นักวิจัยชี้ ดีมานด์จากจีน ฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ ยังสนใจอสังหาฯไทย ระบุ 3 ยักษ์อสังหาฯยังเดินหน้าโรดโชว์ดันยอดขายต่างชาติโต หวั่นสงครามการค้าฯ  เศรษฐกิจจีนชะลอตัว ค่าเงินหยวนอ่อน  นักท่องเที่ยวหาย กระทบยอดโอนห้องชุดปี61

นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากการที่ผู้มีสัญชาติจีนซึ่งเป็นผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทยมาได้ประมาณ1-2ปีแล้ว โดยไม่ใช่เพียงชาวจีนที่มาจากสาธารณรัฐประชาชนจีนเท่านั้น แต่ยังมีชาวจีนที่มาจากไต้หวัน ฮ่องกง สิงคโปร์ และมาเลเซียด้วย ผู้ประกอบการหลายรายโดยเฉพาะรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีความพยายามในการนำโครงการคอนโดมิเนียมของตนเองออกไปขายในต่างประเทศกันมาได้ระยะหนึ่งแล้ว ด้วยการเน้นไปที่ผู้ซื้อในทวีปเอเชียเป็นสำคัญ ก่อนที่หน้านี้อาจจะไปโรดโชว์ที่สิงคโปร์ ฮ่องกง ไต้หวันเท่านั้น โดยที่ไม่มีใครคิดถึงประเทศจีนเลย แต่เมื่อนักท่องเที่ยวจากจีนเดินทางเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงจะเริ่มมีการทำการตลาดเรื่องนี้อย่างจริงจัง

ทั้งนี้ที่ผ่านมาผู้ประกอบการไทยไม่เพียงแต่เปิดสำนักงานขายเพื่อรอให้ผู้ซื้อชาวจีนเดินเข้ามาติดต่อเท่านั้น แต่ยังมีการออกไปโรดโชว์ที่ไม่เพียงแต่การออกไปเสนอของหุ้นบริษัทของตนเองแล้วนำโครงการไปขายแบบเมื่อก่อนอีกต่อไป แต่เป็นการโรดโชว์เพื่อขายคอนโดมิเนียมแบบจริงจัง  ทั้งแบบไปโรดโชว์ด้วยตนเองและการร่วมมือกับนายหน้าหรือผู้เชี่ยวชาญทางการตลาดผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งในรูปแบบหลังนี้จะได้รับความนิยมมากกว่า เพราะเป็นการแบ่งเบาภาระของผู้ประกอบการไทยไปได้มาก ซึ่งเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา มีนายหน้าหรือกลุ่มนักลงทุนชาวจีนรวมตัวกันเพื่อจัดตั้งบริษัทเพื่อเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯแบบบิ๊กล็อต เพื่อนำไปขายต่อหรือนำไปทำการตลาดในประเทศจีนและในต่างประเทศอื่นๆ ที่มีกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีน โดยอาจจะได้ราคาพิเศษจากผู้ประกอบการไทยเพราะซื้อเป็นจำนวนมาก แต่นำไปขายต่อให้กับผู้ซื้อสัญชาติจีนในราคาเต็ม แต่ส่วนใหญ่มีบวกเพิ่มไปอีกในการขายที่ต่างประเทศ ซึ่งการดำเนินการในรูปแบบดังกล่าวประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก เพราะคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้นยังคงมีราคาขายที่ต่ำกว่าในประเทศอื่นๆ ที่ผู้ซื้อสัญชาติจีนคุ้นเคย ไม่ว่าจะในหลายๆ เมืองใหญ่ในประเทศจีน ฮ่องกง ไต้หวัน และสิงคโปร์

สำหรับผู้ประกอบการไทยหลายราย อาทิ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI น่าจะเป็นผู้ประกอบการที่จริงจังกับการทำตลาดต่างประเทศมากที่สุด โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนโดยในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาแสนสิริฯมีรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมให้กับผู้ซื้อต่างชาติเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยในปี2557 มีรายได้จากการขายให้กับผู้ซื้อต่างชาติประมาณ 1,492 ล้านบาท แต่ปี 2560 มีรายได้จากผู้ซื้อกลุ่มดังกล่าวประมาณ 9,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว และปี 2561 มีการตั้งเป้าจะมีรายได้จากผู้ซื้อต่างชาติมากถึง 13,000 ล้านบาท มากกว่าปี2560 ประมาณ 40% โดย ณ เดือนพฤศจิกายน 2561 แสนสิริฯมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติแล้ว12,557ล้านบาทต่ำกว่าเป้าหมายอีกไม่มากนัก กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติหลักของแสนสิริฯคือชาวจีน ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 40% รองลงมาคือ ฮ่องกง และไต้หวัน หรือผู้ซื้อกลุ่มนี้รวมแล้วประมาณ 88% ของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมดของแสนสิริฯ

ขณะที่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)หรือ ANAN เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ให้ความสำคัญกับผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยปี2561 อนันดาฯตั้งเป้าว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติประมาณ 10,000 ล้านบาท มากกว่ายอดขายจากผู้ซื้อชาวต่างชาติในปี 2560 ไม่มากนัก แต่มากกว่าปี2559 ประมาณ3เท่าตัว โดยกลุ่มผู้ซื้อหลัก ยังเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่พูดภาษาจีนได้ ทั้งจากประเทศจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ โดยอนันดาฯมียอดขายจากกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติในสัดส่วนประมาณ 28% ในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา

และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน)หรือ AP ก็เป็นอีกบริษัทที่ให้ความสำคัญกับผู้ซื้อชาวต่างชาติมากขึ้นในช่วง2-3ปีที่ผ่านมา แม้ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติของ AP จะน้อยกว่าแสนสิริฯมากนัก เพราะAPเพิ่งเพิ่มการทำการตลาดกับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีน โดยปี2561ทางAPตั้งเป้าว่าจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติประมาณ 4,450 ล้านบาทมากขึ้นจากปี2560 ไม่มากเพราะปี2559 APขายสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อต่างชาติได้ประมาณ4,035ล้านบาท แต่ก่อนหน้านี้ได้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติได้เพียง 671 ล้านบาทในปี2559 โดยในปี2560-2561 ได้นำโครงการที่เปิดขายใหม่ไปโรดโชว์ในประเทศจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ อย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างการรับรู้และเข้าถึงผู้ซื้อต่างชาติโดยตรงมากขึ้น

“นักท่องเที่ยวจีนเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 6-7 ปีที่ผ่านมา จนขึ้นมามีสัดส่วนมากที่สุดต่อเนื่องกันมาตั้งแต่ปี2554 เป็นต้นมา  และเป็น 1 ในปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวจีนเข้ามาเป็นผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร แต่กลุ่มผู้ประกอบการที่ให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนอาจจะเริ่มมีความกังวลกับการที่นักท่องเที่ยวชาวจีนที่ลดลงไป แม้ว่าก่อนหน้านี้กลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนมีสัดส่วนมากกว่า25% ของกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติมาโดยตลอดตั้งแต่ปี2558 และแม้ว่าสัดส่วนของนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยจะยังคงมากกว่านักท่องเที่ยวสัญชาติอื่น แต่ก็มีจำนวนลดลงเมื่อเทียบกับจำนวนนักท่องเที่ยวจีนปีที่แล้วอย่างชัดเจน”นายสุรเชษฐกล่าว

 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติและสัดส่วนของนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย

นักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางเข้าประเทศไทยลดลงต่อเนื่องตั้งแต่เดือนกรกฎาคมที่ผ่านมาตามข้อมูลของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาด้านล่าง

นักท่องเที่ยวสัญชาติจีนที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยปีพ.ศ.2561 เทียบกับปีพ.ศ.2560 รายเดือน

นายสุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติมว่า การลดลงของนักท่องเที่ยวชาวจีนนั้นเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับจำนวนของนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยปี2560 แม้ว่าจำนวนของนักท่องเที่ยวชาวจีนจะยังคงมากกว่านักท่องเที่ยวสัญชาติอื่นๆ แต่การลดลงนี้ก็สร้างผลกระทบให้กับธุรกิจท่องเที่ยวในประเทศไทยโดยเฉพาะตามแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ในช่วง 3–4 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งสาเหตุของการลดลงนี้อาจจะไม่มีสาเหตุที่แน่ชัด แต่ 1 ในปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อเงินในกระเป๋าของนักท่องเที่ยวชาวจีนคือ ค่าเงินหยวนอ่อนค่าลงในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา นอกจากนี้เรื่องของความขัดแย้งทางการค้าระหว่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกาก็มีผลต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีนด้วยเช่นกัน

อัตราแลกเปลี่ยนของเงินหยวนเมื่อเทียบกับเงินบาทในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ค่าเงินหยวนเมื่อเทียบกับเงินบาทลดลงจากปลายปี2560 ประมาณ6% และลดลงจากเดือนมกราคม ปี2560 ประมาณ 8%  ซึ่งส่งผลให้ความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนจีนนั้นลดลงตามไปด้วย จึงเลือกที่จะใช้เงินในต่างประเทศลดลง รวมไปถึงการเดินทางออกนอกประเทศเพื่อการท่องเที่ยวด้วย แม้ว่าจะไม่มากนักแต่ก็มีผลต่อความรู้สึกหรือความเชื่อมั่นของชาวจีน และมีผลต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่มากก็น้อย เพราะผู้ซื้อชาวจีนส่วนหนึ่งเดินทางมาในรูปแบบของนักท่องเที่ยว และมีไม่น้อยที่การมาเที่ยวในประเทศไทยของพวกเขามีแฝงการมาดูอสังหาริมทรัพย์ด้วยในช่วงที่ผ่านมา ทั้งจากการตั้งใจมาดูด้วยตนเอง และจากการมาทัวร์เพื่อดูอสังหาริมทรัพย์ที่จัดโดยบริษัทนายหน้าในประเทศจีนที่มีความร่วมมือกับบริษัทนายหน้าหรือผู้ประกอบการในประเทศไทย

ซึ่งการลดน้อยลงของนักท่องเที่ยวจีน และการอ่อนค่าลงของค่าเงินหยวนนั้นจะมีผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปี2561 และปีต่อไปจะมากหรือน้อยนั้นขณะนี้อาจยังไม่สามารถตอบได้ แต่มีคอนโดมิเนียมบางโครงการที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายปี2561 นี้ซึ่งต้องรอดูสถานการณ์ของโครงการเหล่านี้ว่า ผู้ซื้อชาวจีนจะมาโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดนัดหมายหรือไม่