แม่น้ำเรสซิเดนท์ฯ มั่นใจหลังคอนโดฯ ก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปี ส่งผลสินทรัพย์ปรับราคาสูงขึ้นเทียบเท่าทำเลใจกลางเมือง ด้าน JLL เผยตลาดเพนท์เฮาส์ยังขยายตัวดี เติบโตปีละ 6 % คาดปี 61 มีห้องระดับอัลตร้าลักชัวรี่แล้วเสร็จเพียง 44 ยูนิต พบ 3 ปีขนาดห้องเพนท์เฮาส์เล็กลง ตามราคาที่ดินที่สูงขึ้น ระบุแม้ยอดขายช้าลง แต่ยังเป็นที่ต้องการของดีมานด์ไทย-ต่างชาติ โดยเฉพาะทำเลเพลินจิต วิทยุ ทองหล่อ และสุขุมวิทต้นๆ
นายเดชา ตั้งสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แม่น้ำเรสซิเดนท์ จำกัด เปิดเผยว่า การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ริมแม่น้ำเจ้าพระยากลับมามีความคึกคักอีกครั้งอย่างมีนัยสำคัญ และจะเปลี่ยนโฉมการอยู่อาศัย วิถีชีวิต การท่องเที่ยว อย่างเห็นได้ชัด ภายหลังการเปิดตัวของโครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ริมน้ำเจ้าพระยา “แม่น้ำเรสซิเดนท์” ซึ่งจะมีกำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2561 นี้ ส่งผลให้ตลาดคอนโดฯ ริมน้ำกลับมามีสีสันอย่างมาก และมูลค่าทรัพย์สินปรับตัวสูงขึ้นเทียบเท่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ ดึงดูดกำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศไหลเข้าพื้นที่ริมแม่น้ำ โดยเฉพาะโครงการแม่น้ำเรสซิเดนท์ ซึ่งใช้ห้องเพนท์เฮาส์ของโครงการ เป็นธงนำในการทำการตลาด ด้วยมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นตลาดลักชัวรี่จนถึงซุปเปอร์ลักชัวรี่ การเจาะกลุ่มเป้าหมายจึงมีความพิเศษ ด้วยกิจกรรมที่สร้างความชอบให้กับคนเฉพาะกลุ่ม เช่น การจัดงานศิลปะบนเพนท์เฮาส์ แม่น้ำเรสซิเดนท์ และการที่ไอคอนสยาม จะเปิดให้บริการในวันที่ 9 พฤศจิกายน 2561 นี้ จะเป็นนวัตกรรมใหม่ ทำให้เกิดการท่องเที่ยวทางสังคมมากขึ้น
“เมื่อเดือนกันยายน 2561 ที่ผ่านมาบริษัทฯ ได้จัดงาน “PENTHOUSE IS ART BY MENAM RESIDENCES” ซึ่งเป็นการจัดแสดงผลงานศิลปะจากศิลปินระดับประเทศบนห้องเพนท์เฮาส์เป็นครั้งแรกของประเทศไทย เพื่อทำการตลาดที่มุ่งเน้นไปที่กลุ่มเป้าหมายที่ชื่นชอบหรือเป็นนักสะสมงานศิลปะ และสะสมห้องเพนท์เฮาส์ ไปในคราวเดียวกัน ซึ่งได้รับผลตอบรับเป็นอย่างดี เนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการอยู่บนวิวโค้งน้ำที่สวยงามที่สุดของแม่น้ำเจ้าพระยา บวกกับการนำศิลปะมาตกแต่งห้อง นอกจากจะช่วยเพิ่มความสวยงาม และเอกลักษณ์ให้กับห้องแล้ว ยังสามารถเพิ่มมูลค่าให้กับห้องในระยะยาว การลงทุนแบบนี้เรียกว่า Passion Investment ซึ่งสร้างคุณค่าทางจิตใจ และมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต” นายเดชากล่าว
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลส์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดฯ มีซัพพลายทั่วกทม. ประมาณ 540,000 ยูนิต ขณะที่คอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ มีประมาณ 84,000 ยูนิต และจากข้อมูลระหว่างปี 2556-2560 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยรวม มีห้องในรูปแบบเพนท์เฮาส์ขยายตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 77 ยูนิต หรือประมาณ 6 % ต่อปี ส่วนในปีนี้จะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วราว 7 % หรือ 104 ยูนิต ซึ่งในจำนวนนี้เป็นของโครงการระดับหรู (ซูเปอร์ลักชัวรี่และอัลตร้าลักชัวรี่) 44 ยูนิต โดย ณ สิ้นปี ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะมีห้องสูทเพนท์เฮาส์รวมทั้งสิ้นประมาณ 1,590 ยูนิต แบ่งเป็นเพนท์เฮาส์ระดับลักซ์ชัวรี่และอัลตร้าลักชัวรี่ รวม 440 ยูนิต ถือว่าไม่เกิน 30 % จากห้องชุดทั้งหมดในกทม.
“เมื่อเทียบกับเพนท์เฮาส์ระดับอัลตร้าลักชัวรี่ในประเทศต่างๆ มักตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ซึ่งนักลงทุนมักชื่นชอบซื้ออยู่อาศัย โดยการซื้อคอนโดฯ ในกทม. ในระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าคนไทย แต่รูปแบบเพนท์เฮาส์จะมีทั้งคนไทยและต่างชาติ ซึ่งให้ความสนใจซื้อเพื่อพักผ่อนเองไม่ได้ซื้อเพื่อการเก็งกำไร เป็นการบ่งบอกถึงรสนิยมและไลฟ์ไสตล์ของลูกค้า” นางสุพินท์ กล่าว
นางสุพินท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เพนท์เฮาส์ในโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในกรุงเทพฯ มีราคาปรับขึ้นไปแล้วกว่า 30 % และยังคงมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นต่อไป โดยเฉพาะในโครงการใหม่ ห้องสูทเพนท์เฮาส์ เป็นห้องชุดยูนิตพิเศษที่มักพบเห็นได้เพียงไม่กี่ยูนิตอยู่บนชั้นบนสุดของอาคารคอนโดมิเนียม โดยมักมีขนาดใหญ่พิเศษ และได้รับการออกแบบตกแต่งด้วยวัสดุที่มีความหรูหรากว่ายูนิตอื่นๆ ในอาคารเดียวกัน ซึ่งด้วยข้อจำกัดนี้ ทำให้ห้องสูทเพนท์เฮาส์มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นได้ไม่มากนัก ความพิเศษที่กล่าวมานี้ ทำให้ห้องสูทเพนท์เฮาส์มีราคาต่อยูนิตสูง โดยปัจจุบันเพนท์เฮาส์มีราคาขายอยู่ระหว่าง 60-300 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ขนาดยูนิต และชื่อเสียงของโครงการ โดยราคาต่อยูนิตที่สูง จึงทำให้เพนท์เฮาส์มีฐานผู้ซื้อที่แคบกว่าเมื่อเทียบกับผู้ซื้อยูนิตกลุ่มอื่นๆ ส่งผลให้ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมหลายโครงการไม่มีการทำเพนท์เฮาส์ จึงเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จำกัดการเพิ่มจำนวน
“ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จะเริ่มเห็นว่าห้องเพนท์เฮาส์ที่สร้างเสร็จใหม่ ขนาดจะเล็กลง เพราะราคาที่ดินแพงขึ้น จากเดิมมีขนาดตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป เหลือ 220-350 ตารางเมตร ในราคา 80-300 ล้านบาท หรือราคาประมาณ 450,000 บาท/ตารางเมตร เพื่อปิดการขายได้ง่าย จากปัจจุบันราคาสูงสุดยังอยู่ที่ 600,000 บาท/ตารางเมตร โดยราคาที่ขายดีที่สุดคือ 130-180 ล้านบาท” นางสุพินท์ กล่าว
ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า เพนท์เฮาส์สร้างเสร็จใหม่ในช่วงเมื่อไม่นานมานี้ และที่มีกำหนดจะสร้างเสร็จในอนาคต ส่วนใหญ่จะอยู่ในโครงการระดับหรูรวมถึงคอนโดฯ ที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรมที่มีชื่อเสียง (Branded Residence) โครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีกำหนดจะสร้างเสร็จในปลายปีนี้ ได้แก่ โครงการ Four Seasons Private Residences Bangkok โครงการ Banyan Tree Residences Riverside Bangkok และโครงการ The Residences at Mandarin Oriental (ICONSIAM) ซึ่งด้วยต้นทุนและคุณภาพที่สูงขึ้นของโครงการเหล่านี้ เป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันให้ราคาเพนท์เฮาส์เฉลี่ยโดยรวมขยับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก
ปัจจุบันการหาที่ดินริมแม่น้ำเพื่อพัฒนาอาคารสูงนั้นค่อนข้างหายาก เพราะต้องมีซอยเข้าไป โดยราคาที่ดินริมแม่น้ำจะอยู่ที่ราคาหลักล้านบาท ซึ่งแปลงใหญ่ๆ จะค่อนข้างหายาก แต่ทำเลพระราม 3 ยังพอมีที่ดินแปลงใหญ่ขนาดตั้งแต่ 10 ไร่ขึ้นไป ราคาตารางวาละ 300,000-350,000 บาท ที่สามารถพัฒนาโครงการได้
“เชื่อว่าโครงการใหม่ๆ เหล่านี้ จะมีผลทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูของกรุงเทพฯ ได้รับความสนใจของผู้ซื้อต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อเพนท์เฮาส์ระดับหรูไว้เป็นของสะสมด้วยคุณสมบัติพิเศษและจำนวนที่จำกัด ในขณะเดียวกัน คาดว่า เพนท์เฮาส์ในโครงการคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้วจะมีขีดความสามารถในการแข่งขันที่สูงขึ้นเช่นกัน จากความได้เปรียบของต้นทุนการพัฒนาที่ต่ำกว่าโครงการที่จะเปิดใหม่ในอนาคต แม้ว่าในช่วงปี 2560 ที่ผ่านมาตลาดเพนท์เฮาส์เริ่มขายช้าลง แต่ก็ยังขายได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล โดยทำเลที่ขายได้ดี คือเพลินจิต วิทยุ ทองหล่อ และสุขุมวิทต้นๆ โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติจะซื้อห้องเพนท์เฮาส์เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมตกแต่งแล้ว” นางสุพินท์ กล่าวในที่สุด
