บิ๊กเสนาฯ-ศุภาลัยฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯปี62 ขยายตัวได้ 5% แต่ในอัตราลดลง ระบุจีดีพี ดีมานด์ต้องการที่อยู่อาศัย การลงทุนภาครัฐ ยังเป็นปัจจัยบวก หวั่นซัพพลายมากเกิน หนี้ครัวเรือน ยังเป็นความเสี่ยง แนะจับตากำลังซื้อจีนอาจชะลอตามภาวะเศรษฐกิจ ขณะที่LTV-แนวโน้มปรับขึ้น กระทบกำลังซื้อ
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาค รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยในงานสัมมนา “ส่องอสังหาฯ 2019 Living for the Future” จัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ภายใต้หัวข้อ “Living for the Future” ณ แกรนด์โฮม บางนา กม.10 ถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 คาดว่าจะยังมีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2561 ที่หวือหวามาก โดยมีปัจจัยบวกมากจากอัตราการขยายตัวเศรษฐกิจ(จีดีพี) ที่ขยายตัวประมาณ 4%, ความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนประชากร รวมทั้งการอพยพย้ายถิ่นเข้ามาของชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน รวมไปถึงการลงทุนของภาครัฐ เช่น การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ จำนวน 10 สาย ทำให้มีการเปิดหน้าดินใหม่ๆเพิ่มมากขึ้นอีกหลายทำเล ให้ผู้ประกอบการได้เข้าไปลงทุน นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นทำให้ทำเลในย่านต่าง ๆทำให้มีความคึกคักมากขึ้น
สำหรับปัจจัยเสี่ยง คือ ซัพพลายที่อาจจะออกมาจำนวนมากโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม โดยอัตราการขายหลายปีที่ผ่านมาเฉลี่ยสูงถึง 70% แต่หากพิจารณาในช่วงครึ่งปีแรก 2561 พบว่าอัตราการขายลดลงมาที่ 50% ซึ่งสะท้อนอัตราการซื้อที่ลดลง โดยนอกจากลูกค้าคนไทยแล้ว ยังต้องติดตามผลกระทบจากลูกค้าชาวจีนด้วย เพราะปีที่ผ่านมาชาวจีนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย คิดเป็นสัดส่วนกว่า 10% หรือ 70,000 ล้านบาท จากยอดโอนทั้งหมด 700,000 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่ขายผ่านนายหน้า ซึ่งขายได้จำนวนมากหลายร้อยยูนิต โดยเข้าใจว่าสามารถลงทุนสร้างเพิ่มได้ มีจำนวนเท่าไหร่ก็ขายได้ แต่ปัจจุบันเศรษฐกิจไม่เหมือนเช่นอดีตแล้ว กำลังซื้อได้รับผลกระทบ ดังนั้นการทำตลาดต้องระวังมากขึ้น
นอกจากนี้ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)มีการเพิ่มเงินดาวน์ที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2-3 เป็น20-30% จากมาตรการ เพดานการปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV)อาจจะมีผลกระทบกับลูกค้าบางส่วนได้ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะปรับเพิ่มขึ้นส่งผลต่อภาระหนี้ของลูกค้า ส่วนปัจจัยทางการเมือง มองว่าแม้ในช่วงปีที่มีการรัฐประหาร ผู้ประกอบการยังสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังนั้นแม้จะมีการเลือกตั้ง เชื่อว่าจะยังสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง
ด้านนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)หรือ SPALI กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้ดีจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ จีดีพีขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในแต่ละปีมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะระบบรางทั้งในกรุงเทพฯ และภูมิภาค ซึ่งปี 2562 ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะขยายตัวได้ประมาณ 5% จากแรงหนุนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง แต่ยังต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง วัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธปท. ทำให้ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
“ตลาดคอนโดมิเนียมหากขาดกำลังซื้อจากลูกค้าจีน อาจจะไม่ขยายตัว เพราะคนจีนที่เข้ามา ทำให้พฤติกรรมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คนไทยเปลี่ยนไป ด้วยการเร่งพัฒนาโครงการออกมาเพราะคนจีนสามารถซื้อได้ทุกราคา เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยถูกว่าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จีน โดยสามารถซื้อที่ดินราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวา มาพัฒนาโครงการขาย 250,000 บาทต่อตารางเมตรได้ และเน้นในทำเลที่คนจีนชอบมากกว่าตอบสนองลูกค้าคนไทย เช่น ห้วยขวาง พระราม 9 ราชเทวี เป็นต้น ซึ่งต้องติดตามว่ากำลังซื้อของลูกค้าคนจีนจะยังดีอยู่หรือไม่ เพราะเศรษฐกิจจีนอาจจะผลกระทบจากสงครามทางการค้าได้ ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ….ที่จะออกมาบังคับใช้ปี 2563 และการเลือกตั้งในปีหน้ายังต้องติดตามผลที่เกิดขึ้นจริงต่อไป”นายไตรเตชะ กล่าวในที่สุด
