ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดแผนการลงทุนโครงการ Retirement Community ขนาดใหญ่ น่าจะส่งผลให้มูลค่าการลงทุน ระหว่างปี 2561-2563 คิดเป็น 6,000 ล้านบาทและหนุนให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community สะสมในประเทศไทยสามารถแตะระดับ 27,000 ล้านบาทได้ในปี 2563 จากในปัจจุบันที่อยู่ที่ 21,000 ล้านบาท

ในระยะที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น ส่งผลให้มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเปิดขายใหม่ในตลาดมากขึ้น รวมถึงรูปแบบโครงการยังมีความหลากหลาย ซึ่งเป็นทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้คนในยุคปัจจุบัน แตกต่างจากในอดีต ที่โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุส่วนใหญ่จะดำเนินการโดยหน่วยงานภาครัฐ และหน่วยงานไม่แสวงหากำไร

ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในตลาดมีหลากหลายเซ็กเมนต์ ตอบโจทย์ผู้สูงอายุแต่ละกลุ่มที่มีความต้องการ และมีกำลังซื้อที่แตกต่างกัน

จำนวนผู้สูงอายุในประเทศไทยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงสัดส่วนประชากรสูงอายุต่อประชากรรวมที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเข้าใกล้ร้อยละ 20 บ่งชี้ว่า ประเทศไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจากสังคมผู้สูงอายุ ไปสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ที่นำมาซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น ทั้งนี้ ในปัจจุบัน มีผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั้งภาครัฐ และภาคเอกชน โดยโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่พัฒนาโดยภาครัฐ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการสังคมสงเคราะห์ อย่างสถานสงเคราะห์คนชรา ในขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยขององค์กรที่ไม่แสวงหากำไรที่รองรับผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางถึงสูงและสามารถดูแลตนเองได้ ยังมีจำนวนยูนิตจำกัด ซึ่งไม่เพียงพอต่อจำนวนผู้สูงอายุที่ต้องการใช้บริการ

ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่พัฒนาโดยภาคเอกชน แบ่งเป็นสองประเภท ได้แก่ 1) โครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป ที่มีฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ และ 2) โครงการ Retirement Community ทั้งนี้ โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุกำหนดตำแหน่งการแข่งขันและเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกัน ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในตลาดมีหลายเซกเมนต์ ตอบโจทย์ผู้สูงอายุกลุ่มต่างๆ ที่มีความต้องการและกำลังซื้อที่แตกต่างกัน

ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

ทั้งนี้ ในช่วงก่อนปี 2555 การลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community เพื่อมุ่งเจาะตลาดผู้สูงอายุโดยเฉพาะ ยังไม่คึกคัก และส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบในทำเลต่างจังหวัด ที่ชูจุดขายด้านการเป็นบ้านพักตากอากาศ อย่างไรก็ดี ในช่วงปี 2555-2560 ที่ผ่านมา การลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community เริ่มคึกคักขึ้น ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม ในทำเลชานเมืองและต่างจังหวัด สอดคล้องกับกระแสการเป็นสังคมผู้สูงอายุของประเทศไทย โดยผู้ประกอบการที่ลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community รายใหม่ๆ ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างความร่วมมือเป็นพันธมิตรกับผู้ให้บริการด้านการแพทย์ ส่งผลให้ผู้เล่นในตลาดโครงการ Retirement Community มีความหลากหลายมากขึ้นกว่าในอดีต ที่ส่วนใหญ่จะเป็นการลงทุนจากบุคลากรทางการแพทย์ที่สนใจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประมาณการว่า มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community ในช่วงปี 2555-2560 ที่ผ่านมา คิดเป็น 17,700 ล้านบาท (ลบ.)ซึ่งหนุนให้การลงทุนโครงการ Retirement Community สะสมตั้งแต่ในอดีตจนถึงปี 2560 คิดเป็นมูลค่ารวม 21,000 ล้านบาท

คาดแผนการลงทุนโครงการ Retirement Community ขนาดใหญ่ น่าจะส่งผลให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community ระหว่างปี 2561-2563 คิดเป็น 6,000 ล้านบาท

ในระยะต่อไป ยังคงมีการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุใหม่ๆ ทั้งจากภาครัฐ และภาคเอกชน โดยหน่วยงานภาครัฐมีแผนลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ทั้งกลุ่มที่ต้องการความช่วยเหลือด้านสังคมสงเคราะห์ และกลุ่มที่สามารถดูแลตนเองได้ อย่างข้าราชการบำนาญ และผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อปานกลางขึ้นไป นอกจากนี้ การเคหะแห่งชาติยังมีแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการเคหะประชารัฐ เพื่อผู้มีรายได้น้อย กลุ่มสร้างครอบครัวใหม่ และกลุ่มผู้สูงอายุ รวม 200,000 ยูนิต ในระยะเวลา 4-5 ปีข้างหน้าอีกด้วย

ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

ในส่วนของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุจากภาคเอกชนก็ยังมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะให้ความสำคัญกับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป ที่มีฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ เนื่องจากเป็นเซ็กเมนต์ที่มีตลาดขนาดใหญ่ ซึ่งนอกจากผู้ประกอบการจะมุ่งเจาะกลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่มครอบครัวที่อยู่ร่วมกับผู้สูงอายุแล้ว ยังสามารถขยายตลาดไปยังกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไป ที่จะกลายเป็นผู้สูงอายุในอนาคตได้อีกด้วย

ในขณะที่การพัฒนาโครงการ Retirement Community ก็น่าจะยังคงขยายตัว โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า แผนการลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community ขนาดใหญ่ ในทำเลที่กระจายตัวในชานเมือง และต่างจังหวัด น่าจะส่งผลให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community ระหว่างปี 2561-2563 คิดเป็น 6,000 ล้านบาท และหนุนให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community สะสมในประเทศไทยสามารถแตะระดับ 27,000 ล้านบาทได้ในปี 2563 จากในปัจจุบันที่อยู่ที่ 21,000 ล้านบาท

แม้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community ยังคิดเป็นสัดส่วนที่ต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยโดยรวม เนื่องจากเป็นเซ็กเมนต์ที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่ม ที่มุ่งเจาะตลาดกลุ่มผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางถึงสูง และผู้สูงอายุที่เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยในบั้นปลายชีวิต แต่การลงทุนพัฒนาโครงการ Retirement Community ขนาดใหญ่ ในทำเลที่กระจายตัวในชานเมือง และจังหวัดหลัก เช่น ปทุมธานี เชียงใหม่ นครราชสีมา ภูเก็ต เป็นต้น ก็ยังนับเป็นสีสันให้กับตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดดังกล่าว และสะท้อนการเติบโตของโครงการ Retirement Community ในอนาคต ทั้งในด้านมูลค่าการลงทุน และจำนวนยูนิต โดยนอกจากจะเป็นกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่เจาะเซ็กเมนต์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่ม เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังคงเป็นไปอย่างรุนแรงแล้ว ส่วนหนึ่งยังมีปัจจัยหนุนจากผู้ให้บริการด้านการแพทย์ อย่างโรงพยาบาลเอกชน ที่เริ่มมองหาพันธมิตรเพื่อขยายธุรกิจ โดยการขยายบริการด้านการแพทย์ไปตามโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ จะเป็นการเพิ่มรายได้ รวมถึงเสริมสร้างแบรนด์ของผู้ให้บริการด้านการแพทย์ให้มีความแข็งแกร่งมากขึ้นอีกด้วย

ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับผู้สูงอายุแต่ละกลุ่ม โดยปัจจัยแห่งความสำเร็จอยู่ที่ความน่าเชื่อถือในการให้บริการ ครอบคลุมตลอดชีวิตผู้สูงอายุ

แม้จำนวนผู้สูงอายุในประเทศไทยจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น แต่ส่วนใหญ่ยังมีรายได้ในระดับต่ำ และมีระดับการออมที่ไม่สูงมากนัก ซึ่งเป็นข้อจำกัดในการซื้อที่อยู่อาศัยในบั้นปลายชีวิต ประกอบกับการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการใช้เงินลงทุนระดับสูง และเป็นการลงทุนระยะยาว อาจส่งผลให้ผู้สูงอายุเกิดความลังเล จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการ Retirement Community หันมาขยายตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติเพิ่มเติม

อย่างไรก็ดี ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การออมส่วนบุคคล และสัดส่วนการออมส่วนบุคคลเทียบกับรายได้พึงจับจ่ายใช้สอยส่วนบุคคลของประชากรไทย น่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับการเผยแพร่ความรู้ด้านการวางแผนทางการเงิน ส่งผลให้ประชากรน่าจะเริ่มวางแผนอนาคตวัยเกษียณเร็วขึ้น และจำนวนผู้สูงอายุที่มีรายได้ปานกลางขึ้นไปน่าจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต สะท้อนโอกาสสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในระยะยาว

ที่มา : – การสารวจประชากรสูงอายุในประเทศไทย พ.ศ. 2557 โดย สานักงานสถิติแห่งชาติ
– สานักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
คาดการณ์โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับความต้องการ และข้อจำกัดของผู้สูงอายุแต่ละกลุ่ม โดยผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป ที่มีฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ อาจใช้กลยุทธ์สร้างความแตกต่างจากคู่แข่งขัน โดยนำเสนอบริการอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น บริการตกแต่งเฟอร์นิเจอร์สำหรับผู้สูงอายุ บริการดูแลผู้สูงอายุกลุ่มพึ่งพิงในช่วงเวลาที่บุตรหลานไปทำงาน เป็นต้น

ในขณะที่ การพัฒนาโครงการ Retirement Community ใช้เม็ดเงินลงทุนสูงกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั่วไป รวมถึงหากพัฒนาโครงการแล้ว ขายได้จำนวนไม่มาก ก็ยังมีความยืดหยุ่นในการปรับรูปแบบโครงการต่ำ ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการ Retirement Community อาจนำเสนอรูปแบบที่อยู่อาศัย และทางเลือกในการถือครองกรรมสิทธิ์ในรูปแบบต่างๆ อย่างสอดคล้องกับผู้สูงอายุกลุ่มเป้าหมาย เช่น การให้สิทธิ์การเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวหรือตลอดชีพ เพื่อเป็นทางเลือกสำหรับผู้สูงอายุที่อยู่ลำพัง และไม่มีบุตรหลานที่จะส่งต่อมรดก เป็นต้น

การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีแนวโน้มขยายตัว ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในตลาดเพิ่มสูงขึ้น นับเป็นความท้าทายในการขายที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  อีกทั้งตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย เพิ่งอยู่ในระยะแรกเริ่ม ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องใช้ระยะเวลาในการทำการตลาด และยังต้องขยายตลาดผู้สูงอายุชาวต่างชาติเพิ่มเติมควบคู่กันไป ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย ส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการออกแบบให้มีฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ รวมถึงบริการด้านการแพทย์ ในขณะที่ผู้สูงอายุ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้สูงอายุกลุ่มที่ตัวคนเดียว ไม่มีบุตรหลานดูแล ยังต้องการบริการด้านอื่นๆ เพิ่มเติมในระยะยาว

ทั้งนี้ ในปัจจุบัน ยังไม่มีผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้นำตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุอย่างชัดเจน ดังนั้น ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุได้เป็นรายแรกๆ น่าจะมีความได้เปรียบในการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่จดจำสำหรับผู้คนทั่วไป โดยการมีพันธมิตรที่เป็นผู้ให้บริการด้านการแพทย์ที่มีความน่าเชื่อถือ น่าจะช่วยสร้างความน่าเชื่อถือให้กับโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ โดยปัจจัยแห่งความสำเร็จในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุได้อย่างยั่งยืน น่าจะอยู่ที่การให้บริการด้านอื่นๆ อย่างครอบคลุมตลอดชีวิตของผู้สูงอายุ เช่น บริหารจัดการด้านการเงิน ดูแลรักษาผลประโยชน์ต่างๆ อำนวยความสะดวกด้านกฎหมาย อย่างการมีตัวแทนจัดการมรดก เป็นต้น ที่ผู้ประกอบการต้องมีการสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญในด้านต่างๆ เพื่อสร้างความพร้อม และสร้างความน่าเชื่อถือให้กับโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งน่าจะสามารถดึงดูดผู้สูงอายุให้เกิดความไว้วางใจ และเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในบั้นปลายชีวิตได้

ในส่วนของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้สูงอายุกลุ่มที่มีข้อจำกัดด้านการเงิน นอกจากจะต้องพิจารณาความสามารถของตนเองในการซื้อหรือผ่อนชำระที่อยู่อาศัยแล้ว ยังต้องพิจารณาความสามารถในการจ่ายค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น บริการด้านการพยาบาลและการแพทย์ บริการสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นต้น ซึ่งจะเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในกรณีที่ผู้สูงอายุมีความจำเป็นต้องใช้บริการนั้นๆ อีกด้วย