โบรกเกอร์อสังหาฯ “ที กรุ๊ป แอซเซ็ท” เตือนรับมือนักลงทุนจีน อาจชะลอการโอนโครงการคอนโดฯในไทย หลังปัจจัยเศรษฐกิจในประเทศจีนถดถอย เผย3 โลเกชั่นเป้าหมาย อาจต้องรีเซลคอนโดฯซ้ำ ชี้ตลาดอสังหาฯปี 62 มีปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้น มาตรการธปท. พร้อมขยายพอร์ตลูกค้าโครงการในอีอีซี แย้มปีหน้า มูลค่าบริหารโครงการเพิ่มเป็น 3,000-4,000 ล้านบาท ศรีราชา ตลาดเช่ายังเติบโต

นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 โดยเฉพาะมุมมองต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีกลุ่มลูกค้าเป็นนักลงทุนจากประเทศจีนว่า จากภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีนที่ถดถอยไป ทำให้มีผลกระทบต่อตลาดท่องเที่ยว และการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาพที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว นักลงทุนจีนมีกำลังซื้อโครงการอสังหาฯได้ทุกระดับราคา แต่ราคา 2-3 ล้านบาท จะขายดี เพราะเป็นกลุ่มที่คนจีนมีกำลังซื้อ และซื้อได้ง่าย

โดยพฤติกรรมแล้ว จีนจะเลือกโลเกชั่นที่มีความคุ้นเคยหรือที่มีคนจีนอยู่กันหนาแน่น คือ สนใจโซนสุขุมวิท พระราม 9 และศรีนครินทร์ ส่วนทำเลทองหล่อ จะไม่เข้าไป แต่จะเป็นพื้นที่นักลงทุนญี่ปุ่นอยู่กันมาก ซึ่งไม่ใช่แค่ลงทุนในไทยเท่านั้น จีนเข้าไปในสหรัฐฯ แคนาดา แต่เนื่องด้วยราคาอสังหาฯในสหรัฐฯชะลอตัวลงและมีความผันผวนของราคาอย่างมาก ตลาดในไทย จึงได้รับความสนใจ ซึ่งเป็นความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นในหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ต้องการซื้อ 1-1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร เกิน 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตรจะไม่นิยมแม้ว่าอยากจะซื้อ  แต่ในปี2562 เป็นห่วง ลูกค้าชาวจีนจะโอนเยอะแค่ไหน ซึ่งโอน น่าจะมีตัวเลขเข้ามา คนจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเยอะมาก โดยตามข้อมูล ปี2561 เข้ามาลงทุนเติบโตเป็น 2 เท่า แต่ด้วยสภาพเศรษฐกิจของจีนที่ถดถอย ผสมกับที่ผ่านมาเกิดข้อพิพาททางการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีนที่รุนแรง ส่งผลถึงภาพรวมของประเทศ ดังนั้น การโอนคอนโดฯของกลุ่มลูกค้าชาวจีน อาจไม่เป็นไปตามที่คาดหวังไว้ ทำให้ต้องนำกลับมาขายซ้ำ

นอกจากปัญหาลูกค้าจีนแล้ว นายธาตรี ชี้ว่า ปี2562 ต้องเฝ้าติดตามในหลายประเด็น ทั้งเรื่องกำลังซื้อที่จะลดลง ทั้งจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) หรือ แบงก์ชาติ ส่งผลให้บ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ซื้อยากขึ้น  สถาบันการเงินต่างๆมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อและนักลงทุนรอผลการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า

สำหรับแนวโน้มธุรกิจและการปรับตัวของบริษัทฯนั้น มีหลายแนวทางที่วางเป้าหมายไว้ ได้แก่ การขยายพอร์ตการเข้าไปบริหารโครงการคอนโดฯให้มากขึ้น ปัจจุบันมีอยู่ 10 โครงการ มูลค่า 1,500-2,000 ล้านบาท เพิ่มโครงการที่จะบริหารในปี 2562 อีก 5 โครงการ มีทั้งโครงการในอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี 2 โครงการ ซึ่งเป็นครั้งแรกที่รุกเข้าไปบริหารโครงการในอ.ศรีราชา และโครงการของบริษัทมหาชนอีก 3 โครงการ คาดว่ามูลค่าการบริหารจะเพิ่มเป็น 3,000-4,000 ล้านบาท

อสังหาฯในอ.ศรีราชามีการเติบโต โดยมีปัจจัยในเรื่องนโยบายของรัฐบาลในการลงทุนและผลักดันโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี อย่างต่อเนื่อง มีระบบอินฟราสตรัคเจอร์เกิดขึ้น ซึ่งกลยุทธ์ที่บริษัทฯเข้าไปทำตลาดในศรีราชา จะเน้นโครงการที่เห็นวิวทะเล เลือกทรัพย์ที่สถาบันการเงินปล่อย โครงการคอนโดฯที่เราเข้าไปบริหารจะราคา 3-11 ล้านบาท จำนวน 30-50 ห้อง มูลค่าการขาย 100-300 ล้านบาท และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ายังสูง ประมาณ 7-10%  แต่บริษัทฯไม่การันตีผลตอบแทนเพราะเสี่ยง หากไม่ได้ตามที่ตกลงกับลูกค้า จะต้องหาวิธีชดเชยให้กับลูกค้า และจะส่งผลเสียต่อบริษัท ต่อฐานะการเงินได้ ทั้งนี้ โครงการที่เข้าไปบริหาร 2 โครงการในศรีราชา คาดไม่เกิน 3 เดือนจะขายหมด ตามแผนเฉลี่ยเดือนละ 10- 15 ยูนิต 

เจาะตลาดบ้านหลังแรกเพิ่มพอร์ตสินค้า 2-3 ล้านบาท

กลยุทธ์เข้าไปเจาะตลาดบ้านหลังแรกให้มากขึ้น โดยจะเพิ่มพอร์ตสินค้าในระดับราคา 2-3 ล้านบาทมากขึ้น จากปัจจุบันมีสัดส่วน 50% เพิ่มเป็น 70% ในปี 62 รองรับกลุ่ม Gen Y นักศึกษาที่จบมาใหม่ เป็นต้น พร้อมกันนี้ยังจะหันเพิ่มตลาดธุรกิจปล่อยเช่าให้มากขึ้น โดยใช้ตัวแทนขายจากประเทศญี่ปุ่นมาเข้ามาเสริม ปัจจุบันรายได้หลักของบริษัทจะมาจากงานบริหารการขายสัดส่วน 90% รายได้จากค่าเช่าสัดส่วน 10% และมีแนวโน้มที่ธุรกิจส่วนนี้จะเติบโตขึ้น

นายธาตรี กล่าวว่า นอกจากธุรกิจการบริหารการขายโครงการแล้ว บริษัทฯยังมีการลงทุนตรงพัฒนาโครงการไว้ขาย ซึ่งจะเป็นลักษณะโครงการไม่ใหญ่ เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารการขาย กระจายความเสี่ยงในการลงทุน และต้องไม่มีปัญหาเรื่องขอจัดสรรที่ดิน โดยเปิดขายอาคารพาณิชย์ในจังหวัดสุพรรณบุรี  10 ยูนิต มูลค่าขาย 35 ล้านบาท ราคาขาย 3.5 ล้านบาท ปัจจุบันมีร้านทองซื้อไป 2 ห้อง คาดก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนในเดือนกุมภาพันธ์ปี 2562 และที่ดินบริเวณหทัยราษฎร์ ซื้อมาจากธนาคารกรุงไทย พัฒนาเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น จำนวน 5 ห้อง ราคา 2.5 ล้านบาท มูลค่าขาย 12 ล้านบาท

“เราไม่พัฒนายูนิตจำนวนมากหรือใหญ่เกินไป แต่เราจะมองหาแปลงเล็กๆ โดยปีหน้า วางเป้าซื้อที่ดิน 15-20 ล้านบาท เบื้องต้นมองไว้  5 แปลง เช่น โซนปทุมธานี รังสิต เน้นติดชุมชน  ขนาดประมาณ 100  ตารางวา ต้นทุนที่ดินไม่เกิน 30,000 บาทต่อตารางวา รูปแบบพัฒนาจะเน้น ทาวน์โฮมและอาคารพาณิชย์ นอกจากนี้ ยังได้ซื้อทรัพย์จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส.มาปรับปรุงและขาย ซึ่งรอบการหมุนจะเร็วกว่าการทำโครงการเอง” นายธาตรี กล่าวในตอนท้าย