จากที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)เมื่อวันที่ 19 ธ.ค.2561 มีมติ 5 ต่อ 2 ให้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% จาก 1.50% มาที่ 1.75% โดยให้มีผลทันทีทั้งกรรมการยังเห็นว่า ความจำเป็นที่ต้องพึ่งพานโยบายการเงินที่ผ่อนคลายมากมาอยู่ในระดับที่ผ่อนคลายลดน้อยลง และเห็นควรให้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายในครั้งนี้ เพื่อลดความเสี่ยงด้านเสถียรภาพระบบการเงิน รวมทั้งเพื่อสร้างขีดความสามารถในการดำเนินนโยบาย การเงิน (policy space) สำหรับอนาคต ต่อนโยบายดังกล่าวนั้น คนในวงการอสังหาฯมองว่า อาจเกิดภาวะช็อค ! ต่อตลาดระยะสั้น กระทบต่อธุรกิจไม่มาก มองเชิงบวกส่งผลดีเร่งโอน-เร่งผูู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งยังเปรียบเทียบดอกเบี้ยปรับขึ้นกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯน้อยกว่ามาตรการ LTV แบบใหม่ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนปีหน้า เมื่อ 2 ปัจจัยรวมกัน “ดอกเบี้ย-LTV”ผลกระทบที่เกิดขึ้นนี้จะค่อยๆเห็นผลชัดในช่วงครึ่งหลังของปี 2562
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์2 และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวให้ความเห็นต่อการประกาศปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ถึง ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นในครั้งนี้ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คงมีไม่มากนัก เพราะปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในเกณฑ์ต่ำประกอบกับยังมีดอกเบี้ยโปรโมชั่นที่ทางธนาคารพาณิชย์ได้ทำร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่หากมองเป็นปัจจัยบวกกับธุรกิจอสังหาฯนั้นก็น่าจะทำให้ผู้บริโภคเร่งการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย(บ้าน)หรือเร่งโอนเร็วขึ้น
สำหรับผลกระทบต่อผู้ที่อยู่ในสถานะการผ่อนชำระบ้านย่อมต้องเสียดอกเบี้ยให้กับธนาคารมากขึ้น ซึ่งในทางปฏิบัติแล้วไม่ได้กระทบจำนวนเงินที่ผ่อนชำระในแต่ละงวด กล่าวคือ ยังชำระเท่าเดิม เพียงแต่เงินที่ชำระนั้นจะชำระเงินต้นได้น้อยลงกว่าเดิม และจ่ายส่วนที่เป็นดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ระยะเวลาในการเป็นหนี้ย่อมนานขึ้น
อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นดอกเบี้ย 0.25% เมื่อรวมกับมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน((Loan to Value :LTV) แบบใหม่โดยจะเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไปนั้น ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯและส่งผลต่อผู้ซื้อที่ต้องการจะซื้อบ้านใหม่นั้นขีดความสามารถในการขอสินเชื่อบ้านใหม่หรือการซื้อบ้านใหม่ลดลง ตัวอย่างเช่น เดิมที่ยังไม่มีการปรับดอกเบี้ย หรือยังไม่มีมาตรการ LTV ผู้บริโภคอาจซื้อบ้านหรือขอสินเชื่อบ้านได้ 1 ล้านบาทเต็ม แต่พอมาตรการมีผลบังคับใช้อาจกู้บ้านได้เพียง 9 แสนบาทในขณะที่ราคาบ้านก็แพงขึ้น ซึ่งปกติแล้วในแต่ละปีราคาบ้านปรับขึ้นอย่างน้อย 3-5% อยู่แล้วตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและเหตุผลทางธุรกิจ แต่ในมุมของผู้บริโภคหรือประชาชนนั้นรายได้อาจไม่เพิ่มหรือเพิ่มมาก็ไม่มากประเด็นนี้ก็น่าเป็นห่วงการเข้าถึงแหล่งเงินกู้หรือมีบ้านได้ยากขึ้น
“ทุกๆ1% ของการปรับขึ้นของดอกเบี้ยจะส่งผลต่อค่างวดที่ผ่อนบ้านต่อเดือนอยู่ราว 6-7% ซึ่งการปรับขึ้น 0.25% ถือว่าเป็นการปรับแบบค่อยเป็นค่อยไปแต่ยอมรับว่าส่งผลกระทบจิตวิทยาลูกค้าอาจจะชะลอดูสถานการณ์สักระยะ” ดร.วิชัยกล่าวพร้อมกับให้ความเห็นว่า ดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นบวกกับ LTV แบบใหม่ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนปีหน้ามองว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นนี้จะค่อยๆเห็นผลชัดในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 แต่ก็เชื่อว่าตลาดก็จะค่อยๆปรับตัวได้
ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ที่ระบุว่า การประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในครั้งนี้ไม่ได้มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯมากนัก เมื่อเทียบกับมาตรการ LTV จะมีผลกระทบมากกว่า ทั้งนี้ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในส่วนของผู้ประกอบการ เพราะได้มีการประเมินมาก่อนแล้วว่าจะมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่หากมองเป็นปัจจัยบวกกับธุรกิจอสังหาฯ ก็น่าจะเป็นโอกาสที่ดีของผู้บริโภคเร่งการตัดสินใจที่ที่อยู่อาศัย
ด้านนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน)หรือ SPALI กล่าวว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.25% จาก 1.5% เป็น 1.75% นั้นอาจจะมีผลกระทบเล็กน้อยทบกำลังซื้อเล็กน้อย แต่ไม่มากนัก คืออาจจะลดเงินกู้ไป 1% หรือกว่า 1% เท่านั้น ซึ่งที่ผ่านมาหลายสถาบันการเงินก็ส่งสัญญาณล่วงหน้ามานานแล้ว ผู้ประกอบการและลูกค้าต่างก็ทราบกันดี ซึ่งเชื่อว่าไม่ถึงกับทำให้กำลังซื้อหายไปแต่อย่างใด เพียงแต่การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในครั้งนี้ เป็นจังหวะเดียวกับที่ในปี 2562 จะมีหลายปัจจัยลบเข้ามากระทบ อาทิ มาตรการการกำหนดเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value :LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.),กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ รวมไปถึงการเมืองภายในประเทศ เป็นต้น แต่ก็ยังมั่นใจว่าดีมานตด์ระดับกลางขึ้นไป ที่เป็นกลุ่มคนมีเงินเดือน ยังจะมีกำลังซื้อที่ดีอยู่ สำหรับผู้ประกอบการเองก็ต้องเตรียมรับมือกับสถานการณ์และรับผิดชอบต่อตลาดโดยรวม ซึ่งยังถือว่าไม่กระทบมากนัก
