ในช่วงครึ่งแรกของปี2561 ที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯโดยภาพรวม มีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรมมีความต้องการในระดับสูง ทำให้ค่าเช่ายังคงมีการปรับเพิ่มขึ้น ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม แม้ปริมาณจะขยายตัวเร็วกว่าความต้องการ แต่ราคายังคงอยู่ในระดับคงที่และไม่มีแนวโน้มปรับลดลง

มั่นใจครึ่งปีหลัง61ตลาดยังแข็งแกร่ง

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์(ประเทศไทย)จำกัด หรือJLL เปิดเผยว่า  เปิดเผยว่า นับตั้งแต่ต้นปี2561 จนถึงขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โดยทั่วไปยังคงมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่งไม่ต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก เนื่องจากไม่มีปัจจัยลบใหม่ๆ เข้ามาบั่นทอนความต้องการ อย่างไรก็ดี อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีผลประกอบการที่แตกต่างกันไป เนื่องจากมีปัจจัยบวกและลบที่แตกต่างกันด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แม้จะขยายตัวเร็ว แต่ระดับราคายังคงที่ ไม่ปรับตัวสูงอย่างรุนแรง ยกเว้นโครงการระดับลักชัวรี่ และอัลตร้าลักชัวรี่ ที่อยู่ในทำเลไพร์มไทม์ ในขณะที่ตลาดศูนย์การค้าพบว่าอัตราว่างของพื้นที่เช่านั้นเหลือน้อยมาก  ดังนั้นเชื่อว่าในครึ่งปีหลัง 2561 ตลาดยังคงมีความแกร่ง และยังไม่มีผลกระทบเกี่ยวกับความต้องการอสังหาฯ เชื่อว่าแนวโน้มตลาดยังสดใส

คาดปี65ราคาเช่าสนง.โดยเฉลี่ยพุ่งสูง1,000บาท/ตารางเมตร

นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน JLL กล่าวว่า ในส่วนของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า นับเป็นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งที่สุด ทั้งนี้ นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา อัตราการว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำกว่า 10% ตลอดมา โดยมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเพียงช่วงสั้นๆ เมื่อมีอาคารสำนักงานโครงการใหญ่ๆ สร้างเสร็จ ในขณะที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกันและทำสถิติใหม่ทั่วทุกทำเลและทุกเกรด

โดยในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นเพียง 29,000 ตารางเมตร ส่งผลให้ซัพพลายทั้งหมดในตลาดปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเป็น 8.9 ล้านตารางเมตร ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมปรับขึ้น 2.6% จาก 651 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในเดือนมกราคม เป็น 688 บาทในเดือนกรกฎาคม ทั้งนี้ อาคารเกรดเอมีค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าคือ 11.2% จาก 751 บาท เป็น 824 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ปัจจัยที่หนุนให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น คือการมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าต่ำและมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มไม่มาก ทั้งนี้ อัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยของทั้งตลาดขณะนี้อยู่ที่ 8.7% ส่วนอาคารเกรดเออยู่ที่ 6% ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทต่างๆ ที่มีการย้ายและขยายสำนักงาน ส่วนใหญ่จะย้ายไปเช่าอาคารที่ใหม่กว่า โดย 5 องค์ประกอบหลักในการเลือกเช่าอาคารสำนักงานคือ ทำเลที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าBTS MRT มีที่จอดรถรองรับได้มาก มีห้องน้ำผู้หญิงที่มาก เป็นต้น

“ผู้เช่ายังมีความต้องการสำนักงานให้เช่าอีกเป็นจำนวนมาก โดยผู้เช่าบางรายจะถือโอกาสเข้าไปเจรจากับเจ้าของอาคารก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จ  ทำให้ได้เงื่อนไขการเช่าที่ยืดหยุ่นทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยขณะนี้อาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างและจะแล้วเสร็จในช่วงปี2562-2565 เริ่มมีผู้เช่าสนใจเข้าจับจองพื้นที่แล้วประมาณ 25%  ส่วนใหญ่มีความต้องการพื้นที่เช่าตั้งแต่ 3,000-15,000 ตารางเมตร ขณะเดียวกันในช่วง 18 เดือนนับจากนี้ จะมีพื้นที่เช่า 28,000 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นธุรกิจโคเวิร์คกิ้ง สเปซ ,ไอที,ธุรกิจอุปโภค-บริโภค เป็นต้น”นางสาวยุพา กล่าว

ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มอยู่ในช่วงขาขึ้น  โดยเชื่อว่าในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ค่าเช่าจะขยับเพิ่มขึ้นอีกราว 3-5% เนื่องจากความต้องการยังคงมีอยู่ในระดับสูงทั้งจากคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ที่มีอัตราการจับจองพื้นที่เช่าในอาคารสำนักงานที่จะแล้วเสร็จมากถึง 25% ส่วนใหญ่ประกอบธุรกิจด้านไอที ทั้งที่เคยมาทำธุรกิจครั้งแรกในประเทศเทศ และที่เคยทำธุรกิจอยู่แล้ว  ขณะที่ธุรกิจโคเวิร์คกิ้ง สเปซ ถือว่าเป็นเทรนด์ที่กำลังได้รับความนิยมอย่างสูงจากคนรุ่นใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นการร่วมมือระหว่างเจ้าของอาคารกับเจ้าของธุรกิจโคเวิร์คกิ้ง สเปซ จากต่างประเทศ อาทิ อินโดนีเซีย มาเลเซีย เวียดนาม สิงคโปร์และนิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา  ซึ่ง 2 ประเทศหลัง จะมีความโดดเด่นเป็นอย่างมาก

ในขณะที่อาคารที่กำลังจะสร้างเสร็จใหม่ในเร็วๆนี้มีไม่มาก โดยในระหว่างนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2562 จะมีโครงการสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้นเพียง 280,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าไปมากแล้ว ทั้งนี้ เชื่อว่าตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯจะยังคงมีอัตราการว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำและค่าเช่าปรับตัวปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อไปอีกอย่างน้อย 2-3 ปี โดยปัจจุบันอาคาร เกษร ทาวเวอร์ ถือว่ามีราคาเช่าสูงสุดที่เกือบ 1,350 บาท/ตารางเมตร และเชื่อว่าจนถึงปี 2565 ราคาเช่าอาคารสำนักงานโดยเฉลี่ยจะพุ่งสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร

การแข่งขันสูงโจทย์ท้าทายผู้ประกอบการคอนโดฯ

ด้านนายแอนดรูว์ กัลป์แบรนด์สัน หัวหน้าฝ่ายวิจัย JLL กล่าวถึงตลาดคอนโดมิเนียมในกทม.ว่า ซัพพลายยังมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันซัพพลายคอนโดฯมีมากถึง 540,000 ยูนิต  ซึ่งสัดส่วน 82-85% หรือจำนวน451,000 ยูนิต เป็นคอนโดฯระดับแมส และจำนวน 89,000 ยูนิต เป็นคอนโดฯระดับบน โดยในช่วงครึ่งแรกของปี มีโครงการเปิดตัวใหม่ในตลาดแมส รวมทั้งสิ้น 17,300 ยูนิต หรือราว 4% ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่เดิม ส่วนตลาดบนมีโครงการเปิดตัวใหม่รวม 13,200 ยูนิต หรือประมาณ 15% ของจำนวนยูนิตที่มีอยู่เดิม และมีจำนวน 140,000  ยูนิตจะก่อสร้างแล้วเสร็จภายในระยะเวลา 2 ปีนี้

อย่างไรก็ตามในช่วงเวลาประมาณ 3 ปีที่ผ่านมา กำลังการซื้อที่ถูกจำกัดโดยหนี้สินครัวเรือนระดับสูง แต่ซัพพลายในตลาดมีจำนวนมากเกิน ขณะที่ดีมานด์ไม่ขยายตัวเร็ว ส่งผลให้การขายคอนโดฯในตลาดแมสชะลอตัวลงมาก จึงมีผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์ อาทิ การเปลี่ยนไปจับตลาดคอนโดระดับบน การหันไปทำตลาดบ้านมากขึ้น และการขยายธุรกิจไปทำอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ระยะยาว อาทิ อาคารสำนักงาน และโรงแรม

ทั้งนี้การที่ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดบนมากขึ้น ส่งผลให้ตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา การปรับขึ้นของราคาขายคอนโดฯตลาดบนได้ชะลอลง โดยมีราคาเฉลี่ยค่อนข้างคงตัวระหว่าง 175,000-180,000 บาทต่อตารางเมตร

นายแอนดรูว์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ตนมั่นว่าตลาดคอนโดฯยังไม่เกิดสภาวะฟองสบู่แตกอย่างแน่นอน แต่อาจจะมีโอเวอร์ ซัพพลายในบางพื้นที่ ขณะเดียวกันความต้องการที่อยู่อาศัยก็ยังมีอยู่ ซึ่งจากสภาวะตลาดคอนโดฯที่มีความท้าทายเป็นอย่างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีการปรับตัว ด้วยการนำโครงการไปเปิดขายในต่างประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะที่จีนและฮ่องกง โดยเฉพาะจีน ที่มีอัตราการซื้ออสังหาฯไทยมากเป็นอันดับ 1 และอีกหนึ่งกลยุทธ์คือ การนำเทคโนโลยีมาใช้กับโครงการคอนโดฯมากขึ้น เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน เช่น ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายที่ได้นำระบบพรีแฟบมาใช้ในการพัฒนาโครงการ ซึ่งทำให้Layout ของห้องชุดมีความยืดหยุ่นได้ตามความต้องการของลูกค้า และอีกกลยุทธ์ในการหลบเลี่ยงภาวการณ์แข่งขันที่สูง ด้วยการหันไปพัฒนาโครงการอสังหาฯประเภทอื่นๆ อาทิ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือโรงแรม เป็นต้น

“คอนโดฯตลาดบนที่สร้างแล้วเสร็จ มียอดขายที่ค่อนข้างแข็งแกร่งจากการมีความต้องการของผู้ซื้อชาวไทยที่มีอยู่ต่อเนื่อง ประกอบการที่ผู้พัฒนาโครงการมีการนำโครงการไปเปิดขายในต่างประเทศมากขึ้น อย่างไรก็ดี นับเป็นเรื่องท้าทายมากขึ้น ที่โครงการเปิดตัวใหม่ๆ จะสามารถทำยอดการขายได้รวดเร็วดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต นอกจากนี้แม้ผู้ประกอบการคอนโดฯ บางราย อาทิ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด(มหาชน)และบริษัท นายณ์ เอสเตท จำกัด ที่มีการใช้กลยุทธ์ในการเจาะกลุ่มเป้าหมายเฉพาะและประสบความสำเร็จท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้นมากช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่พบว่า ผู้ประกอบการเหล่านี้หลายรายได้เริ่มผันตัวออกไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมากขึ้น จากการตระหนักถึงสภาพตลาดที่มีความท้าทายมากขึ้นเรื่อยๆ”นายแอนดรูว์ กล่าว

นายแอนดรูว์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในช่วงระยะเวลา 1-2 ปีข้างหน้า เทรนด์ตลาดคอนโดฯจะยังคงไม่เปลี่ยนมากนัก และจะมีชาวต่างชาติเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยอย่างต่อเนื่อง อาทิ จีน ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ เป็นต้น ขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็จะมีการทำตลาดผ่านโซเชียล เน็ตเวิร์ค มากขึ้น เพื่อทำความเข้าใจกับลูกค้า และช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการได้ตรงตามความต้องการของลูกค้าได้เป็นอย่างดี

“สิ่งน่าจับตาคือ พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ  ซึ่งหากมีการประกาศใช้ในเร็วๆ นี้ อาจส่งผลดีต่อผู้ประกอบการคอนโดฯ  เนื่องจากอาจกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการนำที่ดินออกมาเสนอขายมากขึ้นและช่วยชะลออัตราการปรับตัวขึ้นของราคาที่ดินในบางทำเล ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการคอนโดฯมีโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และอาจทำราคาได้เหมาะกับความต้องการของผู้ซื้อมากขึ้น” นายแอนดรูว์ กล่าว

ธุรกิจศูนย์การค้าปรับตัวรับอีคอมเมิร์ซ

นายแอนดรูว์ กล่าวถึงตลาดศูนย์การค้าต่างๆในกรุงเทพฯ ว่า มีพื้นที่รวมกันทั้งสิ้น 6.5 ล้านตารางเมตร เป็นศูนย์การค้าที่เปิดบริการในช่วงครึ่งปีแรก 6 โครงการรวมพื้นที่ให้เช่า 48,000 ตารางเมตร ส่วนครึ่งหลังของปี2561จะมีเปิดเพิ่มอีก 17 โครงการ รวมพื้นที่ 475,000 ตารางเมตร หรือราว 9.2% ของพื้นที่ศูนย์การค้าที่อยู่ทั้งหมดในขณะนี้ ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่จะมาจากโครงการขนาดใหญ่ ได้แก่ ไอคอนสยาม พัฒนาโดยกลุ่มสยามพิวรรธน์, เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก โดย เดอะ แพลทินัม กรุ๊ป และเกตเวย์ บางซื่อโดยทีซีซี แลนด์ แอสเสท เวิรด์ ซึ่งทั้งหมดมีกำหนดสร้างเสร็จในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561นี้

โดยปัจจัยที่ทำให้ธุรกิจศูนย์การค้าต้องมีการปรับรูปแบบนั้น ส่วนหนึ่งมาจากที่ปัจจุบันมีการซื้อ-ขายผ่านระบบออนไลน์มากขึ้น และเชื่อว่าในปี2568 การซื้อขายผ่านระบบอีคอมเมิร์ซจะเพิ่มมากขึ้นมาอยู่ที่ 5.5% จากเดิมอยู่ที่ 2%

“อสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ มีปัจจัยพื้นฐานที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง มีความต้องการเช่าพื้นที่สูงจากผู้ประกอบการค้าปลีกทั้งไทยและต่างชาติ เห็นได้จาก อัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ในระดับต่ำที่ 8% ส่วนซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบมากนัก เนื่องจากโครงการใหญ่ๆ ที่จะเปิดใหม่ในปีนี้ ล้วนพัฒนาโดยบริษัทที่มีประสบการณ์และประสบความสำเร็จสูง และเชื่อว่าจะมีผู้ค้าปลีกต่างชาติและไทยที่ต้องการขยายสาขาในกรุงเทพฯ จับจองพื้นที่เช่าล่วงหน้าแล้วจำนวนมาก” นายแอนดรูว์ กล่าว

จับตาญี่ปุ่นปรับแผนซื้อ–พัฒนาโครงการเองผ่านบริษัทในเครือ

ด้านนางสาวปิตินุช ภู่พัฒน์วิบูลย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายบริการการลงทุนด้านโรงแรม JLL กล่าวถึงตลาดโรงแรมว่า มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดการท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มโรงแรมมีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง โดยในปี 2561 นี้ มีการคาดการณ์ว่าจะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในกรุงเทพฯ สูงถึง 37.5 ล้านคน โดยในเดือนกรกฎาคม โรงแรม3ดาว มีค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 2,075 บาทต่อคืน หลังจากที่ไต่ระดับขึ้นถึง 2,000 บาทเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปีเมื่อปลายปี 2560 ที่ผ่านมา ส่วนโรงแรม 4 ดาว มีค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันปรับตัวเพิ่มขึ้น 5.7% จากปีที่แล้วเป็น 3,447 บาทต่อคืน ค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันสำหรับโรงแรมห้าดาวปรับเพิ่มสูงขึ้น 4.6% เป็น 6,442 บาทต่อคืน ส่วนการเข้าใช้บริการห้องพักของโรงแรม3 ดาว 4ดาว และ5ดาวในช่วงครึ่งแรกของปีนี้มีอัตราเฉลี่ยที่ 85%, 80.9% และ 77.2% ตามลำดับ

“ความท้าทายสำคัญอยู่ที่ซัพพลายใหม่ที่จะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในปีนี้และ2 ปีข้างหน้า ซึ่งอาจส่งผลต่ออัตราการเข้าใช้บริการห้องพัก โดยผลการวิจัยของJLL พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ กรุงเทพฯ มีโรงแรมเปิดใหม่คิดเป็นจำนวนห้องพักรวมกว่า 1,000 ห้อง ส่วนในช่วงครึ่งหลังของปีจะเปิดเพิ่มอีก 2,500 ห้อง นอกจากนี้ ในระหว่างปี 2562 และ 2563 จะมีโรงแรมเปิดใหม่อีกรวม 6,500 ห้อง อย่างไรก็ดี มีแนวโน้มสูงว่า จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาจะยังคงขยายตัวอย่างรวดเร็ว ซึ่งหมายถึงการขยายตัวของความต้องการใช้บริการห้องพักโรงแรม และจะช่วยให้ภาคธุรกิจโรงแรมของกรุงเทพฯ ยังคงรักษาผลประการที่แข็งแกร่งไว้ได้” นางสาวปิตินุช กล่าว

นางสาวปิตินุช กล่าวเพิ่มเติมว่า ในเร็วๆนี้จะเห็นกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะญี่ปุ่นที่เข้ามาร่วมทุนก่อนหน้านี้ ได้ปรับเปลี่ยนรูปแบบหันมาซื้อที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการเอง โดยผ่านบริษัทข้ามชาติด้วยกันในการช่วยหาที่ดิน  ส่วนการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย อาจจะส่งผลให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนที่สูงมากขึ้น ขณะเดียวกันผู้ซื้อก็จะเริ่มมีความกังวลที่อาจจะมีภาระในการจ่ายมากขึ้น และการตัดสินใจซื้ออาจจะใช้ระยะเวลามากกว่าเดิม

อย่างไรก็ตามโดยภาพรวม เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีผลประกอบการที่ดีในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ เนื่องจากมีการคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยในปีนี้จะขยายตัวในระดับที่แข็งแกร่งระหว่าง 4.2%-4.8% โดยในไตรมาสองเศรษฐกิจขยายตัว 4.6% การขยายตัวทางเศรษฐกิจจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน ซึ่งจะส่งผลดีต่อความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไป