บิ๊กอสังหาฯ เปิดศึกชิงตลาดคอนโดฯ ทำเล “ทองหล่อ” ไม่หยุด “ออริจิ้น-ชีวาทัย-กลุ่มเพอร์เฟค-พฤกษา-โนเบิล” ผุดโครงการแข่งแย่งกำลังซื้อกลุ่มไฮเอนด์ พร้อมจับตา! แผนพัฒนาที่ดินแปลงงาม “บ้านต้นสัก ทองหล่อ” และที่ดินซอยทองหล่อ 18 ของทีซีซี พีดี 11 บริษัทในกลุ่ม “ เจริญ สิริวัฒนภักดี”

ถนนทองหล่อ หรือ ซอยสุขุมวิท 55 หรือที่นิยมเรียกกันว่า ซอยทองหล่อ วันนี้เป็นทำเล “ทอง” สมกับชื่อ “ทองหล่อ” ทั้งราคาที่ดิน ราคาห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และยังมีซัพพลายคอนโดฯ ใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งเส้นรวมระยะทางกว่า 2.4 กิโลเมตร โครงการล่าสุด (25 ก.ย.2561) ที่เปิดตัวคือ ภายใต้ชื่อ “พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ” (PARK ORIGIN THONGLOR) คอนโดฯ ระดับลักชัวรี่ 3 อาคาร 1,182 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 12,000 ล้านบาท เป็นโครงการร่วมทุนระหว่างบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้  จำกัด (มหาชน) หรือ ORI  กับบริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากญี่ปุ่น

“พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ” ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 5 ไร่ 3 งาน ใจกลางซอยทองหล่อ 10 (ที่ดินโครงการ Arena 10 เดิม) ประกอบด้วยอาคารสูง 39 ชั้น 1 อาคาร 53 ชั้น 1 อาคาร และ 59 ชั้น 1 อาคาร รวม 1,182 ยูนิต ตัวห้องมีแบบ 1-3 ห้องนอน (เพนท์เฮาส์) ขนาดตั้งแต่ 30-97 ตารางเมตร (ตร.ม.) จะเปิดพรีเซลในเดือนพฤศจิกายนนี้ ราคาเฉลี่ย 250,000 บาทต่อ ตร.ม. เริ่มก่อสร้างช่วงไตรมาส 2/2562 คาดจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 4/2564

ส่วนอีกโครงการที่จะเปิดตัวในวันอังคารที่ 2 ตุลาคม 2561 นี้บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) หรือ CHEWA คือ โครงการ “ชีวาทัย เรสซิเดนท์ ทองหล่อ” (ทองหล่อ 20) บนเนื้อที่กว่า 1 ไร่ พัฒนาเป็นคอนโดฯ Low Rise สูง 8 ชั้น 1  อาคาร จำนวน 155 ยูนิต มีห้อง 3 แบบ คือ แบบ 1 ห้องนอน (1 Bedroom)  ขนาดพื้นที่ใช้สอย 29.76-40.88  ตร.ม. แบบ 1 ห้องนอน (1 Bedroom Plus ) ขนาดพื้นที่ใช้สอย 41.46-52.02 ตร.ม. และแบบ 2 ห้องนอน (2 Bedroom) ขนาดพื้นที่ใช้สอย 41.65-61.89 ตร.ม. ราคาขายเริ่ม 5.95 ล้านบาท มูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาท คาดจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 1/2563

นอกจากนี้ยังมีโครงการใหม่ที่เตรียมเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4/2561 อีก อาทิ โครงการ CHAPTER ONE CROSS THONGLOR ที่บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)ได้ซื้อที่ดินกว่า 2 ไร่ในซอยแสงเงิน (ทองหล่อ25) พัฒนาคอนโดฯ สูง 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 288 ยูนิต ก่อสร้างโดยบริษัท ซินเท็ค คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SYNTEC คิดเป็นมูลค่างานก่อสร้างอยู่ที่ 420 ล้านบาท

กลุ่ม “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” และ “แกรนด์ แอสเสทฯ” ร่วมกับ “ Sumitomo forestry” บริษัทยักษ์ใหญ่ในธุรกิจไม้และรับสร้างบ้านของญี่ปุ่น พัฒนาโครงการ “Hyde Heritage ทองหล่อ” คอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ลักซ์ชัวรี่ บนเนื้อที่ 2.5 ไร่ จำนวน 391 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 6,000  ล้านบาท

บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์  จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE ก็เตรียมแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนอีก 1 โครงการ มูลค่าโครงการประมาณ 3,300 ล้านบาท ซึ่งก็สอดคล้องกับแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ของโนเบิลฯ ในช่วงปลายปี 2561 ที่จะเปิดตัวอย่างน้อย 2 โครงการ และทำเลทองหล่อก็เป็นหนึ่งในโครงการใหม่ที่เปิด ส่วนจะเป็นที่ดินแปลงเดียวกันที่อยู่ด้านหน้า (ล้อมรั้ว) โครงการโนเบิล ออร่า ทองหล่อ หรือไม่ ? ต้องรอความชัดเจน

ที่ดินอีกแปลงที่น่าจับตามองถึงความเคลื่อนไหว นั้นคือ ที่ดินประมาณ 4 ไร่กว่าๆ ซึ่งเป็นที่ตั้งของ บ้านต้นสักทองหล่อ กำลังถูกรื้อถอนอยู่ในปัจจุบันจะมีการเปลี่ยนมือสู้ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใดหรือไม่ รวมถึงจะนำเอามาพัฒนาในรูปแบบใดต้องมารอดูกัน ซึ่งจากการสอบถามคนที่ดูแลการรื้อถอนนัั้น บอกเพียงว่า หมดสัญญาเช่า เจ้าของที่ดินเลยเอาที่ดินคืน

ส่วนที่ดินอีกแปลงที่อยู่ระหว่างล้อมรั่วรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ก็คือ ที่ดินบริเวณซอยทองหล่อ18 กว่า 1 ไร่ (ภัตตาคาร ล็อกโฮม เดิม) ที่ปัจจุบันเป็นของบริษัท ทีซีซี พีดี 11 จำกัดบริษัทในเครือของเจ้าพ่อน้ำเมา-ราชาเทกโอเวอร์เมืองไทย “ เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี”

อีกความเคลื่อนไหวที่จะเป็นจริงหรือไม่ นั่นคือ มีกระแสข่าวจากคนวงในอสังหาริมทรัพย์ว่า บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) จะขึ้นคอนโดฯ และเปิดขายในปีหน้าหลังได้เก็บที่ดินเยื้องๆ กับโครงการ TELA ทองหล่อ แต่ก็ได้รับการปฏิเสธจาก CEO “ ธนากร ธนวริทธิ์” ว่าบริษัทฯ ไม่มีที่ดินในซอยทองหล่อพร้อมย้ำว่า น่าจะเป็นเพียงข่าวลือเท่านั้น

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า  ณ  8 เดือนแรกของในปี 2561 พบว่า มีคอนโดมิเนียมมากถึง 452 หน่วยเปิดขายใหม่บนถนนสุขุมวิท 55 หรือ ซอยทองหล่อ  มูลค่าโครงการรวมกว่า 9,450 ล้านบาท และคาดการณ์ว่าในช่วงอีกเกือบ ไตรมาสที่ 4 ที่จะถึงจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีกมากกว่า 1,934 ยูนิต บนทำเลย่านทองหล่อ ส่งผลให้เปิดทานเปิดขายใหม่ในปีนี้จะมากที่สุดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และจากข้อมูลพบว่า ราคาขายของคอนโดฯ บนถนนทองหล่อการปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 56.3% จากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

อุปทาน

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ถนนทองหล่อ รายปีตั้งแต่ปี พ.ศ. 2552 – ไตรมาสเดือนสิงหาคม  ปี พ.ศ. 2561

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ส่วนราคาที่ดินบนถนนทองหล่อ มีการปรับตัวค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก ผู้ประกอบการบางรายทุ่มทุนซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมบางแปลงติดถนนใหญ่มีการซื้อขายกันสูงกว่า ตารางวาละ 2 ล้านบาท ในย่านทองหล่อ สำหรับราคาที่ดินในซอยทองหล่อที่ไม่สามารถพัฒนาเป็นตึกสูงได้ ปัจจุบันมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ  400,000–800,000  บาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ ในปี 2560 ที่ผ่านมา พบว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนถนนทองหล่อ เช่น บมจ. พฤกษา เรียล เอสเตท ที่พัฒนาโครงการ The Reserve Thonglor condominium และสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว   Shinwa Fudosan ดีเวลอปเปอร์ยักษ์ใหญ่จากญี่ปุ่น ตั้งบริษัทร่วมทุน W-SHINWA พัฒนาโครงการ  Runesu Thonglor 5 ก็สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วเช่นเดียวกัน ซึ่งส่งผลให้ในช่วง 8 เดือนแรก ของปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมบนถนนทองหล่อกลับมาคึกคักเป็นอย่างมาก มีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่แล้วถึง 3 โครงการ ประมาณ 452  ยูนิต ที่เปิดขายใหม่บนถนนสุขุมวิท 55 หรือซอยทองหล่อ  มูลค่าโครงการรวมกว่า 9,450 ล้านบาทซึ่งทุกโครงการที่กล่าวมาเตรียมจะพัฒนาในปีนี้ ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมบนถนนทองหล่อ มีการแข่งขันที่ดุเดือดเป็นอย่างมากในปีนี้

โครงการคอนโดฯ (บางส่วน)ที่เปิดในช่วง 8 เดือนแรกปี 2561

• โครงการ โครงการ La Citta Delre ทองหล่อ 16 คอนโดระดับพรีเมียมจาก Hongnakorn Property บนพื้นที่กว่า 1 ไร่ เป็นคอนโดโลว์ไรส์ 8 ชั้น 2 อาคาร 51 ยูนิต ราคาขายประมาณ 250,000-280,000 บาท/ตร.ม.
• โครงการใหม่จากReal Asset (เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์) ที่เปิดโครงการ AESTIQ Thonglor  Ultimate  Luxury คอนโดมิเนียม บนพื้นที่ประมาณ 2 ไร่ พัฒนาเป็นสูง 40 ชั้น จำนวน  203 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้นที่ 269,000 บาท/ตร.ม. หรือราคาเริ่มต้นที่ 8.99 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 4,200 ล้านบาท   โดยคาดจะแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2564 ณ กลางเดือน กันยายน 2561 มียอดขายไปแล้วประมาณ 50 %
• โครงการ The Strand Thonglor (เดอะ สแตรนด์ ทองหล่อ) โครงการมาสเตอร์พีชของ บริษัท 1.6 ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เป็นโครงการ Mixed-Use ตั้งอยู่บนปากซอยทองหล่อ (สุขุมวิท 55) บนพื้นที่กว่า 1 ไร่  เป็นอาคารสูง 30 ชั้น 193 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 4,800 ล้านบาท ราคาเริ่มต้นที่ 330,000 บาท/ตร.ม.หรือเริ่มต้นที่ 16.5 ล้านบาท

อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายและอัตราการขาย คอนโดมิเนียมบนทองหล่อ ณ เดือน สิงหาคม พ.ศ. 2561

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

สำหรับปัจจุบันคอนโดมิเนียมบนถนนสุขุมวิท 55 หรือซอยทองหล่อทั้งเส้นตลอดระยะทาง 2.4 กิโลเมตร ปัจจุบันพบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ  7  โครงการ 959 ยูนิต  มูลค่าโครงการ 28,250 ล้านบาท  ขายไปแล้ว 601 หรือคิดเป็น 63 % ของยูนิตที่อยู่ระหว่างการขาย เหลือขายประมาณ 358 หน่วย  หรือประมาณ 37 %

อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามประเภทห้อง

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 7 โครงการ ประมาณ 959 ยูนิต  พบว่า ผู้ประกอบการพัฒนาเป็นห้องแบบ 2 ห้องนอนมากที่สุดถึง 422 ยูนิต หรือคิดเป็น 44 % โดยรองลงมาเป็น รูปแบบ 1 ห้องนอน  355 ยูนิต หรือคิดเป็น 37% และ รูปแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไปประมาณ 182 ยูนิต หรือคิดเป็น 19% และพบว่ารูปแบบห้อง 3 ห้องนอนขึ้นไป สามารถขายได้มากที่สุดถึง 70.3 % รองลงมาคือรูปแบบ 2 ห้องนอน  62.8 % และรูปแบบ 1 ห้องนอนที่ 58.6 %

อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามระดับราคา

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

จากข้อมูลพบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายบนถนนทองหล่อ   ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 10,000,000 ล้านบาทขึ้นไป มากที่สุดที่ 899 ยูนิตหรือคิดเป็น 93.7 % รองลงมาคือระดับราคา 7,500,000 – 10,000,000 ที่ประมาณ 60 ยูนิต หรือคิดเป็น 6.3 % และพบว่า ในช่วงระดับราคา 10,000,000 ล้านบาทขึ้นไป  เป็นช่วงราคาที่ขายดีที่สุดอยู่ที่ประมาณ 63.3 % สามารถขายไปแล้วจากยูนิตทั้งหมด รองลงมาคือระดับราคา 7,500,000 – 10,000,000 ประมาณ 53.3 %

ราคาขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม.รายปี จำแนกตามความสูงของอาคาร ( โลว์ไรส์ , ไฮไรส์)

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

สำหรับราคาขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม. ของคอนโดมิเนียมบนถนนทองหล่อจำแนกตามความสูงอาคาร (โลว์ไรส์ และ ไฮไรส์) พบว่า ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมไฮไรส์ย่านทองหล่อปัจจุบันจะอยู่ที่ 250,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งมีการปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 56.3 % จากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพบว่า บางโครงการในย่านทองหล่อปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงถึง 350,000 บาท/ตร.ม. สำหรับคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์บนถนนทองปัจจุบันมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 135,000 บาท ตร.ม. แต่มีบางโครงการที่ยูนิตขายน้อย และมีรูปแบบโครงการค่อนข้างโดดเด่น วัสดุที่ใช้มีการนำเข้าจากต่างประเทศ และค่อนข้างหรูหรา มีความเป็นส่วนตัว ก็จะมีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ค่อนข้างสูงมาก ซึ่งบางโครงการมีราคาเฉลี่ยต่อ ตร.ม. สูงถึง 250,000 บาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ ในปี 2561 พบว่า การปรับตัวของราคาที่ดินในย่านนี่ที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก ผู้ประกอบการจึงพบกับปัญหาต้นทุนที่ดินที่ค่อนข้างสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาขายของโครงการทั้งคอนโดประเภทโลว์ไรส์ และไฮไรส์ย่านทองหล่อ ซึ่งสำหรับคอนโดมิเนียมไฮไรส์ เชื่อว่า ราคาขายแต่ละโครงการจะปรับตัวขึ้นไปสูงถึงเฉลี่ยประมาณ 250,000-300,000 บาท/ตร.ม. ในย่านทองหล่อ และสำหรับคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ย่านทองหล่อก็จะมีการปรับตัวขึ้นไปสูงถึง 130,000 – 250,000 บาท/ตร.ม. ในปีนี้ แต่สำหรับราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของแต่ละโครงการ ก็จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง รูปแบบโครงการ จำนวนหน่วยขาย และวัสดุของโครงการ ซึ่งแต่ละโครงการค่อนข้างมีจุดขายละกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน ซึ่งถึงแม้ว่าทำเลเดียวกันแต่ก็อาจมีราคาขายเฉลี่ยที่แตกกันได้เช่นเดียวกัน