ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการกับผู้ประกอบการต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศญี่ปุ่นมานานหลายปีแล้ว มีทั้งการร่วมทุนแบบรายโครงการและร่วมทุนระยะยาวแต่เป็นการร่วมทุนในบริษัทย่อยที่เปิดมาเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกันเป็นรายโครงการซึ่งแบบหลังนี้เห็นได้ในหลายบริษัท การที่ผู้ประกอบการไทยเลือกร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติเพราะการได้เงินทุนเข้ามาช่วยขยายกิจการต่อยอดธุรกิจ แม้ว่าพวกเขาจะมีฐานะการเงินที่ค่อนข้างแข็งแกร่งก็ตาม แต่เงินทุนที่ได้จากบริษัทร่วมทุนไม่มีภาระดอกเบี้ยแค่แบ่งปันผลตอบแทนจากกำไรให้กันตามสัดส่วนการลงทุนเท่านั้น
ปี 2556 คือปีที่เริ่มมีบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยแบบจริงจังจากนั้นก็มีมาเพิ่มเรื่อยๆ โดยนายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า บางบริษัทร่วมทุนมีการลงทุนร่วมกันตั้งแต่ปี 2556 – 2557 จนถึงปัจจุบันมากกว่า 100,000 ล้านบาทไปแล้ว เช่น บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับมิตซุย ฟูโดซัง และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กับมิตซูบิชิ เอสเตท ทั้งอนันดา และเอพี เป็นผู้บุกเบิกการร่วมทุนในลักษณะการร่วมทุนระยะยาว
จากนั้นก็มีบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับฮันคิว เรียลตี้ ที่เปิดตัวออกมาไม่นานนี้และประกาศว่าจะร่วมทุนกันในระยะยาวประเดิมออกมา 2 โครงการทันทีมูลค่ากว่า 7,000 ล้านบาท ตามมาติดๆ คือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ประกาศร่วมทุนกับทางโนมูระ เอสเตท และเปิดตัวโครงการรวดเดียว 4 โครงการพร้อมกันมูลค่ารวม 8,600 ล้านบาท ซึ่งทั้งสองรายยังมีโครงการร่วมทุนกับพันธมิตรทั้งสองรายออกมาอีกต่อเนื่อง
ยักษ์ใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกรายอย่างแสนสิริก็อดไม่ได้ที่จะมีพันธมิตรเป็นต่างชาติบ้าง ที่แม้จะขยับตัวช้ากว่าคนอื่นแต่เปิดชื่อพันธมิตรอย่าง โตคิว คอร์เปอเรชั่น ก็สร้างความฮือฮาได้พอสมควร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) และบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้ประกาศว่ามีการร่วมทุนกับ ซูมิโตโม ฟอเรสทรี เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมร่วมกันในประเทศไทย เรียกได้ว่าตอนนี้ยักษ์ใหญ่ของญี่ปุ่นเข้ามาในประเทศไทยหลายบริษัทแล้ว
บริษัทที่มาแรงในตลาดคอนโดมิเนียมอย่าง บริษัท ออลอินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็เปิดตัวพันธมิตรญี่ปุ่นเช่นกัน คือ ฮูซิเออรส์ โฮลดิ้งส์ ก่อนจะเปิดเผยว่าออกมาอีกว่ามีอีกรายที่เข้ามาร่วมทุนด้วย คือ เจอาร์ คิวชู มาทีเดียวสองรายเลย ผู้ประกอบการไทยอีกรายที่เปิดตัวพันธมิตรญี่ปุ่นพร้อมกัน 2 รายคือ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ที่ประกาศว่ามีการร่วมทุนกับชินวะกรุ๊ป และเพรสแซนส์ คอร์เปอเรชั่น
บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ยังมีการร่วมทุนกับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นอีกราย คือ เซกีซุย เคมิคอล เพื่อพัฒนาโครงการร่วมกันในอนาคต บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ร่วมทุนกับ นิชิเท็ตสึ กรุ๊ปจากประเทศญี่ปุ่นโดยจะเปิดขายโครงการแรกในปี พ.ศ. 2562
การร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและต่างชาติยังมีอีกหลายบริษัทที่ร่วมทุนกันบริษัทต่างชาติสัญชาติไม่ใช่ญี่ปุ่นโดยบริษัทจากประเทศจีนและฮ่องกงเป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย เช่น บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) และบริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) ที่ร่วมทุนกับไรส์แลนด์สัญชาติฮ่องกง บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กับกลุ่มจุนฟาจากประเทศจีน เป็นต้น
เสริมแกร่ง เงินทุน–เทคโนโลยี–ฐานลูกค้า
การเข้ามาร่วมทุนของบริษัทต่างชาติกับผู้ประกอบการไทยเป็นการเข้ามาเสริมเรื่องของเงินทุน เทคโนโลยี หรือนวัตกรรมใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการ แต่ที่ผู้ประกอบการไทยต้องการจริงๆ น่าจะเป็นเรื่องของกำลังซื้อจากประเทศของบริษัทร่วมทุน ต่อประเด็นนี้ นายสุรเชษฐ ได้ตั้งข้อสังเกตุว่า หากเปรียบเทียบการชื้ออสังหาฯ ประเภทห้องชุดของลูกค้าชาวญี่ปุ่นที่เป็นผลต่อเนื่องที่เกิดจากการร่วมทุนกับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นนี้จะมีตามมาด้วยไม่มากและแทบไม่มีการช่วยขายในประเทศญี่ปุ่น กลับกันสำหรับบริษัทสัญชาติจีนที่โควตาต่างชาติ 49 % นี่แทบจะการันตีได้เลยว่าปิดการขายได้แน่นอน ระยะหลังจึงเห็นว่าผู้ประกอบการไทยเปิดโอกาสในการพูดคุยกับผู้ประกอบการสัญชาติจีนหรือฮ่องกงมากขึ้น เพียงเงื่อนไขหรือรูปแบบในการบริหารงานยังแตกต่างจากบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น และเรื่องของภาพลักษณ์ที่บริษัทสัญชาติญี่ปุ่นยังคงเหนือกว่า
พร้อมกันนี้นายสุรเชษฐ ยังให้ความเห็นด้วยว่า การเข้ามาของผู้ร่วมทุนต่างชาติโดยเฉพาะจากประเทศญี่ปุ่นนั้นสร้างผลกระทบกับผู้ประกอบการไทยที่ร่วมทุนมากพอสมควร เพราะจำนวนโครงการที่เปิดขายในแต่ละของบริษัทที่มีการร่วมทุนมากขึ้นเพราะต้องเปิดโครงการใหม่ที่บริษัทเป็นผู้พัฒนาเดี่ยวตามแบบที่เคยทำมา และต้องเปิดขายโครงการใหม่ของบริษัทร่วมทุนอีก เนื่องจากมีแรงกดดันจากบริษัทร่วมทุนที่ลงเงินลงทุนไปแล้วและคาดหวังผลตอบแทน ดังนั้น จำนวนโครงการจึงมากขึ้น และโครงการที่เปิดขายกับบริษัทร่วมทุนก็จะมีราคาขายที่ค่อนข้างสูง แม้ว่าบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่จะเปิดขายโครงการใหม่โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในราคาขายที่สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยหรือราคาของโครงการข้างเคียงในทำเลเดียวกัน เมื่อราคาขายสูงและจำนวนโครงการที่เปิดขายมีมากกระจายในหลายๆ ทำเลในเวลาไล่เลี่ยกัน ประกอบกับกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลงและมีทางเลือกในตลาดมากมาย จึงมีหลายโครงการของบางบริษัทที่ร่วมทุนกับบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นมีอัตราการขายไม่ดีต่ำกว่าเป้าหมายที่วางไว้
การที่บริษัทต่างชาติเข้ามารวมทุนกับผู้ประกอบการไทยนั้น พวกเขาคาดหวังเรื่องของผลตอบแทนหรือผลกำไรที่ได้จากการขายคอนโดมิเนียมอยู่แล้ว ถ้าผลตอบแทนไม่ได้ตามที่คุยกันไว้พวกเขาก็มีสิทธิ์ที่จะชะลอการลงทุนร่วมกันออกไปก่อนรอให้โครงการที่ลงทุนร่วมกันมีผลกำไรกลับคืนมาก่อนค่อยเดินหน้าต่อไป แต่คงไม่มีใครยกเลิกการลงทุนร่วมกันไปก่อน แม้ว่าอาจจะมีบางรายที่ยกเลิกการร่วมทุนไปแล้วแต่ไม่ใช่รายใหญ่แบบรายชื่อข้างต้น
การร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติในช่วงก่อนหน้านี้ที่อาจจะฮือฮาและสร้างสีสันให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมก็อาจจะกลายเป็นปัญหาได้ เพราะการเปิดขายโครงการใหม่ที่มากเกินไปบางรายเปิดขายกันไม่กี่โครงการใน 1 ปี พอมีผู้ร่วมทุนจากญี่ปุ่นเข้ามาก็เปิดขายกันปีละ 6 – 7 โครงการทันที ในขณะที่กำลังซื้อของคนไทยไม่ได้เพิ่มขึ้นแบบรวดเร็วขนาดนั้น นอกจากนี้กำลังซื้อต่างชาติจากบริษัทร่วมทุนก็ไม่มีหรือมีไม่มากอีกต่างหาก อีกทั้งราคาขายของโครงการที่มีการร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติจะมีราคาขายสูงแบบที่บอกไปแล้วทำให้อัตราการขายอาจจะไม่ดีหรือดีแค่ในช่วงแรกๆ ที่มีการเปิดขายใหม่ๆ จากนั้นก็ชะลอลงไปหรือมีการขอคืนห้องก่อนโอนกรรมสิทธิ์เพราะคนที่เข้าไปซื้อเพราะหวังว่าจะสามารถขายออกไปได้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เพราะเห็นว่าเป็นโครงการร่วมทุนของบริษัทใหญ่ ทำให้อัตราการขายของหลายโครงการลดลงเมื่อเวลาผ่านไประยะหนึ่งจากการรายงานของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์
ผลตอบแทนหรือรายได้ คือหนึ่งเหตุผลหลักในการไหลบ่าของกลุ่มทุนข้ามชาติที่เข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯไทย เมื่อผลตอบแทนหรือรายได้อาจไม่ได้เป็นไปตามเป้าหมายที่คุยกันไว้ในช่วงแรกๆบริษัทสัญชาติญี่ปุ่นน่าจะเริ่มมีการทบทวนการร่วมทุนหรือเลือกที่จะชะลอการลงทุนใหม่กับผู้ประกอบการไทยออกไปก่อนเพื่อรอให้มีรายได้เข้ามามากกว่าที่เป็นอยู่หลังจากที่พวกเขาได้ลงทุนไปเยอะแล้วในช่วงหน้านี้
การหาพันธมิตรใหม่จากกลุ่มทุนธุรกิจอื่นๆเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นหรือร่วมลงทุนเพิ่ม ก็เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่สำคัญของผู้ประกอบการอสังหาฯที่ต้องหาทางออกเสริมความแข็งแกร่งเพิ่มเติมเพื่อชดเชยรายได้ที่อาจขาดตอนและเพื่อเพิ่มเงินลงทุนในแต่ละโครงการของตนเองที่อยู่ระหว่างการเปิดขายและก่อสร้าง เพราะการระดมทุนจากช่องทางอื่นอาจจะไม่ใช่ทางเลือกที่เหมาะสมในตอนนี้ทั้งการขายหุ้นกู้ หรือขอสินเชื่อธนาคาร
ทั้งนี้ ผู้สื่อข่าว prop2morrow.com รายงานว่า หากมองถึงความเคลื่อนไหวในการดึงกลุ่มทุนอื่นๆ มาเสริมความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหรือการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่นอกจากจะมีกลุ่มทุนใหญ่ “มิตซุย ฟูโดซัง” จากญี่ปุ่นแล้วยังดึงทุนจากกลุ่มอื่นเข้าร่วมทุนเพิ่ม อาทิ เครือบริษัท ไทยเพรซิเดนท์ฟู้ดส์ จากัด (มหาชน) และ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น โดยจะเป็นการลงทุนในลักษณะ Project by project เห็นได้จากข้อมูลที่บริษัทอนันดาฯ ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ดังนี้
เมื่อวันที่ 19 กันยายน 2561 บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แจ้งว่า ได้เข้าร่วมลงทุนกับบริษัท เพรซิเดนท์ ดี เวนเจอร์ จำกัด (PDV) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บริษัท ไทยเพรซิเดนท์ฟู้ดส์ จากัด (มหาชน) โดยการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนจำนวน 3 บริษัท ได้แก่ บริษัท ไอดีโอ โมบิ รางน้ำ จำกัด บริษัท ไอดีโอ คิว สุขุมวิท 36 จำกัด และ บริษัท ไอดีโอ นิว พระราม 9 จำกัด ซึ่งเป็นไปตามมติที่ประชุมคณะกรรมการของบริษัท ครั้งที่ 7/2561 ซึ่งประชุมเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2561 โดยมีโครงสร้างผู้ถือหุ้นในแต่ละบริษัท ดังนี้
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อนุมัติให้ขายหุ้นของบริษัทย่อย คือ บริษัท เอเอ็มเอช รัชดา จำกัด จำนวน 490 หุ้น คิดเป็นจำนวนเงิน 49,000 บาท หรือคิดเป็นร้อยละ 49.00 ให้แก่ บริษัท มิตซุย ฟูโดะซัน เอเชีย (ไทยแลนด์) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มของบริษัท มิตซุย ฟูโดซัง และจะเพิ่มทุนจดทะเบียนจากจำนวน 100,000 บาท เป็นจำนวน 321,500,000 บาท ประกอบด้วยหุ้นสามัญจำนวน 3,215,000 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท โดยบริษัทจะใช้สิทธิเพิ่มทุนตามสัดส่วนการถือหุ้นภายในเดือนมกราคม 2562 เพื่อพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ ย่านถนนรัชดาภิเษก สำหรับแหล่งเงินทุนที่ใช้มาจากเงินทุนและเงินกู้ยืมจากผู้ถือหุ้น ซึ่งไม่เป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน โดยมีโครงสร้างการถือหุ้นดังนี้
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อนุมัติให้ขายหุ้นของบริษัทย่อย คือ บริษัท เอเอ็มเอช สาธร จำกัด จำนวน 490 หุ้น คิดเป็นจำนวนเงิน 49,000 บาท หรือคิดเป็นร้อยละ 49.00 ให้แก่บริษัท มิตซุย ฟูโดะซัน เอเชีย (ไทยแลนด์) จำกัด และจะเพิ่มทุนจดทะเบียนจากจำนวน 100,000 บาท เป็นจำนวน 575,000,000 บาท ประกอบด้วยหุ้น สามัญจำนวน 5,750,000 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท โดยบริษัทจะใช้สิทธิเพิ่มทุนตามสัดส่วนการถือหุ้นภายใน เดือนมกราคม 2562 เพื่อพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ ย่านถนนสาทร สาหรับแหล่งเงินทุนที่ใช้มาจากเงินทุนและ เงินกู้ยืมจากผู้ถือหุ้น ซึ่งไม่เป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน โดยมีโครงสร้างการถือหุ้นดังนี้
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อนุมัติให้ขายหุ้นของบริษัทย่อย คือ บริษัท เอเอ็มเอช สุขุมวิท 59 จำกัด จำนวน 490 หุ้น คิดเป็นจำนวนเงิน 49,000 บาท หรือคิดเป็นร้อยละ 49.00 ให้แก่ บริษัท มิตซุย ฟูโดะซัน เอเชีย (ไทยแลนด์) และจะเพิ่มทุนจดทะเบียนจากจำนวน 100,000 บาท เป็นจำนวน 575,000,000 บาท ประกอบด้วยหุ้นสามัญจำนวน 5,750,000 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท โดยบริษัทจะใช้สิทธิเพิ่มทุนตามสัดส่วน การถือหุ้นภายในเดือนมกราคม 2562 เพื่อพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ ย่านถนนสุขุมวิท ซอย 59 สำหรับแหล่ง เงินทุนที่ใช้มาจากเงินทุนและเงินกู้ยืมจากผู้ถือหุ้น ซึ่งไม่เป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน โดยมีโครงสร้างการถือหุ้นดังนี้
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประกาศในวันที่ 13 ธันวาคม พ.ศ.2561 ว่าขายหุ้นส่วนหนึ่งในบริษัท อนันดา แอนด์ พาร์ทเนอร์ สะพานควาย วัน จำกัดให้กับบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) โดยบริษัทนี้ก่อนหน้านี้มีทุนจดทะเบียนเพียง 1 แสนบาท แต่หลังจากวันที่ 20 ธันวาคม พ.ศ.2561 จะมีทุนจดทะเบียน 723,586,000 บาทโดยทางพรีบิลท์ถือหุ้นร้อยละ 13.6 อนันดาถือ 60% ที่เหลือเป็นนิติบุคคลอื่นที่ยังไม่เปิดเผยชื่อโดยบริษัทนี้เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเซีย สะพานควายทู จำกัด ซึ่งสัดส่วนหุ้น 62.5% เป็นของบริษัท อนันดา แอนด์ พาร์ทเนอร์ สะพานควาย วัน จำกัด และทางมิตซุย ฟูโดซัน เอเซีย (ไทยแลนด์) เข้ามาถือหุ้นอีก 37.5%
