหรับที่อยู่อาศัย แหล่งงาน หรือแม้แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า
ด้านการลงทุนคอนโดมิเนียมในทำเลถนนรัชดาภิเษก มีอัตราเฉลี่ยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 6% หรือมากกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในแล้ว มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 3 – 5% ส่งผลให้ทำเลนี้มีความน่าสนใจในด้านการลงทุนปล่อยเช่าเนื่องจากเป็นทำเลที่อยู่ใกล้โซนออฟฟิศ และยังมีศักยภาพในการปล่อยเช่าหรือขายต่อตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติอีกด้วย โดยห้องขนาด 1 ห้องนอน สามารถปล่อยเช่าได้ 15,000 บาท/เดือน ,ขนาด 2 ห้องนอน สามารถปล่อยเช่าได้ 22,000-40,000 บาท/เดือน
อย่างไรก็ตามในช่วงปีแรกที่ผ่านมาบริษัทสามารถทำยอดขายได้แล้ว 4,400 ล้านบาท จากเป้ายอดขายทั้งปีที่ตั้งไว้ 8,000 ล้านบาท และตั้งเป้ารายได้ไว้ที่ 5,000 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ที่ 7,500 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่จะทยอยโอนในครึ่งปีหลังนี้ ส่วนโครงการที่พร้อมโอนที่เป็นสต็อกในปัจจุบันมีอยู่ไม่ถึง 100 ยูนิต มูลค่ารวม 200-300 ล้านบาท
ส่วนความคืบหน้าการเตรียมตัวเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯนั้นปัจจุบันยังอยู่ในระหว่างขั้นตอนของการเตรียมยื่นไฟลิ่ง ซึ่งเป็นไปตามขั้นตอนของที่ปรึกษาทางการเงิน ซึ่งบริษัทยังให้เป็นไปตามขั้นตอนต่อไป โดยในเบื้องต้นวางแผนในการที่จะเสนอขายและเข้าตลาดฯในช่วงปลายปี 2561นี้ ซึ่งจะเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้กับประชาชนครั้งแรก (IPO) จำนวน 102 ล้านหุ้น
