ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าขนาดตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไปก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่
1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน
2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน
3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน
ในไตรมาส 2 ปี 2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ(%) 15.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2561 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 189.0 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 32.3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 164.6 จุดทั้งนี้เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้าและในเขตจังหวัดปริมณฑล (แผนภูมิที่ 1-2)
สำหรับ 5 อันดับทำเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 2 ปี 2561 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 ได้แก่
1) เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 53.0
2) เขตจังหวัดนครปฐมมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.1
3) เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทองมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ38.2
4) เขตจังหวัดสมุทรสาครมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.4
5) เขตกรุงเทพฯ ชั้นใน มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 20.1
เป็นที่สังเกตว่าทำเลดังกล่าวข้างต้นมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนหน้านี้สะท้อนให้เห็นราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตเมืองชั้นในได้ส่งผลให้เกิดการขยายตัวตามความต้องการที่ดินพื้นที่ชานเมือง ซึ่งส่งผลต่อการปรับราคาขึ้นของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในเขตชานเมืองด้วย
พื้นที่ที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มมากสุดร้อยละ 56.1
ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2561 ศูนย์ข้อมูลฯ ได้วิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาโดยจำแนกตามประเภทแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในไตรมาส 2 ปี 2561 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 พบว่า พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 56.1 ส่วนพื้นที่อุตสาหกรรม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.8 พื้นที่ที่อยู่อาศัยชุมชน (ทำเลในจังหวัดปทุมธานี นครปฐม และสมุทรสาคร) มีการรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 19.7 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1พื้นที่พาณิชยกรรม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.6 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6และพื้นที่เกษตรกรรม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 (ดูตารางที่ 1)
เมื่อวิเคราะห์เปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างที่ดินเปล่าในการใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมที่มีราคาต่ำสุดกับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่น พบว่า พื้นที่พาณิชยกรรม มีราคาสูงกว่าพื้นที่เกษตรกรรม ร้อยละ 133.4 ส่วนพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางมีราคาสูงกว่าร้อยละ 81.0 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีราคาสูงกว่าร้อยละ 74.6 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีราคาสูงกว่าร้อยละ 57.4 พื้นที่ที่อยู่อาศัยชุมชน มีราคาสูงกว่าร้อยละ 48.3 และพื้นที่อุตสาหกรรม มีราคาสูงกว่าร้อยละ 30.7ตามลำดับ (ดูตารางที่ 2)
นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้วิเคราะห์เปรียบเทียบราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่านกับราคาที่ดินในทำเลที่ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน พบว่า ทำเลที่มีแผนการลงทุนโครงการลงรถไฟฟ้าในอนาคต มีราคาสูงกว่าร้อยละ 52.1 เนื่องจากราคาที่ดินปรับเพิ่มจากฐานราคาเดิมที่ยังไม่สูงมากนัก ส่วนทำเลที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า จะมีราคาสูงกว่าร้อยละ 32.1 ในขณะที่ทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว จะมีราคาสูงกว่าร้อยละ 24.2(ดูตารางที่ 3)
เมื่อแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านแล้วจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดได้แก่
1) BTS สายสุขุมวิทมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 26.8
2)สายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.5
3) สายสีแดงเข้ม (ช่วงหัวลำโพง-มหาชัย) มีปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.4
4)สายสีน้ำเงิน(ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพง-บางแค)มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.3
5)BTS สายสีลมมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.2(ดูตารางที่ 4)
เป็นที่สังเกตว่า ทำเลในพื้นที่ดังกล่าวข้างต้นมีการปรับตัวขึ้นในทิศทางเดียวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และเพื่อพักอาศัยใหม่ในพื้นที่
