แคปปิตอล วันฯ เผยมาตรการธปท.เป็นเรื่องดีไม่กระทบเท่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่ส่งผลตลาดอสังหาฯชะลอตัวได้ประกาศเดินหน้าขยายธุรกิจครอบคลุมภูมิภาคเอเชีย ลั่้นไม่เกิน 3 ปีพอร์ตการขายสู่ระดับ 20,000 ล้านบาท และไม่เกิน 5 ปี ก้าวสู่เวทีระดับนานาชาติ ประกาศเตรียมผนึกยักษ์ใหญ่โบรกเกอร์สหรัฐ รุกตลาดบริหารคอนโดฯระดับลักชัวรี่ในไทย ชำแหละที่ดินโซนสุขุมวิทแพงเว่อร์ เหตุผู้ขายที่ดินมีจำกัด ห่วงซัพพลายคอนโดฯเกินดีมานด์ โครงการชานเมืองทำตลาดยาก ไลฟ์สไตล์ลูกค้าหันซื้อแนวราบมากขึ้น
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท เปิดเผยว่าการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ออกมาตรการการดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น จริงๆแล้ว สถานการณ์ในปัจจุบันไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เกิดฟองสบู่เหมือนเช่นปี 2540 ที่ระยะนั้น ธนาคารพาณิชย์แข่งขันปล่อยสินเชื่อ มีการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และเมื่อเกิดการลอยตัวของค่าเงินบาท ทำให้ฟองสบู่แตก ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบรุกลามไปถึงภาคสถาบันการเงิน แต่ในปัจจุบัน สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ก็ดูแลลูกค้า และตรวจสอบลูกค้า เพื่อมิให้เกิดผลในเรื่องของยอดขายที่จะตามมา
“ปัจจุบันอสังหาฯมีปัญหาเรื่องโอเวอร์ซัพพลาย แต่ไม่ใช่ทุกทำเล เป็นแค่บางทำเล บางโปรดักส์ การที่ธปท.เบรกก็ดี เพราะที่สหรัฐฯภาคอสังหาฯเริ่มมีปัญหา เริ่มเห็นการเกิดฟองสบู่ ราคาสินทรัพย์ในสหรัฐฯเพิ่มมา 4 เท่า และการที่ธปท.ส่งสัญญาณ ก็คงเป็นเรื่องที่หวังดี และในมุมแล้ว มาตรการเรื่องอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน (Loan to Value:LTV) ไม่น่าจะกระทบมากเท่าเรื่องการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ตรงนี้จะตัดกำลังซื้อ และจะยิ่งทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอลงด้วย” นายวิทย์ กล่าว
สำหรับในส่วนแผนการดำเนินงานของบริษัทในช่วงระยะเวลา 3 ปีแรก ตั้งเป้าจะเป็นผู้นำในด้านยอดขายครอบคลุมภูมิภาคเอเชียให้มีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 20,000 ล้านบาท และภายใน 5 ปี จะให้ก้าวไปสู่ระดับนานาชาติ ที่ให้บริการไปถึงตลาดในสหรัฐอเมริการและในกลุ่มประเทศยุโรป โดยก้าวสำคัญของการผลักดันธุรกิจในไทย ทางบริษัทจะเปิดตัวพันธมิตรทางธุรกิจจากสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญในธุรกิจเอเยนต์มานาน จัดตั้งบริษัทใหม่ขึ้นมา เพื่อร่วมกันขยายโอกาสการให้บริการกับโครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ คาดว่าภายในปี 2562 จะสามารถประกาศความร่วมดังกล่าวได้
“ผมเคยทำงานเอเยนต์ในสหรัฐฯ และชื่นชอบระบบและการบริการ และจากประสบการณ์กว่า 10 ปี มองว่า เรียลเอสเตทเอเยนต์ในไทยน่าสนใจ แรกๆ ก็มาบริหารโครงการคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ที่ซอยอารีย์ และต่อเนื่องมาอีกหลายโครงการ รวมถึงโครงการแนวสูงที่ อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี จนมาเจอวิกฤตการเมืองอีกจนชิน และปรับตัวได้ ทำให้เรารู้ว่าต้องรู้จักเตรียมพร้อมรองรับธุรกิจ และคิดว่าตอนนี้คนไทยชินกับวิกฤตการเมือง แต่สิ่งที่น่ากังวลคื เรื่องอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น จะตัดกำลังซื้อของลูกค้า ทำให้ตลาดชะลอตัวลงด้วย”นายวิทย์ กล่าว
สำหรับแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในปี 2561 นั้นจะไม่เน้นเพิ่มปริมาณการบริหารโครงการ แต่จะให้ความสำคัญกับการขายมากกว่า ปัจจุบันมีพอร์ตที่รับผิดชอบมีประมาณ 14 โครงการ มูลค่าการขาย 8,000-9,000 ล้านบาท โดยเป็นระดับราคา 3-12 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยของสินค้า 3-8 ล้านบาท ซึ่งสัดส่วน 80% จะเป็นโครงการในโซนสุขุมวิท ฐานลูกค้าระดับ B ถึง A โดยในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ (มกราคม-กันยายน 2561) สามารถสร้างยอดขายมูลค่า 3,000 ล้านบาท แบ่งเป็นลูกค้าคนไทยประมาณ 2,000 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทมีฐานลูกค้า 30,000-40,000 ราย และยอดขายอีก 1,000 ล้านบาท เป็นลูกค้าต่างประเทศ มีทั้งมาจากประเทศจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ โดยมีบริษัทในเครือ ได้แก่ CAPITAL ONE International Co., Ltd ดูแลตลาดต่างประเทศ บริษัท CAPITAL ONE Hong Kong Lmited-Hong Kong ทำตลาดครอบคลุมลูกค้าชาวจีน มีฐานลูกค้าประมาณ 10,000 ราย และบริษัทยังมีระบบฐานข้อมูล(ดาต้าเบส) ลูกค้าในภูมิภาคเอเชียกว่า 100,000 ราย เป็นต้น
“ด้วยศักยภาพของบริษัทฯ สามารถรับบริหารต่อโครงการได้มูลค่าไม่เกิน 5,000 ล้านบาท ซึ่งในปีนี้ เราคาดว่าจะมีอัตราเติบโตระดับ 20% แต่ที่ผ่านมา จะมียอดขายเกินมา 50% ทุกปี เนื่องมาจากการที่ลูกค้าบอกต่อ มุ่งมั่นพัฒนาระบบฐานข้อมูล(ดาต้าเบส) อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งจะรักษาและควบคุมไม่ให้บริษัทโตก้าวกระโดด เพื่อจะได้สามารถดูแลลูกค้าให้ทั่วถึง ทำธุรกิจได้ยาว ซึ่งในมุมมองแล้ว ธุรกิจโบรกเกอร์ในปัจจุบันต้องปรับตัวให้มาก เพื่อให้เข้ากับสถานการณ์ในขณะนี้ ต้องมีในเรื่องของยุทธศาสตร์ในการทำธุรกิจ มีบริการการขายที่ดี มีพนักงานที่ดี มีฐานะข้อมูลที่ดี และต้องเป็นข้อมูลที่เป็นจริง และสภาพตลาดที่เป็นอยู่ขณะนี้ ผมว่าดี ตรงที่คู่แข่งน้อย และมีโอกาสที่จะก้าวสู่การเป็นผู้เชี่ยวชาญ”นายวิทย์ กล่าว
นายวิทย์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันราคาที่ดินในโซนสุขุมวิทมีการปรับตัวขึ้นสูงมาก เนื่องจากผู้ขายเป็นผู้ควบคุมราคา และการจะเฉลี่ยราคาในแต่ละโซน คงดำเนินการไม่ได้ เพราะเจ้าของที่ดินมีจำกัด ซึ่งผลจากต้นทุนของที่ดินที่สูงอย่างมาก ส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เปิดราคาขายต่อตารางเมตรในกลุ่มตลาดที่สูง 250,000 บาทขึ้นไป จำนวนผู้ซื้อจำกัด เป็นกลุ่มที่เฉพาะมาก ซึ่งจะเห็นได้ว่าในซอยทองหล่อ จะมีโครงการทำตลาดระดับราคาดังกล่าวเป็นจำนวนมาก ซึ่งหากเกิดปัญหาก็ไม่กระทบหรือทำร้ายตลาดมาก เนื่องจากขนาดของกลุ่มโครงการที่ออกมาไม่มาก เมื่อเทียบกับโครงการระดับลักชัวรี่ ราคา 350,000 บาท/ตารางเมตร ที่น่าเป็นห่วง ซึ่งจะเห็นภาพที่ชัดเจนในปี 2562
ตลาดคอนโดมิเนียมมีการพัฒนาไปสู่รอบนอกชานเมืองมากขึ้น ตามการขยายตัวของเมือง แต่กลับพบว่า โครงการที่มีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต ออกมาค่อนข้างมาก อย่างเช่น โซนสุขุมวิทตอนปลายไปถึงสมุทรปราการ หรือโซนรังสิต เริ่มมีสัญญาณสินค้าเกินความต้องการ จากข้อมูลพบว่าในครึ่งปีแรก หน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯและปริมณฑล อาคารชุด มีกว่า 31,000 หน่วย คาดทั้งปีจะมีมากกว่า 60,000 หน่วย ขณะที่ตัวเลขค่าธรรมเนียมจดนิติกรรมของกรมที่ดินในปีนี้ คาดว่าจะใกล้เคียงกับปีงบประมาณที่ผ่านมา ต่างกับปี 2559-2560 การจัดเก็บเพิ่มขึ้น 20% อาจจะแสดงให้เห็นถึงสภาพตลาดได้ว่า ซัพพลายคอนโดฯมีมาก แต่ดีมานด์ลดลง ดังนั้น การวัดจากโครงการเปิดใหม่จะค่อนข้างยาก ต้องวัดจากสร้างเสร็จจดทะเบียน และคอนโดฯต่ำกว่า 2 ล้านบาท ปกติมีคู่แข่งจากโครงการแนวราบ เนื่องจากไลฟ์สไตล์คนอยู่ชานเมือง มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภททาวน์เฮาส์ ทั้งนี้หากซัพพลายมาก ราคาก็จะสูงเพิ่มขึ้น ตามหลักเศรษฐกิจ ตัวดีมานด์ต้องเติบโต แต่ขณะนี้นิ่ง ผลก็คือมาจากราคาที่แพงโอเว่อร์ คนไทยซื้อไม่ได้ ดังนั้นลูกค้าต่างชาติ จึงเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ให้น้ำหนักในการเข้าไปเจาะตลาดมากที่สุด
ดังนั้นบริษัทฯจึงมีแผนที่จะขยายไลน์การให้บริการไปยังโครงการแนวราบ เพื่อเป็นการขยายฐานลูกค้าให้กว้างมากขึ้น จากการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการจำนวนมาก ทั้งสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ โดยจะเข้าไปบริหารจับกลุ่มลูกค้าเกรด A ราคา 5-20 ล้านบาทซึ่งมีแนวโน้มเติบโต และมีกำลังซื้อที่สูง แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
