เศรษฐกิจภาคใต้พ่นพิษส่งผลกำลังซื้อตลาดคอนโดฯ ภาคใต้เข้าสู่ภาวะชะลอตัว ผู้ประกอบการอสังหาฯปรับตัวเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างในตลาด และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อระบายสินค้าคงค้างออกเพื่อให้ตลาดกลับสู้ภาวะสมดุล

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในภาคใต้ของประเทศไทย ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 พบว่า มีอุปทาน (SUPPLY) ที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 22,729 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 89,810 ล้านบาท ขายไปแล้ว 17,724 ยูนิต หรือประมาณ 78% เหลือขาย 5,005 ยูนิต หรือคิดเป็น 23% ของอุปทานทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการขาย

ทั้งนี้ จังหวัดภูเก็ต เป็นจังหวัดที่มีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัดภาคใต้ของประเทศไทยอยู่ที่ประมาณ 15,291 ยูนิต หรือรวมมูลค่าการลงทุนกว่า 65,000 ล้านบาท ซึ่งมากถึง 67 % ของอุปทานรวมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดของคอนโดมิเนียมในภาคใต้ของประเทศไทย รองลงมาคือจังหวัดสงขลา และสุราษฎ์ธานี และพบว่า ในบางจังหวัด เช่น นราธิวาส สตูล ระนอง และ ยะลา ไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในปัจจุบัน และบางจังหวัด เช่น นครศรีธรรมราช ตรัง ปัตตานี มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายเพียงแค่ 1-2 โครงการเท่านั้น และหลายจังหวัดส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ยังเหลือหน่วยขายที่รอการดูดซับ

ถึงแม้ว่าภาพรวมของคอนโดมิเนียมในกลุ่มจังหวัดภาคใต้ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 จะอยู่ในช่วงชะลอตัวโดยส่วนใหญ่ ยกเว้น จังหวัดภูเก็ต เนื่องจากภาพรวมของเศรษฐกิจในภาคใต้ยังไม่ดีขึ้นเท่าที่ควร เนื่องจากปัจจัยหลักของรายได้ประชากรส่วนใหญ่ ขึ้นอยู่กับราคาสินค้าในภาคเกษตร โดยเฉพาะยางพารา และปาล์มน้ำมัน ส่งผลให้กำลังซื้อของประชาชนในพื้นที่น้อยลง เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อการอยู่อาศัย

นอกจากนี้ หากมองถึงกลุ่มของนักเก็งกำไรก็ค่อนข้างน้อยที่ประมาณ 5-10% เพราะผู้บริโภคที่จะมาซื้อต่อมีไม่มากและมีโอกาสทำกำไรจากส่วนต่างราคาน้อย มีบ้างเป็นการซื้อเพื่อการปล่อยเช่าแต่ถือว่ายังน้อย ซึ่งต่างจากกรุงเทพมหานครและจังหวัดตามหัวเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ไม่ว่าจะเป็น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท หาดใหญ่นครินทร์ จำกัด ในเครือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) รวมถึง บริษัท ซี.พี. แลนด์ จำกัด (มหาชน) ก็มีการสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในภาคใต้ เช่นเดียวกัน เช่น บริษัท ซี.พี. แลนด์ ที่เข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมทั้งในจังหวัดนครศรีธรรมราช สุราษฎร์ธานี และจังหวัดตรัง ส่วนบริษัทแสนสิริ สนใจเข้าไปพัฒนาทั้งในจังหวัดสงขลาในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสุราษฎร์ธานี และจังหวัดภูเก็ต

ด้านบริษัทหาดใหญ่นครินทร์ ในเครือศุภาลัย ก็สนใจพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแล้วถึง 3 โครงการในจังหวัดสงขลาขณะที่บริษัท ศุภาลัย เองก็พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแล้วกว่า 4 โครงการในจังหวัดภูเก็ต

นายภัทรชัย กล่าวด้วยว่า เพื่อแก้ปัญหากำลังซื้อและตลาดที่ชะลอตัวผู้ประกอบการส่วนใหญ่ มีการปรับตัวเน้นระบายสต็อกที่ยังคงค้างในตลาด และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อระบายสินค้าคงค้างออกเพื่อให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุล ซึ่งคาดการณ์ว่า หากภาพรวมของเศรษฐกิจเติบโตขึ้นในอนาคต และปัญหาราคายางพารา และและปาล์มน้ำมัน รวมถึงสินค้าทางการเกษตรซึ่งเป็นรายได้หลักของประชากรในพื้นที่ภาคใต้ส่วนใหญ่ได้รับการแก้ปัญหาจากภาวะราคาสินค้าตกต่ำ อาจจะส่งผลให้เศรษฐกิจโดยรวม รวมถึงการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนในพื้นที่ภาคใต้จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

อุปสงค์-อุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย และอัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในจังหวัดภาคใต้ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561

ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 ตลาดคอนโดมิเนียมของกลุ่มจังหวัดภาคใต้ของประเทศไทย มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย 22,729 ยูนิต ขายไปแล้ว 17,724 ยูนิต หรือประมาณ 78 % เหลือขาย 5,005 ยูนิต หรือคิดเป็น 23 % ของอุปทานทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการขาย ซึ่งจากพิจารณาจำแนกแต่ละจังหวัด จะเห็นว่า จังหวัดภูเก็ตเป็นจังหวัดที่มีโครงการคอนคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายมากที่สุดในกลุ่มจังหวัดภาคใต้ของประเทศไทยอยู่ที่ประมาณ 15,291 ยูนิตหรือรวมมูลค่าการลงทุนกว่า 65,000 ล้านบาท ซึ่งมากถึง 67 % ของอุปทานรวมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดของคอนโดมิเนียมในภาคใต้ของประเทศไทย ขายไปแล้ว 12,213 ยูนิต หรือคิดเป็น 79.9 % เหลือขายทั้งหมดประมาณ 3,708 ยูนิต หรือคิดเป็น 20.1 % และรองลงมาคือจังหวัดสงขลามีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขาย ประมาณ 3,156 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 9,120 ล้านบาท ขายไปแล้ว 2,720 ยูนิตหรือคิดเป็น 86.2 % เหลือขาย 436 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.8 % และจังหวัดสุราษฎร์ธานีที่มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 1,656 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 5,270 ล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 1,435 ยูนิต หรือคิดเป็น 86.7 % ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือหน่วยขายทั้งหมดประมาณ 221 หน่วย หรือคิดเป็น 13.3 %

อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามประเภทห้อง

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายของคอนโดมิเนียมในกลุ่มจังหวัดภาคใต้ของประเทศไทยทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 22,729 ยูนิต พบว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่นิยมพัฒนาคอนโดมิเนียมในรูปแบบ 1 ห้องนอนเป็นส่วนใหญ่มากถึง 13,438 ยูนิต หรือคิดเป็น 59 % ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดของตลาดคอนโดมิเนียมในภาคใต้ รองลงมาคือรูปแบบสตูดิโอที่อยู่ที่ประมาณ 6,386 ยูนิตหรือประมาณ 28 % ประเภท 2 ห้องนอนประมาร 2,622 ยูนิตหรือคิดเป็น 12 % และประเภท 3 ห้องนอนประมาณ 283 หรือเพียงแค่ 1 % ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดของคอนโดมิเนียมในภาคใต้เท่านั้น