“รามคำแหง”เป็นอีกย่านที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากหลังจากที่ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เริ่มการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) รวมระยะทาง 22.57 กม. ตั้งแต่เดือน พฤษภาคม ปี 2560 ที่ผ่านมา ล่าสุดมีผลงานคืบหน้าแล้ว 5.57% มีกำหนดเปิดบริการในปี 2566 รวมถึง การลงทุนรีโนเวทเดอะมอลล์ รามคำแหง 2 (ฝั่งมุ่งหน้ามาแยกพระราม 9-รามคำแหง) ของบริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป จำกัด ที่เตรียมปรับโฉมใหม่ ให้กลายเป็น “มิกซ์ยูส คอมเพล็กซ์” รับรถไฟฟ้าสายสีส้ม หนุนย่านการค้าบางกะปิ-รามคำแหง ให้คึกคัก บนที่ดินกว่า 30 ไร่ โดยเริ่มดำเนินการในปลายปี 2560 ที่ผ่านมา และคาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 2-3 ปี ยิ่งเป็นตัวผลักดันให้รามคำแหงเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา
นอกจากนี้ รามคำแหง ยังเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยชุมชนมากมาย แทบทุกโครงการที่เปิดขายต่างชูจุดเด่นด้านทำเลที่สำคัญ คือ ทำเลโครงการอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สายสีส้ม และ ยังมีรถไฟฟ้ารายล้อมโครงการถึง 3 สาย คือ 1. รถไฟฟ้า MRT สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี 2. รถไฟฟ้า Monorail สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว – สำโรง และ 3. Airport Rail Link สถานีรามคำแหง ใกล้ด่านเก็บเงินทางด่วนรามคำแหง และพระราม 9 และจุดเชื่อมต่อการคมนาคมทางเรือโดยสารคลองแสนแสบ ท่าเรือมหาดไทย รายล้อมด้วยสถานที่สำคัญหลายแห่ง เช่น ราชมังคลากีฬาสถาน มหาวิทยาลัยรามคำแหง เดอะมอลล์ รามคำแหง เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 เดอะมอลล์ บางกะปิ ตะวันนา ไนท์ บาซาร์ โรงพยาบาลรามคำแหง โรงพยาบาลสมิติเวชศรีนครินทร์อีกทั้ง ถนนรามคำแหงก็เป็นถนนสายหลักสำคัญในพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออกเฉียงเหนือ ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่เขตบางกะปิ สะพานสูงต่อเนื่องเข้ามีนบุรี มีศักยภาพของการเติบโตของชุมชนเมืองอยู่ไม่น้อย
ช่วง 10 ปีราคาคอนโดฯ ปรับเพิ่ม 80-90%
ทั้งนี้หากพิจารณาถึงการเคลื่อนไหวด้านการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมบนทำเลรามคำแหงชะะนั้น มีความโดดเด่นอยู่ 3 ช่วงคือ ช่วงรามคำแหง-พระราม 9, ช่วงรามคำแหง-หัวหมาก และช่วงรามคำแหง-ลำสาสี โดยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมย่านรามคำแหงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า ณ เดือนสิงหาคม 2561 ย่านรามคำแหงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียนเปิดขายใหม่ย่านรามคำแหงแล้วกว่า 1,4907 ยูนิต และคาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 อาจจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลย่านรามคำแหงอีกกว่า 4,273 ยูนิต ซึ่งถือได้ว่าเป็นทำเลที่ร้อนแรง และน่าจับตามองเป็นอย่างมากในเวลานี้ รวมถึงการกำหนดราคาขายก็ขึ้นมา 80-90% จากราคา 45,000-55,000 บาท/ตารางเมตรหรือ ตร.ม. เมื่อ 10 ปีก่อนก็ปรับขึ้นมาสูงเป็น 70,000-100,000 บาท/ตร.ม.และมีบางโครงการกำหนดราคาขายมากกว่านี้ก็มี โดยมีกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่วัยทำงานระดับรายได้เริ่มต้นตั้งแต่ 30,000-50,000 บาทขึ้นไป
อุปทานของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จำแนกรายปีและอุปทานสะสม
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
ศุภาลัย-พฤกษา-เสนาเปิดศึกชิงดีมานด์
สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมย่านรามคำแหงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า ณ เดือนสิงหาคม 2561 ย่านรามคำแหงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียนเปิดขายใหม่ย่านรามคำแหงแล้วกว่า 14,907 ยูนิต และยังมองว่าตลาดยังมีความต้องการอยู่มาก
โครงการ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง
โดยล่าสุดบมจ.ศุภาลัย ได้เปิดตัวโครงการ “ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง” เป็นโครงการคอนโดมิเนียม High Rise ติด MRT สถานีราชมังคลา บนเนื้อที่ 15 ไร่เศษมูลค่า 6,000 ล้านบาท ประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 1 อาคาร 3 ทาวเวอร์ Tower A สูง 33 ชั้น Tower B สูง 35 ชั้น Tower C สูง 27 ชั้น จำนวนห้องชุดพักอาศัย 2,073 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอย 28-67 ตร.ม. ราคาขายเริ่มที่ 76,000 บาท/ตร.ม.โดยจะเปิดจองผ่านระบบ Supalai Online Booking ครั้งแรก booking.supalai.com ในวันที่ 18 กันยายนนี้ เที่ยงวัน – เที่ยงคืน วันเดียวเท่านั้น จากนั้นกำหนดเปิดตัว Pre-Sale อย่างเป็นทางการ ในวันที่ 28 – 30 กันยายน 2561 ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 50-60 % จะเริ่มก่อสร้างในปี 2562 และกำหนดแล้วเสร็จปี 2565
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด และคาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปีนี้อาจจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลย่านรามคำแหงอีกกว่า 4,273 ยูนิต จากผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งนอกจากศุภาลัยแล้ว ยังมี บมจ.พฤกษาเรียล เอสเตท PS เตรียมเปิดคอนโดมิเนียม High Rise แบรนด์ “เดอะ ทรี หัวหมาก” ประมาณ 500 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 1,700 ล้านบาท บนที่ดินประมาณ 5 ไร่ ติด ถ.รามคำแหง ช่วงระหว่างซอย 85/2 และ 87 และด้านหลังติดคลองแสนแสบ อยู่ใกล้กับแยกลำสาลีประมาณ 350 เมตร ซึ่งจะเปิดที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าอินเตอร์เชนจ์ ลำสาลี (สายสีส้มและสายสีเหลือง) อีกทั้งยังอยู่ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปิ ท่าเรือคลองแสนแสบ ท่าเดอะมอลล์ บางกะปิ
โครงการ “นิช โมโน รามคำแหง”
ส่วนผู้ประกอบการอีกรายคือ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ก็คว้าที่ดินแปลงใหญ่ ติด MRT สถานีหัวหมาก เตรียมพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม High Rise ภายใต้แบรนด์ “ นิช โมโน รามคำแหง” บนที่ดิน 15 ไร่ 1,700 ยูนิต 2 อาคาร ซึ่งยิ่งส่งผลให้ทำเลย่านรามคำแหงเป็นทำเลที่ร้อนแรง และน่าจับตามองเป็นอย่างมากในอนาคต
“ยอมรับว่าคอนโดฯ ย่านรามคำแหงแข่งขันสูงมากแต่ในขณะเดียวกันดีมานด์ก็มีอยู่มากเช่นกัน” ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าว พร้อมกับระบุว่าโครงการ “นิช โมโน รามคำแหง” เป็น 1 ใน 3 โครงการร่วมทุนจากเสนา ฮันคิว เจาะกลุ่ม Segment 2-3 ล้านบาท รวมมูลค่ากว่าหมื่นล้านบาทที่จะเปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 นี้ เฉพาะโครงการ “ นิช โมโน รามคำแหง” มีมูลค่าเกือบ 4,000 ล้านบาท ส่วนราคาขายอยู่ประมาณ 80,000-90,000 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งก็จะไปชนกับคู่แข่งที่อยู่ใกล้ๆ กันคือ โครงการ “ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง” ของ บมจ.ศุภาลัย โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือกลุ่มคนที่มีระดับรายได้อยู่ที 30,000-50,000 บาท/เดือน
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายในทำเลรามคำแหงนั้น นายภัทรชัย กล่าวว่า ปัจจุบันทำเลย่านรามคำแหงมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 6 โครงการ ประมาณ 5,063 ยูนิต มูลค่าโครงการทั้งหมดประมาณ 11,146 ยูนิต ขายไปแล้ว 4,098 ยูนิตหรือคิดเป็น 81% เหลือขายทั้งหมดประมาณ 965 ยูนิต หรือคิดเป็น 19% ดังนั้น เชื่อว่าตลาดยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ในย่านดังกล่าวค่อนข้างมาก
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามประเภทห้อง
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 5,063 ยูนิต พบว่า ผู้ประกอบการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 4,083 ยูนิต หรือคิดเป็น 80.6% โดยรองลงมาเป็น รูปแบบสตูดิโอ 677 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.4% และรูปแบบ 2 ห้องนอนประมาณ 303 ยูนิต หรือคิดเป็น 6% และพบว่ารูปแบบห้อง 2 ห้องนอนสามารถขายได้มากที่สุดถึง 86.4% รองลงมาคือรูปแบบสตูดิโอ 84.8% และรูปแบบ 1 ห้องนอนที่ 79.9%
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามระดับราคา
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
จากข้อมูลพบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายย่านรามคำแหง ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 มากที่สุดที่ 1,194 ยูนิต หรือคิดเป็น 23.6% รองลงมา คือระดับราคา 2,500,001 – 3,000,000 ที่ประมาณ 1,033 ยูนิต หรือคิดเป็น 20.4% และ ระดับราคา 2,250,001 – 2,500,000 ประมาณ 762 ยูนิต หรือคิดเป็น 15.0% และพบว่าในช่วงระดับราคา 2,250,001 – 2,500,000 เป็นช่วงราคาที่ขายดีที่สุดอยู่ที่ประมาณ 85.4% สามารถขายไปแล้วจากยูนิตทั้งหมด รองลงมาคือระดับราคา 2,500,001 – 3,000,000 ประมาณ 84.1% และระดับราคา 2,000,001 – 2,250,000 ประมาณ 83.7%
กล่าวได้ว่า “รามคำแหง”ยังเป็นที่ทำเลทองที่ราคาขายของคอนโดมิเนียมมีการปรับขึ้นมากถึง 80 -90% ยังพบว่า ราคาที่ดินในย่านรามคำแหงหลังจากที่รถไฟฟ้าเริ่มสร้างตั่งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมาก็มีการปรับขึ้นราคาเป็นอย่างมาก ปัจจุบันราคาขายของที่ดินย่านรามคำแหงติดถนนใหญ่จะอยู่ประมาณ 250,000-300,000 บาท/ตารางวาหรือ ตร.ว. และที่ดินในซอยจะอยู่ที่ประมาณ 120,000-160,000 บาท/ตร.ว.
