ตลอดช่วงปี 2561 กล่าวได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เผชิญกับหลายปัจจัยเสี่ยงที่เข้ามากระทบธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ที่อาจเพิ่มขึ้น จาก NPL (Non-Performing Loan) ที่สูงขึ้นและหนี้้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง การปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างอีก4-5% ในขณะเดียวกันการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น รวมถึงปัจจัยภายนอกจากสงครามการค้าที่กระทบกับลูกค้าต่างชาติ ปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวพร้อมส่งแรงกระเพื่อมถึงปี 2562 เป็นปีที่ท้าทายของผู้ประกอบการอสังหาฯ จากเกณฑ์ LTV (Loan to Value : LTV) ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท. )ที่เริ่มใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 และต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่องทุกๆปี
ผลพวงจากปัจจัยเสี่ยงที่เผชิญอยู่ตรงหน้าทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯต่างประสานเสียงเห็นพ้องทำนองเดียวกันว่า ปี 2562 ภาพโดยรวมตลาดอสังหาฯ “ทรงตัว” หรือหากจะเติบโตก็ไม่เกิน 5 % พร้อมกับได้ปรับกลยุทธ์ใหม่ให้สอดคล้องกับตลาดอสังหาฯ ที่ท้าทายในปีหน้า ดังนี้ อาทิ
- เพิ่มเงินดาวน์เป็น 15-20% จาก 10-15% สำหรับลูกค้าไทย และลูกค้าต่างชาติเพิ่มเป็น30% จาก 25-30% ให้สอดคล้องกับเกณฑ์ LTV ใหม่ของธปท. เพื่อลดการเก็งกำไร ส่งผลให้ Backlog มีคุณภาพสูงขึ้นและลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์
- ลดภาระผ่อนดาวน์งวดบอลลูนของลูกค้า ด้วยโปรโมชั่นผ่อน 0% เป็นเวลา 5-6 เดือน(ขึ้นอยู่แต่ละบริษัท) ผ่านบัตรเครดิต ทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายและสะดวกขึ้น
- เน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในปี2562 ด้วยแบรด์ระดับกลาง-บนเพื่อจับลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
- โครงการใหม่ที่เปิดจะเป็นตึกสูงสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อให้การผ่อนดาวน์นานขึ้น
- สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบปรับกระบวนการก่อสร้างใหม่ระหว่างบ้านสั่งสร้าง บ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ และบ้านพร้อมโอนในอีก 2-3 เดือนให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาดผู้บริโภคในแต่ละกลุ่ม ทั้งกลุ่มที่ไม่มีเงินออมหรือมีแต่ไม่มาก ,กลุ่มคนที่พร้อมจะซื้อแล้วเข้าอยู่ทันทีไม่ต้องการรอนานมาก
- การลดสต๊อกผ่านการจัดโปรโมชั่นต่างๆ
- ขยายการลงทุนสู่ธุรกิจอื่นๆสร้างรายได้หมุนเวียนต่อเนื่อง (Recurring Income Business)
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS เปิดเผยว่าโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2562 จะเป็นระดับ Star Project โดยโครงการคอนโดมิเนียมจะเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน อยู่ในทำเลเกรดเอ เน้นการขายที่รวดเร็ว เพิ่มยอด Backlog ที่มีคุณภาพรองรับรายได้ในอนาคต ยังได้ปรับแผนการพัฒนาจากโครงการคอนโดฯ Low Rise เป็น High rise แทนเพื่อยืดระยะเวลาผ่อนดาวน์ให้นานขึ้นเป็น 18-24 เดือน ขณะที่บ้านแนวราบก็จะเพิ่มระยะเวลาผ่อนดาวน์นานขึ้นเป็น 4- 6 เดือน จากเดิมขายบ้านสร้างเสร็จ
นอกจากนี้บริษัทฯ ยังอยู่ระหว่างการเจรจากับพาร์ทเนอร์ธุรกิจ ที่เป็นผู้ให้บริการที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน (Non-bank) ในการหาแนวทางในการช่วยให้ลูกค้าสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ หรือเตรียมความพร้อมก่อนจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน เป็นต้น
“เราต้องปรับกลยุทธ์ใหม่ ให้สอดคล้องกับภาวะตลาดอสังหาฯ รองรับการเติบโต และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป” นายปิยะ กล่าว
เชื่อตลาดอสังหาฯปรับเข้าสู่สภาวะปกติในช่วงครึ่งหลังปี’ 62
ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัทกานดา พร็อพเพอตี้ จำกัด บริษัทในกลุ่ม กานดา กรุ๊ป กล่าวว่า มีหลายตัวแปรที่ต้องติดตามรวมถึงการเมืองหลังการเลือกตั้ง ที่อาจส่งกระทบต่อเศรษฐกิจ การลงทุน และภาคธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งผู้ประกอบการน่าจะมีระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ หาความต้องการของผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ให้เจอ ด้านผู้บริโภคหรือผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ต้องมีการเตรียมตัวที่จะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นและอาจกู้ไม่ได้เต็ม 100% ขณะเดียวกันต้องมีเครดิตที่ดี
“ผมเชื่อว่าในครึ่งแรกของปี คงเป็นช่วงการปรับตัวของทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ จากนั้นในช่วงครึ่งหลังของปีหน้าก็จะเข้าสู่ความสมดุล”นายอิสระกล่าว
คอนโดฯ “ทรงตัว” – แนวราบเติบโต 5-10 %
พร้อมกันนี้นายอิสระ ยังคาดการณ์ว่า จากข้อมูลที่มีอยู่คาดว่าในปี 2562 ตลาดคอนโดฯน่าจะเติบโต “คงที่” หรือ “ทรงตัว” ในแง่จำนวนหน่วย แต่ในแง่มูลค่าคาดเพิ่มขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดฯเองก็ต้องปรับตัวด้วยเช่นกัน ขณะที่ที่อยู่อาศัยยแนวราบน่าจะเติบโตจากปีนี้ประมาณ 5-10 % มาอยู่ที่ กว่า 50,000 ยูนิต (หน่วย) ในรอบเกือบ 10 ปี และมูลค่าโดยรวมของที่อยู่อาศัยแนวราบก็น่าจะเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม หากย้อนดูภาพโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ผู้ประกอบการหลายคนบอกว่าปีนี้ไม่ดี แต่ในมุมของ นายอิสระ นั้นเห็นต่าง สะท้อนได้จากตัเลขผลประกอบการที่ออกมาดีขึ้น รวมถึงตัวเลขที่ได้จากหน่วยงานราชการก็ดีขึ้น เห็นได้จากการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วง 10 เดือนของปี 2561 (ม.ค.- ต.ค 2561) มีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งโครงการจัดสรร (แนวราบ) และอาคารชุด (คอนโดฯ)เปิดตัวรวม 95,727 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 90,288 ยูนิต แบ่งเป็น ดังนี้
- อาคารชุดมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 57,878 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% เมื่้อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปี 2560 อยู่ที่ 52,843 ยูนิต
- แนวราบมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 37,849 ยูนิต เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2560 อยู่ที่ 37,445 ยูนิต
ทั้งนี้ คาดการณ์ถึงสิ้นปี 2561 จะมีโครงการเปิดใหม่ทั้งแนวราบและอาคารชุดรวม 114,871 ยูนิต เพิ่มขึ้น 1% จากปี 2560 มีการเปิดตัวรวม 113,551 ยูนิต
สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนแยกประเภทแนวราบและแนวสูงในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วง 9 เดือนของปี 2561 (ม.ค.-ก.ย.2561)เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน พบว่า เพิ่มขึ้น 9% เป็น 92,586 ยูนิต โดยแยกเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบมีการจดทะเบียนอยู่ที่ 43,125 ยูนิต เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปี 2560 อยู่ที่ 37,341 ยูนิต ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวสูง มีการการจดทะเบียนอยู่ที่ 49,461 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2560 อยู่ที่ 47,747 ยูนิต
ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนม.ค.-ก.ย.2561 พบว่า มียอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงรวม 140,583 ยูนิต เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อนอยู่ที่ 115,459 ยูนิต แบ่งเป็น ดังนี้
- ที่อยู่อาศัยแนวราบมียอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 71,578 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อนอยู่ที่ 59,909 ยูนิต
- ที่อยู่อาศัยแนวสูงนั้นมียอดโอนอยู่ที่ 69,005 ยูนิต เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อนนั้นอยู่ที่ 55,550 ยูนิต
หากมองในด้านมูลค่าและราคาเฉลี่ยการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง เดือนม.ค.-ต.ค.2561 พบว่า มูลค่าการโอนอยู่ที่ประมาณ 390,748 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อน อยู่ที่ 300,407 ล้านบาท คาดการณ์ว่ามูลค่าการโอนปี 2561 อยู่ที่ 520,996 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากปี2560 มีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 427,728 ล้านบาท
ในส่วนของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คาดการณ์ทั้งปีอยู่ที่ 187,443 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13% จากปี 2560 อยู่ที่ 163,468 ยูนิต ขณะที่ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยปีนี้อยู่ที่ 2.78 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนซึ่งราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.6 ล้านบาท
สำหรับมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 3 ปี2561 มีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 510,095 ล้านบาท คาดการณ์ว่าทั้งปี 2561 จะมีมูลค่าอยู่ประมาณ 680,126 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับปี 2560
