เสนาฯเผยหลังแบงก์ชาติส่งสัญญาณขึ้นอัตราดอกเบี้ยหวังลดความร้อนแรงภาคอสังหาฯ–สกัดแบงก์พาณิชย์ปล่อยกู้LTVสูงเกิน คาดอนาคตผู้ประกอบการ–ผู้ซื้อแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยแน่ ส่วนการลงทุนพื้นที่EEC หากดีมานด์เข้าพื้นที่พร้อมผุดแนวราบก่อนทันที ปลื้ม“ปีติ เอกมัย”ยอดขายพุ่งแล้ว 600 ล้านบาท ด้านไนท์แฟรงค์ฯระบุทำเลทองหล่อ–เอกมัย ลูกค้าไทย–ต่างชาติยังตอบรับดี โดยเฉพาะเอกมัยราคาขายยังห่างทองหล่อ 30-40% แต่คุณภาพโครงการใกล้เคียงกัน

 ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยถึง แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาเตือนธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ให้วงเงินต่อหลักประกัน (LTV) สูงถึง 90% ของราคาขายนั้น ซึ่งมองว่าเป็นสิ่งที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมองเห็นถึงความเสี่ยงของตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความร้อนแรงมากในปัจจุบัน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยของไทยอยู่ในระดับต่ำมานาน อีกทั้งการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ให้กับลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านในปัจจุบันมีวงเงินที่อยู่ในระดับสูงที่ 90% สูงกว่าการกู้ซื้อบ้านของธนาคารพาณิชย์ในประเทศอื่นๆในเอเชีย เช่น จีน ฮ่องกง และญี่ปุ่น ที่ให้วงเงินสินเชื่อเพียง 70% ของราคาขาย ทำให้ภาพรวมของประชาชนไทยในปัจจุบันมีสัดส่วนหนี้สินต่อครัวเรือนในระดับสูง ซึ่งถือว่าเป็นความเสี่ยง ขณะที่ราคาขายอสังหาริมทรัพย์มีการเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแนวโน้มการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของไทยนั้นจะเป็นปัจจัยที่เข้ามาช่วยลดความร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย  ขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็จะต้องยอมรับสภาพต้นทุนดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งผู้ซื้อก็เช่นเดียวกัน และคาดว่าอาจจะส่งผลกระทบต่อภาพรวมการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ได้บ้าง แต่ในเรื่องของราคาที่ดินอาจจะยังปรับตัวเพิ่มขึ้นได้อยู่ จากการลงทุนต่างๆของภาครัฐที่เป็นปัจจัยขับเคลื่อน

ส่วนกระแสการเข้าไปลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ของผู้ประกอบการหลายราย ตามที่รัฐบาลประกาศให้การสนับสนุนการลงทุนในพื้นที่ดังกล่าวมาอย่างต่อเนื่อง ในส่วนของบริษัทเองนั้นได้มีการเตรียมความพร้อมที่จะเข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวเช่นเดียวกัน ซึ่งมีที่ดินสะสมเดิมและที่ดินที่ซื้อมาใหม่รองรับแล้วจำนวน 3-4 แปลง แต่ทั้งนี้ต้องรอให้มีการลงทุนและดีมานด์เข้ามาในพื้นที่อย่างชัดเจนเสียก่อน ซึ่งมองว่าตลาดแนวราบยังไปได้ดี ราคายังตอบโจทย์ ในขณะที่คอนโดฯยอดขายส่วนใหญ่ยังชะลอตัวอยู่ เพราะชาวต่างชาติที่เข้าไปทำงานในพื้นที่ดังกล่าว โดยเฉพาะญี่ปุ่น ได้ปรับเปลี่ยนรูปแบบการอยู่อาศัยจากเช่าคอนโดฯมาเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แทน หากรีบพัฒนาเร็วเกินไปจะมีความเสี่ยงสูง เพราะหากการลงทุนใน EEC ไม่เกิดขึ้นจริงตามที่รัฐบาลได้ประกาศไว้ จะส่งผลต่อการขายที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งแนวโน้มความเป็นไปได้หากบริษัทมีความมพร้อมที่จะพัฒนา คงจะเริ่มจากการพัฒนาโครงการแนวราบก่อนเป็นลำดับแรกในพื้นที่อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี

ส่วนความคืบหน้าโครงการ “ปีติ เอกมัย (PITI EKKAMAI)” ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียม Segment ลักชูรี่แห่งแรกภายใต้การร่วมทุนบริษัท เสนา ฮันคิว จำกัด และเป็นโครงการร่วมทุนที่มีมูลค่าสูงสุดในปีนี้กว่า 5,000 ล้านบาท ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพย่านเอกมัย โดยการนำหลักปรัชญาชีวิตจากแนวคิดญี่ปุ่น “IKIGAI (อิคิไก)” เข้ามาใช้ผสมผสานทุกรายละเอียดของงาน ภายใต้คอนเซ็ปต์ “Good Living is The New luxury”  ตั้งอยู่ใจกลางเอกมัย (ช่วงบริเวณซอยเอกมัย 26)บนพื้นที่ 4.2 ไร่ เป็นคอนโดฯ สูง 37 ชั้น  รวมทั้งหมด  879 ยูนิต และร้านค้า 3 ยูนิตขนาดตั้งแต่29-64 ตารางเมตร ในราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ170,000 บาท/ตารางเมตร หรือ 4.45 ล้านบาทต่อยูนิต โดยหลังจากที่เปิดจองสิทธิ์ผ่าน”SENA Online Booking”ไปเมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา มียอดจองแล้วประมาณ100 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 600 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ลูกค้าเป็นคนไทยโดยจะเปิดพรีเซลอย่างเป็นทางการในวันที่ 8 กันยายน 2561 นี้ รวมไปถึงการนำโครงการไปโรดโชว์ยังจีน ฮ่องกง มาเก๊า สิงคโปร์และมาเลเซีย ด้วย  คาดว่าภายในระยะเวลา 2 เดือนนี้จะสามารถทำยอดขายได้ 50% และถึงสิ้นปีจะมียอดขายที่ประมาณ 60-70% ด้านการก่อสร้างจะเริ่มดำเนินการในปี 2562 และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2564

ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์  ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงตลาดคอนโดมิเนียมย่านทองหล่อ-เอกมัย ซึ่งขอบเขตพื้นที่ศึกษาครอบคลุมตั้งแต่ถนนสุขุมวิทซอย 55 ถึงสุขุมวิทซอย 63 ว่าจากการสำรวจและวิจัย พบว่ามีอุปทานสะสมในพื้นที่ดังกล่าวตั้งแต่ปี 2551 ถึงครึ่งปีแรกของปี 2561 รวมทั้งสิ้น 6,112หน่วยโดยปี 2554 เป็นปีที่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดสูงสุดถึง 1,268หน่วย เติบโตกว่า 365% เมื่อเทียบกับปี 2551 อย่างไรก็ตามอุปทานใหม่ระหว่างปี 2555 – 2557 ได้ปรับตัวลดลงอยู่ในระดับคงตัวเฉลี่ย 330 หน่วยต่อปี และลดลงต่ำสุดเหลือเพียง 88หน่วย ในปี 2558 ทั้งนี้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2559-2560 มีอุปทานใหม่เข้ามาเฉลี่ย 914 หน่วยต่อปี

ส่วนครึ่งปีแรกของปี 2561 มีคอนโดมิเนียมใหม่เข้าสู่ตลาด 220หน่วย เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลัง คาดว่ามีอีกไม่ต่ำกว่า 2,800 หน่วย ที่จะทยอยเปิดตัวภายในปีนี้ ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น ในปี 2561 ทั้งปีจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดสูงถึง 3,000 หน่วย สูงที่สุดในรอบ 11 ปีเลยทีเดียว และเป็นที่น่าสังเกตว่ากว่า 40% ของคอนโดมิเนียมที่จะเปิดใหม่ทั้งหมดอยู่ในพื้นที่เอกมัย  ซึ่งเป็นสัญญาณค่อนข้างชัดเจนว่าทำเลดังกล่าวได้รับความเชื่อมั่นจากผู้ประกอบการสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีศักยภาพเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องด้วยปัจจัยหนุนหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้งซึ่งรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยสะดวกครบครัน นอกจากนี้ยังตั้งอยู่ไม่ไกลจากทองหล่อ ในขณะที่ราคาสามารถเอื้อมถึงได้มากกว่า

ด้านอุปสงค์พบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในทำเลทองหล่อ-เอกมัยได้รับการตอบรับอย่างดีจากผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยโครงการที่เปิดตัวระหว่างปี 2551 – 2559 นั้น ณ ปัจจุบันได้ปิดการขายไปหมดแล้ว ส่วนโครงการที่เปิดตัวในปี2560 และครึ่งแรกของปี 2561 ณ ปัจจุบันมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่70% และ 35% ตามลำดับ สาเหตุที่ยอดขายของโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก 2561 ยังไม่หวือหวา คาดว่าเกิดจากการที่ผู้ซื้อรอดูโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในครึ่งปีหลังเพื่อเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ  ส่วนราคาห้องชุดพบว่ามีขายโดยเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่ทองหล่อ-เอกมัย (ณ สิ้น มิ.ย. 2561) อยู่ที่ประมาณ 248,000บาท/ตารางเมตร ทองหล่อมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 317,000 บาท/ตารางเมตร และเอกมัยมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 180,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งจะเห็นว่าทำเลเอกมัยราคายังห่างจากทองหล่อ 30-40% แต่คุณภาพโครงการนั้นใกล้เคียงกัน

อย่างไรก็ดีย่านทองหล่อ – เอกมัย ถือว่ายังเป็นทำเลที่มีศักยภาพมากที่สุดบนถนนสุขุมวิท ด้วยปัจจัยหนุนหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นที่ตั้งซึ่งอยู่ใจกลางเมือง สามารถเข้าออกได้จากหลากหลายเส้นทางทั้งโดยรถยนต์ส่วนตัว รถไฟฟ้าBTS และรถโดยสารสาธารณะรูปแบบต่างๆ ยิ่งไปกว่านั้นซอยเล็กซอยน้อยที่มีอยู่ในทองหล่อ-เอกมัย ยังช่วยให้เดินทางทะลุไปยังถนนเส้นสำคัญและซอยต่างๆได้มากมาย ทำให้ทำเลนี้สะดวกทุกการเดินทาง ส่วนในอนาคต เมื่อรถไฟฟ้าสายสีเทาระยะที่ 1 (วัชรพล-ทองหล่อ) เปิดให้บริการ ก็จะช่วยเติมเต็มการคมนาคมในพื้นที่ทองหล่อ-เอกมัยให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้นและเสริมให้ทำเลดังกล่าวมีมูลค่าสูงกว่าปัจจุบันหลายเท่าตัว