วันนี้(20ก.ค.2560)สมาคมอาคารชุดไทยจัดสัมมนาหัวข้อ “ทิศทางและกลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม…การปรับตัวของผู้ประกอบการ ปี2560” โดยมีวิทยากร นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยและในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท – พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน),นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือLPN ,นายพีระพงษ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบมจ. ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI และนายวรวรรต ศรีสอ้าน ประธานบริหาร บจ. แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ ในเครือบมจ. ยูนิเวนเจอร์ หรือUV ซึ่งต่างเห็นพ้องไปในทิศทางเดียวกันภายใต้เศรษฐกิจที่เปราะบาง การแข่งขันของธุรกิจที่รุนแรง และพฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เพื่อความอยู่รอดอย่างยั่งยืน จำเป็นที่ต้องปรับทั้งโครงสร้างองค์กร – ผู้ถือหุ้น ปรับโครงสร้างธุรกิจ และโปรดักส์ ขยายตลาดคอนโดฯให้ครอบคลุม เข้าถึงฐานลูกค้า ทั้งตลาดบนกลาง และล่าง  สร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง แสวงหาโอกาสในการขยายการลงทุน ไปยังธุรกิจที่เกี่ยวข้อง พร้อมกับมองว่า บิ๊กอสังหาฯแห่ผุดโครงการมิกซ์ยูสเปลี่ยนโฉมเมืองกรุงเทพฯในอนาคต

เตือนดีมานด์เทียมคอนโดฯระดับบน

โดยนายประเสริฐ กล่าวว่า จากการสำรวจพบว่าในปี 2560 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล คาดว่าจะขยายตัวได้ 5% โดยมีมูลค่าอยู่ที่370,000 ล้านบาท โดย 13 บริษัทรายใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาดกว่า60% ของมูลค่าทั้งหมด และในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 คาดว่าจะมีการเปิดตัวคอนโดฯใหม่มากขึ้นกว่าครึ่งปีแรกโดยข้อมูลพบว่าหน่วยคอนโดฯเปิดใหม่เติบโต 8% มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 16% โดยระดับราคาที่มากกว่า10 ล้านบาท มีการเติบโตถึง 56%

เป็นที่น่าสังเกตว่า ปรากฎการณ์จองและการขายในปัจจุบันจะเหมือนเมื่อ 5 ปีก่อนที่เกิดการเข้าคิวจองคอนโดฯในต่างจังหวัดและขายหมดอย่างรวดเร็วไม่กี่ชั่วโมง สร้างเสร็จลูกค้าไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ สุดท้ายกลายเป็นสต็อกเหลือขาย โดยล่าสุดพบว่ามีคอนโดฯระดับกลาง-บน ที่ขายหมด700 ห้องสร้างเสร็จถึงเวลาโอนๆได้300 ห้อง กลับคืนมา400 ห้องโอนไม่ได้ อันนี้เป็นอันตรายต่อผู้ประกอบการ“ส่วนผู้ที่เข้าคิวจองซื้อในพื้นที่กทม.หากสังเกตให้ดีจะพบว่ารูปลักษณะไม่ใช่ผู้ที่จะมาซื้อที่อยู่อาศัยราคา 200,000-300,000 บาท/ตารางเมตรอย่างแน่นอน” ดังนั้นผู้ประกอบการควรระมัดระวัง หากไม่สกรีนประวัติลูกค้ามากเพียงพออาจจะทำให้โอนห้องชุดไม่ได้ แนวทางแก้ไขจะต้องระบุตัวบุคคลที่ได้รับส่วนลด ห้ามเปลี่ยนมือก่อนวันโอน แต่หากโอนก่อนกำหนดจะถูกตัดสิทธิ์ในเรื่องส่วนลด ซึ่งเป็นวิธีป้องกันดีมานด์เทียม ส่วนโครงการระดับบนหากมีการเข้าคิวจับฉลากเชื่อว่าจะต้องมีลูกค้าเก็งกำไรอย่างแน่นอน

จับตาที่ดิน Leasehold เปลี่ยนโฉมเมืองครั้งใหญ่

นายประเสริฐ กล่าวด้วยว่า ทิศทางที่อยู่อาศัยในอนาคตจะเกิดการเปลี่ยนแปลง เรียกว่าเป็นการเปลี่ยนโฉมหน้าของเมืองในอีก 2 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะที่ดินที่ให้สิทธิการเช่า(Leasehold)บนที่ดินขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่ได้นักลงทุนรายใหญ่เข้ามาดำเนินการ รูปแบบจะเป็นโครงการขนาดใหญ่แบบผสมผสาน(มิกซ์ยูส)ที่มีทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงานและคอนโดฯอย่างน้อย8 โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาบนที่ดินให้เช่ารวมกว่า 360 ไร่ ซึ่งมีการเซ็นสัญญาไปแล้วจะอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) และบางแปลงมีการก่อสร้างแล้วเสร็จมีการเข้าใช้พื้นที่เรียบร้อยแล้ว อาทิ อาคารFYI ,สามย่านมิตรทาวน์,ที่ดินบริเวณหัวมุมแยกราชเทวี,โครงการหลังสวนวิลเลจ ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นสินธรวิลเลจ,โครงการบนที่ดินโรงแรมดุสิตธานี เป็นต้น

นอกจากนี้ยังมีที่ดินของภาครัฐที่จะทยอยเปิดประมูลให้เช่าที่จะเข้ามาสู่ตลาดอีกหลายแปลง อาทิ ที่ดินโรงงานยาสูบประมาณ 400 ไร่ ,ที่ดินกม.11เนื้อที่ 359 ไร่ ,ที่ดินสถานีแม่น้ำเนื้อที่ 277 ไร่ ,ที่ดินท่าเรือคลองเตย เนื้อที่ 2,000 ไร่ ,ที่ดินมักกะสันเนื้อที่ 497 ไร่ และที่ดินราชพัสดุแปลงวังค้างคาว ที่ดินแปลงต่างๆเหล่านี้จะส่งผลต่อการพัฒนาเมืองและตลาดอสังหาฯอย่างมาก จะทำให้อสังหาฯมีแนวโน้มเป็นรูปแบบการปล่อยเช่ามากขึ้นซึ่งรัฐบาลควรจะพิจารณาขยายระยะเวลาเช่าให้มากกว่า 50 ปีเพื่อทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตสามารถกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯรูปแบบลิสต์โฮลด์ได้

ส่วนการที่ภาครัฐกำลังแก้ไขในเรื่องของพ.ร.บ.อิงสิทธิ์ หมายถึงสัญญาเช่าฉบับใหม่ที่จะช่วยให้เศรษฐกิจมีสภาพคล่อง เพิ่มมูลค่าทางอสังหาฯ ให้เปิดกว้างและชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิในการเช่าทรัพย์สินมากยิ่งขึ้น และจะช่วยให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจในการนำสิทธิ์การเช่ามาขอสินเชื่อได้

สำหรับเรื่องโครงสร้างภาษีนั้น เป็นอะไรที่น่าคิดและเป็นเรื่องยุ่งยาก เพราะรัฐบาลกำลังผลักดันเรื่องกฎหมายลาภลอย ,ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ  โดยกฎหมายทุกฉบับที่เกี่ยวข้องกับที่ดินล้วนส่งผลกระทบและเป็นภาระต่อผู้บริโภคทั้งนั้น

“ราคาที่ดินที่ปรับขึ้น 5% จากภาระภาษีที่สูงขึ้น จะมีผลต่อราคาขายต่อให้ผู้บริโภค1.5-2%”