ทุนข้ามชาติ จีน-ฮ่องกง-ญี่ปุ่น-สิงคโปร์บุกร่วมทุนอสังหาฯไทย 34 บริษัทมูลค่าโครงการรวม 618,085 ล้าน ขณะเดียวกันก็พบ ยอดโอนปี60ลูกค้าจีน-ฮ่องกงทะลักซื้อคอนโดฯไทยสูงถึง 23,600 ล้านบาท หวั่นอนาคตเกิดปัญหาการอยู่อาศัยร่วมกับคนไทย
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน)หรือ PS ในเครือบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด(มหาชน)หรือPSH เปิดเผยในงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม…ยุค 4.0” ซึ่งจัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย ว่า เซกเมนต์คอนโดมิเนียมถือว่าเป็นเสาหลักของธุรกิจที่ต้องจับตามอง ทั้งยอดขายและยอดโอนในปี2561 นี้ มีการเปลี่ยนแปลงและรวดเร็วมาก โดยปัจจัยที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวคือ กลุ่มเงินทุนที่เข้ามาในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งในรูปแบบการซื้อห้องชุดและการร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งมีผู้ประกอบการไทยดึงพันธมิตรต่างชาติเข้ามาร่วมทุนเป็นจำนวนมาก เพื่อเสริมศักยภาพและผลักดันการเติบโตที่รวดเร็วขึ้นของผู้ประกอบการแต่ละราย ซึ่งปัจจุบันมีบริษัทที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติทั้งหมด 34 บริษัท มูลค่าโครงการรวม 618,085 ล้านบาท(ลบ.) โดยเป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรจากจีนและฮ่องกงเป็นอันดับ 1 จำนวน 19 บริษัท มูลค่า 334,400 ล้านบาทอันดับ 2 เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรจากญี่ปุ่น จำนวน 10 บริษัท มูลค่า 252,100 ล้านบาทและอันดับที่ 3 เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรสิงคโปร์ จำนวน 5 บริษัท มูลค่า 31,585 ล้านบาท
สำหรับการซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมนั้นเห็นอย่างชัดเจนคือ การหลั่งไหลของลูกค้าจีนในตลาดคอนโดฯของไทยเป็นจำนวนมาก แซงกลุ่มลูกค้าจากญี่ปุ่นไปแล้ว เนื่องจากชาวจีนเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และมีโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์หลายรายเข้าไปเจาะตลาดกลุ่มลูกค้าชาวจีนมาก และราคาขายให้กับลูกค้าชาวจีนสูงกว่าปกติถึง 10-20% แต่ลูกค้าชาวจีนก็ยังยินดีซื้อ โดยจังหวัดที่ลูกค้าชาวจีนนิยม ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ซึ่งในปี 2560 ที่ผ่านมามีข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯจากลูกค้าต่างชาติมากถึง 76,000 ล้านบาท คิดเป็น 27% โดยจีนและฮ่องกง ถือเป็นลำดับ 1 รองลงมาเป็นสิงโปร์,อังกฤษ,สหรัฐ,ไต้หวันและญี่ปุ่น ในจำนวนดังกล่าวเป็นลูกค้าชาวจีน และฮ่องกง 23,600 ล้านบาท เชื่อว่าหากดีมานด์จีนยังหลั่งไหลเป็นเช่นนี้ เชื่อว่าในอนาคตจะเกิดปัญหาการอยู่ร่วมกันระหว่างคนไทยและคนจีนอย่างแน่นอน เพราะคนจีนที่ซื้อคอนโดฯส่วนใหญ่จะปล่อยเช่าให้กลุ่มทัวร์เข้ามาพัก ซึ่งกฎหมายไทยยังไม่มีการรองรับในเรื่องดังกล่าว
นอกจากนี้ยังมีกลุ่มทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทยในกลุ่มอุตสาหกรรมอาหาร เครื่องดื่ม โรงพยาบาล และกลุ่มอื่นๆที่มีเงินทุน ได้ขยายไลน์มายังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก เช่น กลุ่มบุญรอดฯ, ซีพีเอ็น, เคพีเอ็น, ซีพี, ทีซีซี, เซ็นจอห์น และบีทีเอส เป็นต้น ซึ่งเป็นทั้งการเข้ามาลงทุนด้วยตัวเองและการร่วมทุนกับพันธมิตร ซึ่งเป็นการขยายธุรกิจและเป็นการลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น หลังจากที่อัตราดอกเบี้ยของไทยอยู่ในระดับต่ำ ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดี เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องหลังปี 2540
นายประเสริฐ ยังกล่าวให้ความเห็นด้วยว่า รูปแบบการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะเป็นการร่วมมือกับพันธมิตรเป็นจำนวนมาก เพื่อเป็นการสนับสนุนร่วมกันในแง่ของการเงินที่จะนำไปลงทุน เพราะปัจจุบันราคาที่ดินได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะทำเลในบริเวณกรุงเทพฯ CBD ซึ่งราคาที่ดินเฉลี่ยปรับขึ้นไปถึง 1-2 ล้านบาท/ตารางวา ทำให้การลงทุนโดยผู้ประกอบการรายเดียว จะมีความเสี่ยงสูงมาก เพราะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง ขณะที่ในอีกแง่หนึ่งของการร่วมทุนกับพันธมิตรที่นิยมถือหุ้นในสัดส่วน 51:49 นั้น เป็นการบันทึกเข้ามาเฉพาะส่วนแบ่งกำไรในงบของบริษัทแม่เท่านั้น ทำให้เป็นช่องว่างของผู้ประกอบการบางรายที่สามารถหลบซ่อนภาระหนี้สินจากบริษัทร่วมทุนได้ ซึ่งถือเป็นระเบิดเวลาหากบริษัทร่วมทุนของผู้ประกอบการรายใดรายหนึ่งมีหนี้สินเป็นจำนวนมาก ก็จะเข้ามากระทบต่อบริษัทและนักลงทุนที่ลงทุนได้ในเวลาต่อมา ถือเป็นช่องว่างที่ผู้ประกอบการใช้เรื่องดังกล่าวเป็นประโยชน์ ซึ่งทางสมาคมอาคารชุดไทยได้มีการเจรจากับสภาวิชาชีพบัญชีให้มีแนวทางในการเปิดเผยงบการเงินของบริษัทร่วมทุนในงบการเงินของบริษัทผู้ประกอบการด้วย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเป็นการแสดงข้อมูลที่ครบถ้วนให้นักลงทุนได้ทราบ
โครงการมิกซ์ยูสทะลัก 33 โครงการรวมมูลค่า 1.11 ล้านล้านบาท
นอกจากนี้แนวโน้มการพัฒนาโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะเน้นไปที่โครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น โดยที่โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในที่จะมีการเปิดตัวในช่วงปี 2560-2565 มีจำนวน 33 โครงการ มูลค่าโครงการวม 1.11 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าโครงการที่สูงมาก และส่วนใหญ่จะไปกระจุกตัวในย่านถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 โดยที่มีกลุ่มทุนรายใหญ่ในประเทศเป็นผู้ลงทุน เพราะสามารถมีการลงทุนที่นอกเหนือจากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว คือมีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาเสริม ซึ่งทำให้มีรายได้ที่หลากหลายเข้ามา
สำหรับประเด็นการเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) นั้นมองว่าภาครัฐควรกระจายความเหลื่อมล้ำ ด้วยการหันมาเก็บภาษีลาภลอยในทำเลที่มีราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะทำเลถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีแผนเข้าไปลงทุนแล้ว จะสมศักดิ์ศรีได้มากกว่า ไปเก็บภาษีปลาซิวปลาสร้อยในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 สถานี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก และเป็นผู้ซื้อเป็นประชาชนระดับกลาง-ล่าง เนื่องจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นการนำประชาชนในพื้นที่รอบนอกเข้าสูงเมือง ทำให้ผู้ได้รับประโยชน์เต็มๆเป็นผู้พัฒนาโครงการในเมือง และหากภาครัฐจัดเก็บภาษีสาภลอยในกลุ่มดังกล่าวจะมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่มากกว่าการจัดเก็บภาษีลาภลอยในทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 10 สาย
สำหรับตลาดแนวราบในต่างจังหวัดเริ่มปรับตัวฟื้นขึ้นแล้ว โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี โต 48% ภูเก็ต โต 96% เชียงใหม่ โต 18% ระยอง โต 52% สงขลา โต 87% ในขณะที่ขอนแก่น ลดลง 9%
