ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2561 เติบโตกว่า 10 % พร้อมห่วงปี 2562 ปัจจัยเสี่ยงรอบด้านทั้งสงครามการค้าป่วนเศรษฐกิจโลก กระทบลูกค้าต่างชาติชะลอซื้อคอนโด ดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการเข้มปล่อยกู้บ้านใหม่ของแบงก์ชาติกระทบคนวางแผนซื้อบ้านหลังแรก ซื้อเพื่อการลงทุน ฉุดภาพรวมอสังหาฯ ปีหน้าลดลงตาม
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์2 และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 และแนวโน้มปี 2562 ว่า สถานการณ์ล่าสุดในช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 ตลาดที่อยู่อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งด้านความต้องการหรือ อุปสงค์ (demand) และ อุปทาน (supply) เมื่อเทียบกันกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาโดยพิจารณาจากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมี 48,617 ยูนิตขยายตัวเพิ่ม 5 % เทียบจากช่วงเดียวกันของปีก่อน เมื่อคิดเป็นมูลค่า 139,000 ล้านบาทเพิ่มขึ้นถึง 14.6 % เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน
ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการปล่อยเพิ่มขึ้น 13.3 % ส่วนจำนวนซัพพลายที่เปิดขายใหม่ในตลาด เมื่อคิดเป็นจำนวนยูนิตมีการปรับเพิ่มขึ้น 28.5 % คิดเป็นมูลค่ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 32.6 % ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกหลังจากชะลอตัวมา 4 ไตรมาสติดกัน (ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2560) ส่วนไตรมาส 4 ผู้ประกอบการเริ่มวางแผนการเปิดตัวมากขึ้นแต่ยังน้อยกว่าไตรมาส 3 และมีการเร่งการโอนเพิ่มขึ้นเพื่อหลีกเลี้ยงมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติ
คอนโดฯ ต่างจังหวัดยังเหลือขายบาน
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคในช่วงไตรมาส 3 ปี 2561ตลาดมีความต้องการ (อุปสงค์) ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนหน้า โดยสะท้อนจากจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.8 % และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น 9.8 % โดยมีการเพิ่มขึ้นมากในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญ รวมถึงพื้นที่จังหวัด EEC (ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา) ส่วนด้าน Supply (อุปทาน) มีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย พิจารณาจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงประมาณ 5.1 % โดยเป็นผลจากที่อาคารชุดมีการลดลงอย่างชัดเจนถึง 67.9 % เนื่องจากยังมีอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก ขณะที่แนวราบกลับมีการเพิ่มขึ้น 5.6 %
“โดยภาพรวมแล้วที่อยู่อาศัยในภูมิภาคการขายยังไม่ดีขึ้นนัก ซึ่งสะท้อนภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่ถูกขับเคลื่อนมาสู่ระดับรากหญ้ากลุ่มคนมีรายได้น้อยยังไม่มีรายได้เพิ่มขึ้น จึงชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย”
อย่างไรก็ดี หากมองแนวโน้มภาพรวมตลอดทั้งปี 2561 คาดว่าทั้งด้านดีมานด์และซัพพลายยังคงขยายตัวต่อเนื่องมากกว่าปี 2560 สอดคล้องกันกับทิศทางการเติบโตเศรษฐกิจของประเทศ ที่เป็นผลมาจากการขยายตัวด้านการส่งออก และภาคการท่องเที่ยว รวมไปถึงการนำงบประมาณเข้าไปลงทุนในโครงการขนาดใหญ่หรือโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ ที่เร่งการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ รวมถึงรถไฟความเร็วสูง ขณะที่มาตรการคุมสินเชื่อของแบงก์ชาติ จะส่งผลทำให้มีการเร่งการโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อหลีกเลี่ยงข้อบังคับก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 กล่าวโดยสรุป ในปีนี้ภาพรวมของทั้งปียังคงเติบโตทั้งเชิงมูลค่า และซัพพลาย ตลอดจนยอดโอน ที่ขยายตัว 10-12%
ห่วงปัจจัยลบฉุดตลาดปีหน้าร่วง10-20%
นายวิชัย ยังกล่าวให้ความเห็นถึงแนวโน้มภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงที่อาจกระทบกำลังซื้อทำให้เกิดการชะลอตัวประมาณ 10-20 % โดยปัจจัยเสี่ยงที่เกิดขึ้นนั้น อาทิ
- ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นไม่น้อยกว่า 2 ครั้ง เห็นได้จากเสียงแตกของการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ครั้งล่าสุด (14 พ.ย. 2561) มีมติ 4 ต่อ 3 เสียงให้คงอัตราดอกเบี้ย (ดบ.) นโยบายไว้ที่ 1.50 % ต่อปี โดย 3 เสียงเห็นควรให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25 % จาก 1.50 % เป็น 1.75 % ต่อปี
- มาตรการคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของแบงก์ชาติ นโยบายนี้เชื่อว่าจะกระทบตลาดบ้านหลังแรก 30-40% รวมถึงกระทบผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน อย่างน้อยเกือบ 50 % ของคนกลุ่มนี้ย่อมได้รับผลกระทบ และเกิดความลังเลในการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น
- ตลาดโลกมีความเสี่ยง จากสงครามการค้า และเศรษฐกิจโลกหดตัว ตลาดท่องเที่ยวที่หดตัว อาจส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติ อาทิ กลุ่มคนจีน ญี่ปุ่น นั้นหายไปจากตลาด ซึ่งนั่นจะส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมที่กฎหมายเปิดให้ต่างชาติถือครองในสัดส่วน 49 % ชะลอตัว
พร้อมกันนี้นายวิชัย ยังกล่าวในตอนท้ายว่า ภาวการณ์ชะลอตัวที่เกิดจากปัจจัยเสี่ยงต่างๆ โดยเฉพาะมาตรการของแบงก์ชาตินั้นคงได้รับผลกระทบในเชิงลบสักระยะ โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี หลังจากนั้นตลาดน่าค่อยๆ จะปรับตัวดีขึ้น
