“แคปปิตอล วัน” โบรกเกอร์ที่มีสินทรัพย์ในการบริหารกว่า 30,000 ล้านบาท ระบุแบงก์ชาติ ควรมองและพิจารณาเรื่องสเปรดสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ เพื่อลดผลกระทบจากมาตรการ “เพิ่มเงินดาวน์”  ชี้ ดอกเบี้ยในระบบยังสูงเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์  และบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท ปัจจุบันมีสินทรัพย์ในการบริหาร 12 โครงการ มูลค่ากว่า 30,000 ล้านบาท เปิดเผยว่า  จากมาตรการกำกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)หรือ แบงก์ชาติ ประกาศใช้ซึ่งครอบคลุมทั้งบ้านและคอนโด ในระยะสั้นจะมีผลกระทบต่อตลาดเชิงจิตวิทยาอย่างแน่นอน ทำให้ลูกค้าชะลอกำลังซื้อเพื่อดูแนวโน้มการขึ้นลงของราคาในตลาด

อย่างไรก็ตาม ส่วนตัวอยากให้มองถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในระยะกลางและยาวที่มาตรการนี้ จะทำให้เกิดเสถียรภาพของตลาดและไม่ก่อให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผ่านมาวิกฤติเศรษฐกิจที่รุนแรง จะเกิดมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคการเงิน  ทั้งวิกฤติการณ์ต้มยำกุ้งในประเทศไทย ปี 2540 ซึ่งเกิดมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาและการเก็งกำไรในตลาดตามด้วยการปรับตัวของค่าเงินอย่างรุนแรงทำให้เกิด NPL จำนวนมาก และวิกฤติ Sub prime ในปี 2551 ประเทศสหรัฐอเมริกาที่เกิดจากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูงยกตัวอย่างเช่นในระยะ 1 ปีราคาเพิ่มขึ้น 200% ในบางรัฐ และในภาคการเงินมีการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาในช่วงนั้น LTV สูงถึง 100% โดยธนาคารใช้เครื่องมือทางการเงิน เรียกว่า Mortgage insurance มารับความเสี่ยงของ LTV ที่สูงขึ้น จนบานปลายเกิดหนี้เสียและมาถึงการล่มสลายของ เลห์แมน บราเธอร์ส( lehman brothers )ทำให้บานปลายลุกลามไปทั่วโลก

ปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน จากข้อมูลการการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ Personal Housing Credit จะเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 5.5-7% ซึ่งอยู่ในระดับนี้มาตั้งแต่ปี 2558 จะเห็นได้ ด้าน Demand ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นปกติ แต่ในด้าน Supply การขอจดทะเบียนอาคารชุดตั้งแต่เดือนมกราคม-สิงหาคม 2561 ในเขตกรุงเทพมหานครมีจำนวนถึง 37,651 หน่วย มากกว่าปี 2560 ทั้งปี ที่จดทะเบียนห้องชุด 34,490 หน่วย* ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นในอัตราประมาณ 30% จากปีที่แล้ว และแนวโน้มในปีหน้าจะมีห้องชุดที่กำลังสร้างอยู่และจะเข้าสู่ตลาดในเขตกรุงเทพมหานครสูงถึงประมาณ 60,000 หน่วยทำให้แบงก์ชาติเกิดความกังวลในภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงออกมาตรการดังกล่าว ผู้เกี่ยวข้องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงต้องใช้ความอดทนเพื่อเสถียรภาพของตลาดในระยะกลางและยาว

พร้อมกันนี้ นายวิทย์ ยังได้ตั้งข้อสังเกตุว่า การที่ผู้ประกอบการณ์อสังหาริมทรัพย์ป้อนสินค้าเข้าสู่ตลาดมากเกินไป Supply มากกว่า Demand แต่กลไกด้านราคายังผิดปกติเพราะว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงขึ้นต่อเนื่องมากกว่า 10-15 % ต่อปีสำหรับโครงการเปิดขายใหม่ ซึ่งไม่ใช่การปั่นราคาเหมือนวิกฤติต้มยำกุ้งหรือ sub prime  แต่เกิดจากต้นทุนที่ดินในราคาที่สูงขึ้น เพราะผู้พัฒนาโครงการมีความต้องการในที่ดินค่อนข้างสูงเพื่อนำมาพัฒนา โดยบางรายร่วมทุนกับบริษัทพัฒนาโครงการต่างชาติซึ่งมีศักยภาพการลงทุนสูง ทำให้ผลักดันให้ตลาดราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างมากใน 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยแนวโน้มราคาที่ดินจะปรับตัวลงภายในระยะเวลา 6 เดือนข้างหน้าจากผลกระทบจากมาตรการทำให้ผู้พัฒนาโครงการชะลอการซื้อที่ดิน และทำให้ราคาขายของที่อยู่อาศัยจะอยู่ในระดับคงตัว ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการณ์อสังหาริมทรัพย์ทำงานได้ง่ายขึ้นและทำราคาขายไม่สูงจนเกินไป ทำให้เกิดผลดีกับตลาดโดยรวม

แนะลดสเปรดดบ.เพิ่มกำลังซื้อบ้านและคอนโดฯ

“อยากให้ แบงก์ชาติ มองตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ให้รอบด้าน เนื่องจากการออกมาตรกร LTV ที่เกิดขึ้นจะก่อให้เกิดผลกระทบด้านการลดลงของ Demand อย่างแน่นอน จึงอยากให้พิจารณาถึงมาตรการช่วยเหลือหรือเพิ่มกำลังซื้อ” นายวิทย์กล่าว พร้อมกับยกตัวอย่างถึงมาตรการช่วยเหลือเพื่อเพิ่มกำลังซื้อ เช่น การกำหนดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ให้ลดลงจากอัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน ซึ่งธนาคารปัจจุบันส่วนใหญ่จะปล่อยสินเชื่อในอัตราเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา 5.5-6.5 % ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบกับประเทศในเอเชีย เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน ในขณะที่ต้นทุนทางการเงินใกล้เคียงกันเช่นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก และการกำหนด LTV ที่ลดลงจะทำให้ธนาคารเกิดความเสี่ยงน้อยลง ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยควรจะลดลงตามสภาพความเสี่ยงการปล่อยสินเชื่อ

“การลดลงของอัตราดอกเบี้ย 1% จะทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นถึง 10% และอยากให้ดูแลเรื่องอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นมาตรการระยะยาว เพื่อเพิ่มกำลังซื้อผู้บริโภค เพราะที่ผ่านมาเป็นเพียงมาตรการอัตราดอกเบี้ยในระยะสั้นจากธนาคารของรัฐบาลในยอดเงินจำกัด ทำให้ไม่ได้ผลกระทบในมุมกว้าง” นายวิทย์ กล่าวให้ความเห็นในตอนท้าย