ปี2562 ถือว่าเป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯและผู้บริโภคต่างเจอกับปัจจัยลบที่ท้าทายหลายประการ โดยเฉพาะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value : LTV) ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ได้ส่งผลกระทบต่อยอดขายใหม่ของผู้ประกอบการกันอย่างถ้วนหน้า เพราะนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ต้องการสกัดกลุ่มผู้เก็งกำไร แต่กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกกลับไม่เข้าใจในมาตรการดังกล่าว ส่งผลให้เกิดการเข้าใจผิด และกระทบยอดขายของผู้ประกอบการ ขณะเดียวกันสถานการณ์ในปีนี้ก็ยังไม่ถึงกับเลวร้ายไปทั้งหมด ยังพอมีปัจจัยบวกให้เดินหน้าในการลงทุนอยู่บ้างโดยเฉพาะพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก Eastern Economic Corridor : EEC) ที่ภาครัฐได้ดึงนักลงทุนเข้าไปลงทุนระบบสาธารณูปโภคทั้งหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯขยายฐานเข้าไปพัฒนาโครงการในพื้นที่ดังกล่าวมากขึ้นด้วย

ปีแห่งการเผชิญมรสุมปัจจัยลบ

ดร.พิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง เปิดเผยภายใต้หัวข้อ “โอกาสและความท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลัง 2562 ว่า ยังเผชิญกับปัจจัยลบอีกหลายด้าน ได้แก่

1.สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

2.กำลังซื้อยังไม่ดีขึ้น หนี้ภาคครัวเรือนยังสูง โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง โดยระดับหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ในช่วงไตรมาส1/2562 อยู่ที่ร้อยละ 78.7 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า

 3.มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเฉพาะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value : LTV) ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ที่ส่งผลด้านลบต่อระบบเศรษฐกิจ คือ ความต้องการซื้ออสังหาฯของผู้ซื้อรายย่อยที่ต้องการลงทุนลดลง,กระทบยอดขายและรายได้ของผู้ประกอบการโดยเฉพาะ และอาจเกิดปัญหาด้านการชำระหนี้ของผู้ประกอบการ

ขณะเดียวกันก็เกิดผลบวกต่อระบบเศรษฐกิจ คือ ช่วยลดหนี้เสีย(NPL)ฝั่งผู้บริโภค,สกัดการเก็งกำไรของนักลงทุนอสังหาฯ ป้องกันฟองสบู่อสังหาฯ และแนวโน้มราคาอสังหาฯลดลงจากการแข่งขันด้านราคาของผู้ประกอบการอสังหาฯ

4.ตลาดลูกค้าจีนชะลอตัว

5.ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น

6.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ที่จะบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563

ซึ่งปัจจัยลบดังกล่าวจะส่งผลให้ผู้บริโภคที่ซื้อโครงการอสังหาฯทิ้งดาวน์ได้ อันเนื่องมาจาก ความไม่มั่นใจในเศรษฐกิจ,ความกลัวที่จะต้องเป็นภาระ,ความไม่มั่นคงในหน้าที่การงาน,รายได้ประจำที่ไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น และบางรายมีรายได้ที่ลดลง หรือตกงาน

ขณะที่ปัจจัยบวก มีเพียง 2 ข้อ คือ กำลังซื้อต่างจังหวัดเริ่มฟื้นตัว และไตรมาส1/2562 ที่มีอัตราการเติบโตจากการเร่งโอน

EECบิ๊กโปรเจกต์ดึงผู้ประกอบการเข้าลงทุน

ขณะเดียวกันในปี2562 ก็ยังมีความท้าทายในการลงทุน โดยเฉพาะนโยบายการลงทุนของภาครัฐ โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก Eastern Economic Corridor : EEC) ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการเร่งการดำเนินการประกาศเชิญชวนและคัดเลือกภาคเอกชนเข้าไปลงทุนในโครงการวางระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานใน 5 โครงการหลัก เป็นที่เรียบร้อยแล้วได้แก่

1.โครงการพัฒนาท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภา

2.โครงการท่าเรือมาบตาพุด ระยะที่3

3.โครงการท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่3

4.โครงการศูนย์ซ่อมบำรุอากาศยาน

5.โครงการพัฒนารถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน

เร่งขับเคลื่อนเมืองอัจฉริยะ

ส่วนเมืองอัจฉริยะ หรือ Smart City ซึ่งเป็นรูปแบบการประยุกต์เทคโนโลยีดิจิทัล หรือข้อมูลสารสนเทศและการสื่อสารในการเพิ่มประสิทธิภาพและคุณภาพของบริการชุมชม เพื่อช่วยในการลดต้นทุน และลดการบริโภคของประชากร โดยยังคงเพิ่มประสิทธิภาพให้ประชาชนสามารถอยู่อาศัยได้ในคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ดังนั้นSmart City จึงเป็นโครงการที่หลายๆเมืองทั่วโลก พยายามพัฒนาให้เข้ากับยุค 4.0 โดยการเอาเทคโนโลยีมาผสานกับการใช้ชีวิตของประชาชน ทั้งด้านการขนส่ง การใช้พลังงาน หรือโครงสร้างพื้นฐานที่จะทำให้เมืองที่สะดวกสบายเหมือนในฝัน เกิดขึ้นได้จริง ทั้งยังทำให้ประชาชนอยู่ดีมีสุข

ซึ่งแนวคิดดังกล่าวเกิดขึ้นพร้อมๆกับการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดของเทคโนโลยี Internet of Things (loT)ซึ่งเป็นรากฐานในการเชื่อมโยงอุปกรณ์หรือสิ่งของรอบๆตัว เข้ากับโครงข่ายการสื่อสารแบบอินเทอร์เน็ต รวมไปถึบงการวางผังเมืองที่ชาญฉลาด รองรับการใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย รูปแบบการบริหารจัดการเมืองแบบ Smart City จึงเป็นการสร้างเมืองที่จะมีการเติบโตอย่างยั่งยืน เน้นการจัดสมดุลของสิ่งแวดล้อม ประหยัดพลังงาน และเลือกใช้พลังงานสะอาด จึงช่วยลดปัญหาทางด้านสิ่งแวดล้อม ปัญหามลภาวะทางอากาศ น้ำเสีย ขยะ การระบายน้ำ ช่วยส่งเสริมสภาพแวดล้อมที่ดี คุณภาพอากาศที่ดี เพิ่มพื้นที่สีเขียว และลดปรากฏการณ์เกาะความร้อน แม้ว่าประเทศไทยจะยังไม่มี Smart City ที่สมบูรณ์เป็นรูปเป็นร่าง แต่ก็กำลังขับเคลื่อนการพัฒนาพื้นที่เป้าหมาย ที่คัดเลือกเป็นเมืองอัจฉริยะต้นแบบด้วยกัน 7 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ,เชียงใหม่,ภูเก็ต,ขอนแก่น,ชลบุรี,ระยอง และฉะเชิงเทรา โดยความร่วมมือของ 3 กระทรวง คือ กระทรวงพลังงาน กระทรวงคมนาคม และกระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม ในการจัดทำแผนแม่บทการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ ซึ่งมีแนวทางการขับเคลื่อนการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ โดยเน้น 5 เสาหลักสำคัญ คือ

เสาหลักที่ 1 : การพัฒนาเมืองอัจฉริยะต้นแบบ มีเป้าหมายในการเลือกเมืองที่มีศักยภาพ ที่จะใช้สำหรับการดำเนินงานนำร่อง เพื่อสนับสนุนการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ

เสาหลักที่ 2 : การปฏิรูปกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ โดยมีเป้าหมายที่จะบูรณาการกฎหมายที่เกี่ยวข้องทั้งระบบ

เสาหลักที่ 3 : สร้างกลไกบริหารจัดการในการขับเคลื่อน การพัฒนาเมืองอัจฉริยะไปสู่ภาคปฏิบัติ มีเป้าหมายให้มีผู้รับผิดชอบการบริหารจัดการพื้นที่ จัดเตรียมองค์กร ระบบ และเทคโนโลยีสารสนเทศ เพื่อส่งเสริมการให้บริการสาธารณะในพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืน

เสาหลักที่ 4 : ผลักดันเมืองอัจฉริยะ ด้วยการวิจัย พัฒนาและนวัตกรรม มีเป้าหมายในการส่งเสริมและต่อยอดการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ ที่สามารถนำไปปรับใช้สำหรับเมืองอัจฉริยะในอนาคต

เสาหลักที่ 5 : ส่งเสริมการจัดเก็บข้อมูล ตลอดจนเข้าถึงการเชื่อมโยงและการใช้งานข้อมูล โดยมีเป้าหมายเพื่อเผยแพร่ข้อมูล สร้างการเรียนรู้ รวมทั้งสนับสนุนการวางแผน ตลอดจนการพัฒนาเมืองอัจฉริยะอย่างเป็นรูปธรรม

ทั้งนี้การที่จะนำไปสู่การเป็นเมืองอัจฉริยะที่สมบูรณ์แบบ จำเป็นต้องมีองค์ประกอบ 7 อย่างคือ

1.Smart Mobilily การสัญจรอัจฉริยะ

2.Smart Community ชุมชนอัจฉริยะ

3.Smart Economy เศรษฐกิจอัจฉริยะ

4.Smart Environment สิ่งแวดล้อมอัจฉริยะ

5.Smart Governance การปกครองอัจฉริยะ

6.Smart Building อาคารอัจฉริยะ

7.Smart Energy พลังงานอัจฉริยะ

เปิดแผนยุทธศาสตร์ชาติ20ปี

สำหรับแผนปฏิบัติการของกระทรวงการคลังที่สนับสนุนตามยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ ได้แก่

1.การปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐ เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศ ทั้งในด้านเศรษฐกิจและสังคม ภายใต้โครงการ แผนบริหารจัดการที่ราชพัสดุ(กรมธนารักษ์)
2.การใช้มาตรการภาษี ที่ราชพัสดุ และด่านศุลกากร เพื่อสนับสนุนนโยบาย เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษและคลัสเตอร์ รวมถึงส่งเสริมการค้า การลงทุนในพื้นที่ ภายใต้โครงการนำที่ราชพัสดุมาสนับสนุนเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ(กรมธนารักษ์)

3.การผลักดันมาตรการการเงิน การคลัง เพื่อการถือครองทรัพย์สินที่เป็นธรรม และมีประสิทธิภาพ ภายใต้โครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐ (กรมธนารักษ์)

4.การจัดสวัสดิการเพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ ภายใต้โครงการ การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) (สศค.)

5.การจัดสวัสดิการเพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ ภายใต้โครงการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Complex) บนพื้นที่ราชพัสดุ (กรมธนารักษ์)