คอลลิเออร์สฯ เผยยอดเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 มีมูลค่าโครงการรวมกว่า 107,545 ล้านบาทกว่า 22,579 ยูนิต สูงกว่าช่วงไตรมาสก่อนหน้า 165 % รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้เล่นรายใหญ่  ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน อยู่ที่ประมาณ 11,338 ยูนิต 50.2% และอีกประมาณ 9,868 ยูนิต หรือประมาณ 43.7% ตั้งอยู่บนแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 

นายภัทรชัย ทวีวงศ์  ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึงการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีการเปิดตัวทั้งสิ้น 46 โครงการ จำนวน 22,579 ยูนิต รวมมูลค่าโครงการกว่า 107,545 ล้านบาท จำนวนที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาส 3 นี้สูงกว่าช่วงเดี่ยวกันของปี 2560 ประมาณ 20 % และสูงกว่าในช่วงไตรมาส 2 ปี 2561 มากถึง 165 %

ทั้งนี้ จากจำนวนหน่วยที่เปิดขายพบว่า เป็นการเปิดตัวในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในประมาณ 3,086 ยูนิต หรือ คิดเป็น 13.7 % ของหน่วยเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 เท่านั้น และคอนโดมิเนียมที่เปิดขายส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน ระดับราคา 70,000 – 140,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)ซึ่งเป็นระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อในกรุงเทพมหานคร  และมีโครงการคอนโดมิเนียมถึง 4 โครงการ มูลค่าการลงทุนกว่า 5,000 ล้านบาท ที่เปิดการขายในไตรมาสที่ 3 และสามารถปิดการขายอย่างรวดเร็ว และมีหลายโครงการที่เปิดขายในไตรมาสนี่ที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นจำนวนมากส่งผลให้ 49% ในอัตราส่วนที่ต่างชาติสามารถถือครองได้เต็มโควต้า

บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯยังเป็นผู้เล่นสำคัญ

ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้ที่ขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ โดยประมาณ 76%  หรือมูลค่าการลงทุนประมาณ  87,035 ล้านบาทที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 พัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ และ ส่วนที่เหลือประมาณ 20,510 ล้านบาท เป็นของผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ นอกจากนี้ยังพบว่าประมาณ 45% ของคอนโดฯ ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมาตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีน้ำเงิน สีเขียว และสีส้ม

ผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง แต่พวกเขาก็ยังคงเฝ้าจับตามองกำลังซื้อต่อเนื่องเช่นกัน ผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีนเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ

อุปทาน

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2557 – ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2561

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

คอนโดมิเนียมประมาณ 22,579 ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 สูงกว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี2561 ถึง 165% และมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา การเพิ่มขึ้นของคอนโดฯเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมานั้นเป็นเพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายต้องการเปิดขายและทำกิจกรรมทางการตลาดในช่วงไตรมาสที่ 3 แทนที่จะรอเปิดขายในไตรมาสที่ 4 ปี 2561

 อุปทานเปิดขายใหม่จำแนกรายไตรมาส ปี 2561

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

:หมายเหตุ : ข้อมูลไตรมาสที่ 4 เป็นเพียงแค่การประมาณการณ์เท่านั้น

โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน เพราะในทำเลเหล่านั้นผู้ประกอบการสามารถเปิดขายที่ระดับราคา 70,000 – 140,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งเป็นระดับราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อในกรุงเทพฯ

อุปทานและอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ปีพ.ศ. 2561 จำแนกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

คอนโดฯในเขตกรุงเทพมหานคร ในช่วง ไตรมาสที่ 3 ปี 2561ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน อยู่ที่ประมาณ 11,338 ยูนิต 50.2% และอีกประมาณ 9,868 ยูนิต หรือประมาณ 43.7% ตั้งอยู่บนแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และอีกประมาณ 1,373 หรือประมาณ 6.1% ไม่ได้ตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

หากพิจารณาเป็นเส้นทางพบว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ตามแนวเส้นทางสายสีเขียวอ่อน (สายปัจจุบัน ) เป็นแนวเส้นทางที่ผู้ประกอบการเปิดการขายโครงการใหม่มากที่สุดถึง 6,587 ยูนิต หรือประมาณ 29.2% รองลงมาคือ แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ (สายอนาคต ) ประมาณ 3,825 ยูนิต หรือประมาณ 17% และแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม (สายอนาคต )ที่ประมาณ 2,797 ยูนิต หรือประมาณ 12.4% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ทั้งหมด

หากพิจารณาตามอัตราการขายพบว่าแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ( อนาคต )มีอัตราการขายที่สูงที่สุดอยู่ที่ประมาณ 90% แต่เนื่องจากในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีดังกล่าวเพียงแค่โครงการเดียวเท่านั้น รองลงมาคือ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ( สายอนาคต ) ที่มีอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 70.6% หรือประมาณ 2,699 ยูนิต จากหน่วยขายเปิดขายใหม่ทั้งหมดในไตรมาสที่ 3 ที่ประมาณ 3,825 ยูนิต และสายสีเขียวใต้ ( สายอนาคต )ที่มีอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 70% หรือประมาณ 407 ยูนิต จากหน่วยขายทั้งหมด 581 ยูนิต

ส่วนคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มซึ่งเป็นแนวเส้นทางที่มีอัตราการขายที่ต่ำที่สุดของคอนโดมิเนียม ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมาที่ประมาณ 54% หรือประมาณ 1,523 ยูนิต จากหน่วยที่เปิดขายทั้งหมด 2,802 ยูนิต ซึ่งพบว่าบางโคคางการที่เปิดขายใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าดังกล่าวสามารถขายได้เพียงแค่ 20% จากหน่วยที่เปิดขายเท่านั้น

นายภัทรชัย  กล่าวด้วยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครขยายตัวต่อเนื่องในปีพ.ศ.2561 และจะยังคงขยายตัวต่อไปในอนาคตตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง แม้ว่ากำลังซื้อของคนไทยจะมีจำกัดและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยก็ต้องการซื้อเพื่อการลงทุนเท่านั้น ผู้ประกอบการทุกรายควรต้องตระหนักถึงเรื่องนี้ก่อนจะขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะมีการประกาศมาตรการการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยและเพดานการปล่อยสินเชื่อตามหลักประกัน เพื่อป้องการการกังเก็งไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มากเกินไปจนอาจจะมีผลกระทบต่อภาพรวมในภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งทำให้เกิดความกังวลทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อเกี่ยวกับมาตรการดังกล่าว ที่คาดว่าจะมีการประกาศใช้ในช่วงต้นปีหน้า แต่คาดว่า มาตรการดังกล่าวอาจจะยังไม่กระทบต่อภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี

อุปสงค์

ดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่สำรวจโดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้า ณ เดือนสิงหาคม 2561 ไทยพบว่าอยู่ที่ประมาณ 74.7 ซึ่งสูงที่สุดในช่วง 43 เดือนที่ผ่านมา การที่ความเชื่อมั่นปรับเพิ่มขึ้นนั้นสะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นของคนไทยต่อภาวะเศรษฐกิจประเทศไทยในระยะยาว  รวมถึงภาพรวมของเศรษฐกิจของประเทศไทยที่มีสัญญานบวกและขยายตัวในปี 2561

อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร

อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 81% สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีอัตราการขายเฉลี่ยประมาณ 64% จากจำนวนทั้งหมด 22,579 ยูนิตและมีบางโครงการของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ที่อยู่ทำเลที่ดีขายได้เกือบ 100% ภายในเวลาไม่กี่วันหลังจากเปิดขายแบบเป็นทางการ แต่ก็มี คอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่แล้วและมีอัตราการขายไม่ถึง 50% ซึ่งไม่ใช่เรื่องของภาวะเศรษฐกิจไม่ดีและกำลังซื้อเท่านั้น แต่บางโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ไม่น่าสนใจหรือราคาขายสูงกว่าราคาเฉลี่ยในพื้นที่ไปมาก

ผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์และผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงในประเทศไทย โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้ประกอบการหลายรายจะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 26.4%เทียบไตรมาสก่อนหน้า

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 137,933 บาทต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นประมาณ 26.4% จากไตรมาสที่ผ่านมา  เนื่องจากโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยปรับขึ้นประมาณ 15 – 20% ต่อปีหรือมากกว่านี้ในบางทำเล ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจเปิดขายโครงการระดับราคา 70,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรโดยเฉพาะในปี 2561 และประมาณ 53% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันเป็นส่วนใหญ่เนื่องจากเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนที่ยังมีความต้องการาคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาสแยกตามระดับราคาขาย

โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรในช่วงไตรมาสที่ 1 – 3 ปี 2561 มีจำนวนมากกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 บางโครงการอาจจะเคยเปิดขายมาก่อนหน้านี้แล้ว แต่มีการกลับมาเปิดขายใหม่อีกครั้งหลังจากหลายปีผ่านไป

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2561 ที่ผ่านมาส่วนใหญ่มีระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 ไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก แต่ก็มากกว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2561 ประมาณ11% และสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้านี้ประมาณ 8.6%

ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในทุกไตรมาสมากกว่าโครงการเก่าหรือโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้หลายเดือน ไม่เพียงแต่พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ด้วย

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 คาดการณ์ว่า ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนี่ยในกรุงเทพมหานครจะขยายตัวอย่างต่อเนื่องแต่อุปทานเปิดใหม่คงน้อยลงกว่าไตรมาส 3 ก่อนนหน้าซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีคอนโดมิเนียมประมาณ 32 โครงการ ประมาณ 16,417 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 83,800 ล้านบาทเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานคร ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมทั้งปี 2561 เป็นปีที่มีอุปทานเปิดใหม่ทั้งปีในปีนี้อาจจะสูงถึง 61,557 ยูนิต ซึ่งถือว่าอาจจะเปิดอุปทานรายปีที่สูงที่สุดในรอบเกือบ 10 ปี

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย