เอกชนเผยระบบขนส่งมวลชนภาครัฐดันที่ดินชานเมืองพุ่ง ส่งผลราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินรายได้ผู้บริโภค หวั่นอนาคตซัพพลายแนวราบไม่สมดุลดีมานด์ แนะรัฐปลดล็อกผังสี เอื้อคนมีบ้านราคาถูกลง ส่วนตลาดคอนโดฯ โตต่อเนื่องขยายตัวตามโครงข่ายคมนาคม ขณะที่ตลาด EEC ยังน่าลงทุน ต่างชาติยังแห่นำเม็ดเงินอัดหลายล้านล้านเหรียญสหรัฐ

หวั่นซัพพลายแนวราบไม่สมดุลดีมานด์–แนะรัฐปลดล็อกผังสี

นายวสันต์ เคียงศิริ อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  กล่าวว่า จากการพัฒนาโครงการระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ทำให้ที่ดินมีศักยภาพสูงขึ้น โดยเฉพาะทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการปรับขึ้นสูงมาก จนทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการแนวราบของผู้ประกอบการปรับขึ้นตาม ส่งผลไปยังราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้นตาม ในขณะที่รายได้ของผู้บริโภคขึ้นตามไม่ทัน เชื่อว่าในอนาคตประชาชนส่วนใหญ่จะไม่มีกำลังซื้อบ้าน เนื่องจากราคาสูงเกินไป ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายหวั่นว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะหมดตลาด ในขณะที่ดีมานด์ยังมีต่อเนื่อง  โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบว่า ในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมาบ้านเดี่ยว มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปทั้งสิ้น 15,000 ยูนิต ในขณะที่มีบ้านเดี่ยวเปิดใหม่เพียง 5,000 ยูนิต ส่วนทาวน์เฮาส์ มีการโอนกรรมสิทธิ์ไป 30,000 ยูนิต ในขณะที่มีโครงการเปิดใหม่เพียง 10,000 ยูนิต ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่ามีความต้องการสูงกว่าซัพพลายที่ออกสู่ตลาดและคาดว่าจะสามารถขายได้หมดในเวลาไม่นาน

“สิ่งที่ผู้ประกอบการเริ่มกังวลว่าในอนาคตพื้นที่ชานเมืองจะหาบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทได้ยากขึ้น จะมีแต่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนทาวน์เฮาส์ ปกติจะขายในระดับราคา 3 ล้านบาท แต่ปัจจุบันราคาขายไม่ต่ำกว่า 4 ล้านบาทแล้ว เชื่อว่าในอนาคต ราคาจะไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท อย่างแน่นอน และในอนาคตที่ดินในการพัฒนาจะหาได้ยากขึ้น  เพราะราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น และบางพื้นที่ถูกจำกัดด้วยผังเมืองทำให้พัฒนาได้ยาก ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลผ่อนเกณฑ์ หรือข้อกำหนดการก่อสร้าง หรือปรับแก้สีผังเมืองเพื่อปลดล็อกให้ที่ดินในหลายๆ ทำเลสามารถนำออกมาพัฒนาและขายในราคาที่เหมาะสมได้ ซึ่งปัจจุบันมีที่ดินกว่า 50% ของพื้นที่ในกรุงเทพฯ ติดกฎหมายห้ามก่อสร้างหรือนำมาพัฒนาไม่ได้ หากผ่อนเกณฑ์ก็จะทำให้มีที่ดินออกมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาถูกลงได้” นายวสันต์กล่าว

นายวสันต์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ที่น่ากังวลอีกเรื่องคือ ปัจจุบันผู้ทำงานมีรายได้ประจำเริ่มลดน้อยลง ส่วนใหญ่หันไปประกอบอาชีพอิสระมากขึ้น สังเกตได้จากการที่ผู้ประกอบการหลายรายหันไปขยายพื้นที่โค-เวิร์คกิ้งสเปซ มากขึ้นเพื่อรองรับกลุ่มอาชีพอิสระ ซึ่งปัจจุบันมีมากถึงกว่า 30% และเชื่อว่าในปี 2562 จะพุ่งไปถึง 40% หากสถาบันการเงินยังไม่ปรับโมเดลการปล่อยกู้สินเชื่อใหม่คงมีปัญหาอย่างแน่นอน

การลงทุนภาครัฐส่งผลตลาดคอนโดฯ โตต่อเนื่อง

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยถึงภาพรวมเศรษฐกิจในครึ่งหลังปี 2561 ว่า มีปัจจัยบวกจากการส่งออก ท่องเที่ยว การลงทุนรัฐและภาคเอกชน รวมไปถึงการบริโภคเอกชนในประเทศ ที่มีตัวเลขที่ดีขึ้นเป็นลำดับทุกภาคส่วน และยิ่งปี 2562 จะมีการเลือกตั้ง ยิ่งทำให้ทุกคนกล้าวางแผนชีวิต วางแผนธุรกิจ และกล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น จึงมั่นใจว่าในปี 2562 สภาวะเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ จะเติบโตต่อเนื่อง

“ผลจากการที่สภาวะเศรษฐกิจโต จะทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตต่อเนื่อง ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค จากครึ่งปีแรกที่มียอดโอนจำนวนยูนิตเติบโต 26% มีมูลค่าการเติบโต 30%” ดร.อาภา กล่าว

ดร.อาภา กล่าวต่อไปว่า สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งถือว่าเป็นตลาดที่ฮอตที่สุด มีส่วนแบ่งตลาดจากทั้งอุตสาหกรรมถึง 40% หากแยกเป็นตลาดกทม. อย่างเดียว พบว่า มีส่วนแบ่งตลาดเกินกว่า 50% ผลจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สายสีเขียว สีส้ม สีเหลือง สีชมพู ที่เริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว สะท้อนว่าภาครัฐได้ลงมือดำเนินการแล้ว และภายในปีนี้จะมีการเร่งขออนุมัติโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ ออกมา ซึ่งเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ๆ ใจกลางเมืองและรอยต่อเมือง ทำให้ธุรกิจคอนโดฯ ยังมีการเติบโตมากขึ้น

EEC ดันราคาที่ดินพุ่ง–ต่างชาติหอบเม็ดเงินลงทุนต่อเนื่อง

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในปี2561 นี้ ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ จะมาจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย แทบทั้งสิ้น และพบว่า ในปีนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มหันกลับไปลงทุนในตลาดภูมิภาคแบบเงียบๆ อีกรอบหนึ่ง ในขณะที่นักลงทุนท้องถิ่นก็ยังขายได้ดี ด้านอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Reject) ยังมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3  ล้านบาท แม้ว่าจะขายสินค้าได้ แต่ผู้ประกอบการต้อง นำสินค้ากลับมาขายใหม่ เพราะสถาบันการเงินมีความระมัดระวังมาก ดังนั้นโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่นั้นเป็นไปได้ยาก

ส่วนราคาที่ดินก็มีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น 2-3 เท่าตัวจากปีที่ผ่านมา จึงน่าจะเป็นโอกาสทองของธุรกิจอสังหาฯ ในการเข้าไปพัฒนา ขณะเดียวกันก็ยังมีเม็ดเงินจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาอย่างต่อเนื่องจำนวนหลายล้านล้านเหรียญสหรัฐ โดยเฉพาะจีน ญี่ปุ่น และสิงคโปร์