สิงห์ เอสเตทฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯปี62เผชิญหลายปัจจัยลบ คาดหวังวิกฤตเป็นโอกาสลงทุนM&Aเพิ่ม ผลตอบแทนต้องอยู่ระดับ 15-20% อนาคต2-3ปีตลาดมิกซ์ยูสเกรดเอแข่งเดือด เปิดแผน 5 ปี ทุ่มงบ 17,000ล้านบาท เพิ่มพื้นที่เช่า 4-5โครงการ จำนวน 200,000 ตารางเมตร ตั้งเป้ารายได้จากธุรกิจให้เช่าปี66 แตะ50%
นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ S เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี2562 ว่า ผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังเรื่องการลงทุน เพราะสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น หนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยมีการปรับสูงขึ้นอย่างแน่นอน รวมไปถึงปัญหาเรื่องการเมือง ที่ยังไม่สงบเรียบร้อย ส่วนสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีนเชื่อว่าจะมีผลกระทบในทางอ้อมมากกว่า คือจำนวนนักท่องเที่ยวอาจจะหายไป ซึ่งบริษัทฯก็หวังว่าจากปัจจัยลบดังกล่าวจะส่งผลดีต่อบริษัทฯที่จะสามารถซื้อโครงการเชิงพาณิชย์ในรูปแบบ การควบรวมกิจการ (Merger and Acquisition : M&A)ได้ง่ายขึ้น
สำหรับภาพรวมตลาดมิกซ์ยูสในอนาคต 2-3 ปีมองว่าการแข่งขันจะดุเดือดมากขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดA ที่ปัจจุบันราคาเช่าอยู่ที่ 1,200-1,300 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งทำเลที่มีราคาสูงสุดคือย่านซีบีดี โซนเพลินจิต ที่เมื่อเปิดให้บริการราคาจะพุ่งสูงถึง 2,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งบริษัทสนใจโครงการระดับบีบวกมากกว่า เพราะความต้องการของตลาดมีสูง โดยอายุของอาคารต้องไม่เกิน 20 ปี ราคาเช่าประมาณ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในพื้นที่นอกเขตซีบีดี ซึ่งขณะนี้ให้ความสนใจที่จะควบรวมกิจการอาคารระดับบีบวกอยู่ 1 อาคาร แต่เพิ่งอยู่ในระหว่างการเจรจาขั้นต้นเท่านั้น แต่หากเป็นโครงการที่สร้างใหม่ ต้องใช้พื้นที่ไม่เกิน 10 ไร่ มูลค่าไม่เกิน 5,000 ล้านบาท โดยแต่ละโครงการจะต้องมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRI) 15-20% จึงจะลงทุน เมื่อเทียบกับการลงทุนอาคารสำนักงานอย่างเดียวที่ให้ผลตอบแทนแค่ 6-7%
นายนริศ กล่าวเพิ่มเติมถึงแผนการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์(Commercial)ว่าในช่วง 5 ปีข้างหน้า(2562-2566)ว่าจะมุ่งเน้นเจาะตลาดบีบวก โดยวางงบลงทุนไว้ประมาณ 17,000ล้านบาท จะมีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นอีก 200,000 ตารางเมตร จาก 4-5 โครงการ รวมเป็นทั้งหมด 330,000 ตารางเมตร ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโอกาสและสถานการณ์ในช่วงนั้น โดยแหล่งเงินลงทุนจะมาจากการนำอาคารซันทาวเวอร์สขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไฟร์ม โกรท (SPRIME) ซึ่งคาดจะเข้าทำการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ในช่วงต้นปี 2562 จากปัจจุบันที่มีโครงการที่เปิดให้บริการและอยู่ระหว่างก่อสร้างในพอร์ต จำนวน 4 โครงการ ได้แก่ 1.อาคารซันทาวเวอร์ส มีพื้นที่เช่าขนาด 118,828 ตารางเมตร, 2.โครงการ Lighthouse มีพื้นที่เช่าขนาด 3,500 ตารางเมตร, 3.โครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ มีพื้นที่เช่าขนาด 120,000 ตารางเมตร และ 4.โครงการ ครอสโร้ดส์ (CROSSROADS) มีพื้นที่การค้ากว่า 11,000 ตารางเมตร ซึ่งมีพื้นที่เช่าขนาด 253,328 ตารางเมตร
นอกจากนี้ในปี2562 บริษัทฯยังมีแผนการพัฒนาโครงการมิกส์ยูส ภายใต้ชื่อ “Oasis” บนถนนวิภาวดี-รังสิต บนถนนวิภาวดี-รังสิต ใกล้อาคารซันทาวเวอร์ส บนพื้นที่ 7 ไร่ ซึ่งเป็นการเช่าระยะยาว 30 บวก 30 ปี เป็นอาคารสูง 36 ชั้น โดยมีพื้นที่ให้เช่า (NLA) ประมาณ 53,000 ตารางเมตร แบ่งออกเป็นพื้นที่สำนักงาน และ พื้นที่ค้าปลีกบางส่วน มูลค่าการลงทุน 3,695 ล้านบาท หรือมูลค่าโครงการ 3,000-4,000 ล้านบาท โดยจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในปี 2562 และแล้วเสร็จประมาณปี 2565 ซึ่งรวมไปถึงการลงทุนโครงการครอสโร้ด ที่ประเทศมัลดีฟส์ ด้วย
บริษัทตั้งงบลงทุนในช่วง 5 ปีจากนี้ (2562-2566) ไว้ที่ 17,000 ล้านบาท เพื่อใช้ลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าทั้งหมด โดยแหล่งเงินลงทุนจะมาจากการนำอาคารซันทาวเวอร์สขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไฟร์ม โกรท (SPRIME) ซึ่งคาดจะเข้าทำการซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ในช่วงต้นปี 2562
ส่วนโครงการ“สิงห์ คอมเพล็กซ์ เดอะ ลักชัวรี มิกซ์ ยูส” หลังจากเปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 12 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา ปัจจุบันมีผู้เซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ในส่วนของอาคารสำนักงานแล้วประมาณ 82% แต่เข้าใช้พื้นที่เพียง 40% ซึ่งคาดว่าส่วนที่เหลือจะทยอยเข้าใช้พื้นที่ในปลายเดือนธันวาคมนี้ โดยเป็นกลุ่มบุญรอดบริวเวอรี่และในเครือ ใช้พื้นที่จำนวน 5 ชั้น จำนวน 10,595 ตารางเมตร หรือประมาณ15% ของพื้นที่ทั้งหมด โดยจ่ายค่าเช่าพื้นที่ล่วงหน้าแล้ว 50 ปี จำนวน 1,900 ล้านบาท ส่วนพื้นที่รีเทล มีผู้เข้าใช้พื้นที่แล้ว 90%
ด้านความคืบหน้าการก่อสร้างทางใต้ดินเพื่อเชื่อมอาคารสิงห์ คอมเพล็กซ์ฯกับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน(MRT) เพชรบุรี ระยะทาง 50 เมตร ขณะนี้อยู่ระหว่างรอการอนุมัติจากทางกทม. ซึ่งจะใช้งบลงทุนประมาณ 50 ล้านบาท ขณะนี้บริษัทฯได้สร้างทางเชื่อมบางส่วนจากโครงการรอไว้แล้ว และกทม.ก็ได้สร้างอุโมงค์ใต้ดินไว้เช่นกัน เหลือเพียงพื้นที่บริเวณฟุตบาธด้านหน้าโครงการเท่านั้น หากผ่านการอนุมัติแล้วคาดว่าจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 3-4 เดือน
อย่างไรก็บริษัทได้ตั้งเป้าหมายการเติบโตของธุรกิจที่มาจากรายได้ประจำ (Recurring income) ในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีสัดส่วนเพิ่มเป็น 50% ของรายได้รวม และในปี 2562 บริษัทคาดจะมีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอยู่ที่ประมาณ 30-40% ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย จะมีสัดส่วนรายได้อยู่ที่ประมาณ 60-70%
