ปี 2561 เป็นปีที่สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเด็นที่เป็นเรื่องเด่นให้ติดตามมาตลอดทั้ง “ปีจอ” … ทวีความท้าทายยาวมาถึง “ปีกุน” ปี 2562 นั่นคือ “กฎหมาย” หรือ มาตรการ ต่างๆ ที่ทยอยประกาศออกมานั้น ทีมงานของ prop2morrow.com ได้สะท้อนผ่านมุมมองของ
“เลิศมงคล วราเวณุชย์” หนึ่งในกูรูทางด้านนี้ในฐานะกรรมการผู้จัดการบริษัท เดวา เรียลเอสเตท จำกัด, นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรี และอุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินผลกระทบทั้งในแง่ “บวก” และ “ลบ” กับผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทยแตกต่างกันไป ดังนี้
ปรับเกณฑ์ LTV ใหม่ เพิ่มดาวน์ที่อยู่อาศัยสกัดเก่งกำไร … เริ่มจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ แบงก์ชาติ ได้ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value :LTV) แบบใหม่เริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป แต่ยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อ ผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว สำหรับเกณฑ์ใหม่ที่นำมาใช้ คือ การผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป โดยสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 10% ขณะที่ถ้าผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี หรือกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 20% สำหรับสัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา ซึ่งเป็นเกณฑ์เดียวกับที่ประเทศมาเลเซียใช้
“ LTV ใหม่ที่จะใช้ เม.ย. ปี 62 จะมีปัญหากับคอนโดฯ มากกว่าบ้าน” นั่นคือความเห็นของ
“เลิศมงคล” ต่อมาตรการของแบงก์ชาติ ซึ่งเขาบอกว่า คอนโดฯ ส่วนใหญ่เป็นสัญญาที่ 2 และผู้บริโภคกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่จะมีที่อยู่อาศัยอยู่แล้วไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ แต่ที่มาซื้อคอนโดฯ เพราะต้องการแก้ปัญหารถติด หนีปัญหาการเดินทาง สำหรับคนที่ซื้อเพื่อให้เช่าหรือซื้อคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไรเป็นสัญญาที่ 1 ก็มี
“ถ้าเป็นคอนโดฯ ในเมืองที่มีกลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไร กลุ่มนี้น่าจะกระทบ มีดีเวลลอปเปอร์หลายรายเน้นเจาะตลาดกลุ่มนี้ พวกนี้ต้องรีบขายรีบโอน” ถือเป็นอีกเหตุผลที่เร่งขายในช่วงท้ายปีที่ผ่านมา และต่อเนื่องถึงต้นปี 2562 เพื่อมุดลอดเส้นหนี LTV ซึ่งนั่นอาจสะท้อนให้เห็นผ่านผลประกอบการที่โดดเด่นในช่วงไตรมาส 4 ปี 2561 ต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 1 ปี 2562 จากนั้นตัวเลขผลประกอบการก็จะตกไปอย่างน้อย 3 ไตรมาส ตลาดน่าจะค่อยๆ ปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติได้ในช่วงปลายๆ ไตรมาส 4 ปี 2562 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2563 เป็นต้นไป
** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> แบงก์ชาติเลื่อนบังคับใช้เกณฑ์คุมสินเชื่อบ้านใหม่ ดีเดย์ 1เม.ย.62 เข้มกู้หลัง 3 ต้องดาวน์30%
อีกหนึ่งข่าวเด่นที่จะมีผลข้ามปี นั่นคือ ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ครั้งที่ 8/2561 เมื่อวันที่ 19 ธ.ค.2561 ด้วยมติ 5 ต่อ 2 เสียงให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ (%) 0.25 ต่อปี จาก 1.50 % เป็น 1.75 % ต่อปี โดยให้มีผลทันที ขณะที่ 2 เสียงเห็นควรให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ไว้ที่ 1.50 % ต่อปี ซึ่งเป็นการประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยในรอบ 7 ปี แม้การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้จะเป็นการปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ก็กระทบในเชิงจิตวิทยาของผู้บริโภค
** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> กนง.ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายแตะ 1.75%
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ 1 ม.ค. 2563 …ในที่สุดกฎหมาย “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ที่หลายคนเรียกว่า เป็นกฎหมายเจ็ดชั่วโครต ผ่านมาหลายรัฐบาล ก็ถึงเวลาคลอดเสียที เมื่อวันที่ 16 พ.ย. 2561 ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)ได้ลงมติเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. ด้วยคะแนนเสียง 169 เสียง ต่อ 0 งดออกเสียง 2 ให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายต่อไป
สาระสำคัญการกำหนดอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แบ่งเป็น 4 ประเภท ได้แก่ ประเภท 1. ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หากมีมูลค่า 0-75 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.01 % มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.03 % มูลค่า 100-500 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.05 %
ประเภท 2. ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หากมีมูลค่า 0-50 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.02 % มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.03 % มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.05 % มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราภาษี 0.1 % ทั้งนี้ในกรณีบ้านหลังหลัก หากเป็นเจ้าของบ้านและเจ้าของที่ดิน ให้ได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก ส่วนกรณีเป็นเจ้าของเฉพาะบ้านอย่างเดียว ได้รับการยกเว้นภาษี 10 ล้านบาท
ประเภท 3. ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม หากมีมูลค่า 0-50 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.3 % มูลค่า 50-200 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.4 % มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.5 % มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.6 % มูลค่าตั้งแต่ 5,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราภาษี 0.7 % และ
ประเภท 4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า คิดอัตราภาษีเริ่มต้น 0.3 % และเพิ่มขึ้น 0.3 % ทุก 3 ปี หากยังไม่มีการนำมาใช้ประโยชน์ แต่รวมทั้งหมดแล้วต้องไม่เกิน 3 %
“ดูตามบทเฉพาะกาลของกฎหมายมีเวลาปรับตัวเพียง 2 ปีคือ ปี 2563-64 พอปี 2565 ก็เป็นไปตามเนื้อกฎหมาย เก็บ maximum ยกเว้นรัฐบาลใหม่ที่เข้ามาต้องการประชานิยมขึ้นมาขยายบทเฉพาะกาลออกไปใหม่”
หลังจากที่กฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับนี้มีผลบังคับใช้จริง มีทั้งในแง่บวกและลบสำหรับกรณีที่แตกต่างกันไป ดูตามหลักเศรษฐศาสตร์ คือ ต้องใช้ที่ดินให้เต็มศักยภาพ ด้วยการดูได้จากผังเมืองที่ระบุไว้ในแต่ละพื้นที่ และดูราคาที่ดินที่จะสะท้อนศักยภาพ และจะมีที่ดินออกมาสู่ตลาดอีกมาก ทั้งที่ดินตลาดสด ที่ดินปั๊มน้ำมัน, เต๊นท์ขายรถ, ร้านอาหาร, ธุรกิจอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กในเมือง, คอมมูนิตี้มอลล์ในเมือง ฯลฯ รวมถึงทรัพย์ที่เป็น ทรัพย์รอขายหรือ ทรัพย์ NPA (Non- Performing Asset) ที่อยู่กับแบงก์ต่างๆ มี 400,000 ล้านบาท รวมถึงทรัพย์ที่เป็น NPL (Non-Performing Loan) ที่มีที่ดิน, ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นหลักประกันทั้งระบบมีอีก 400,000 ล้านบาท ซึ่งกรมบังคับคดีก็จะมีทรัพย์ประเภทนี้ทะลักออกมาสู่ตลาด “ลูกหนี้จะยื้อมากๆ ก็โดนอีก 90 วันถ้าลูกหนี้ไม่จ่ายหนี้ก็ถูกอายัดมาขายทอดตลาดได้”
ประเด็นที่สำคัญอีกอย่างคือ ภาษีที่ดินฯ โดนเก็บทุกปี “เลิศมงคล” กล่าวว่า สำหรับอสังหาฯ ที่อยู่ระหว่างการขายของดีเวลลอปเปอร์ พูดง่ายๆ คือ Stock บ้าน คอนโดฯ ที่อยู่ในมือของดีเวลลอปเปอร์ที่ยังขายไม่ได้ หรือระบายออกไม่ได้ เปรียบได้กับ NPA ของดีเวลลอปเปอร์ไม่มีการระบุไว้ อันนี้ คือ ระเบิดเวลา สนช. บอกว่าที่พูดกันไว้เดียวจะไปร่างกฎหมายลูกอีกครั้ง ซึ่งก็ยังไม่เห็นกฎหมายลูกเลย
** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> สนช. เห็นชอบร่างพ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ บังคับใช้ 1 ม.ค. 63
** อ่านรายละเอียดเพิ่มได้ที่ >> ร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. (ฉบับที่ สนช. เห็นชอบ)
ภาษีลาภลอย …เป็นอีกประเด็นที่น่าจับตาของอสังหาริมทรัพย์หลังจากที่รัฐบาล คสช.ออกมติคณะรัฐมนตรีวันที่ 10 กรกฎาคม 2561 เห็นชอบหลักการผลักดันภาษีตัวใหม่ “ร่างพระราชบัญญัติการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านการคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ. …” หรือเรียกอีกชื่อว่า “ภาษีลาภลอย” แม้เรื่องนี้ต้องนำเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของสภานิติบัญญัติ และยังไม่รู้ว่าจะบังคับใช้จริงเมื่อใด “เลิศมงคล” เล่าว่า ภาษีลาภลอยจะกระทบก็ต่อเมื่อมี “การขาย” เกิดขึ้นพูดง่ายๆ เก็บภาษีปลายทาง คือ ขายเมื่อไหร่ โดนภาษีเมื่อนั่น โดยสาระสำคัญของกฎหมายนี้มีดังนี้
- ย่านไหน หรือ ทำเลใดที่มีการลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐเข้าถึงเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่ภายในรัศมี 5 กิโลเมตร (กม.) และมูลค่าทรัพย์สินเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป มีหน้าที่ชำระภาษีลาภลอย
- ผู้ที่มีหน้าที่จ่ายภาษีมีทั้ง “นิติบุคคล” ในกรณีเป็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาฯ (เจ้าของโครงการ) และ “บุคคลธรรมดา” ในฐานะผู้ซื้อหรือผู้บริโภค เหตุผลในการชำระภาษีขึ้นอยู่กับสถานะ “การครอบครอง” ถึงแม้จะก่อสร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่หมด เจ้าของโครงการมีหน้าที่จ่ายภาษี หรือลูกค้าซื้อทรัพย์สินไปแล้วก็มีหน้าที่ต้องจ่ายด้วยตัวเอง
- คำนิยามของ “ระบบโครงสร้างพื้นฐาน” นั้นครอบคลุมถึงโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงหรือไฮสปีดเทรนด์, ทางด่วนพิเศษ, รถไฟทางคู่, รถไฟฟ้า, ท่าเรือ หรือโครงการอื่นๆ ของรัฐ เป็นต้น
- นิยามของ “ทรัพย์สินที่ครอบครอง” ครอบคลุมตั้งแต่ที่ดินเปล่า, ห้องชุด “หากกางรัศมี 5 กม. ซ้ายขวาจากโครงสร้างพื้นฐาน ก็แปลว่า เมื่อรถไฟฟ้าวิ่งทั้งเมืองครบทุกสาย เท่ากับคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด รวมถึงพื้นที่จังหวัดปริมณฑลเกือบทั้งหมด เสียภาษีลาภลอย มีผลกระทบโดยตรงต่ออสังหาฯ ทุกประเภทโดยอัตโนมัต”
- เพดานภาษี กำหนดไว้สูงสุด 5 % เรียกเก็บจาก “ส่วนต่าง” ของราคาที่มีการปรับตัวขึ้น ตัวอย่างเช่น ตอนเริ่มต้นก่อสร้างโครงการ ราคาที่ดินเปล่าอยู่ที่ 100,000 บาท เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จราคาปรับขึ้นเป็น 250,000 บาท ส่วนต่าง 150,000 บาท ที่เพิ่มขึ้นจะต้องถูกนำมาคำนวณจ่ายภาษีสูงสุดไม่เกิน 5%
- สำหรับข้อยกเว้นในการจัดเก็บคือ กรณีที่ทรัพย์สินนั้นใช้เพื่อเป็นที่พักอาศัย และทำเกษตรกรรม แต่ถ้าหากใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชยกรรม และมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท มีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีลาภลอยด้วยเช่นกัน
“ผมว่ายังไงรัฐบาลก็ต้องดันกฎหมายภาษีลาภลอยออกมา เพราะต้องการคุ้มทุนการลงทุนใน Infrastructure ด้วยมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้น”
“ เลิศมงคล ” ยังกล่าวด้วยว่า ภาษีลาภลอยนี้จะลดการเก็งกำไรที่ดินได้ระดับหนึ่ง ซึ่งถ้าจะซื้อลงทุนหรือเก็งกำไร ที่ดินแปลงนั้นๆ ต้องมีศักยภาพมากๆ
ภาษีการรับมรดก ... เป็นกฎหมายที่ออกมาและบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2559 เป็นภาษีที่เก็บจากมูลค่ามรดกที่ทายาทแต่ละคนได้รับจากกองมรดก โดยที่ผู้รับมรดกเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี และต้องเสียภาษีภายใน 150 วัน ถ้าไม่เสียก็จะโดนเบี้ยปรับ 1.5 เท่า ดอเบี้ยอีก 18 % ต่อปี ซึ่งมรดกของคนไทยส่วนใหญ่คือที่ดิน เท่าที่ทราบการจัดเก็บยังได้น้อยมาก ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะระบบการตรวจสอบของสรรพากรยังเชื่อมไม่ดีกับระบบของกรมที่ดิน แต่จริงๆ มันเป็นระเบิดเวลาที่ฝังอยู่กับทุกคน
** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> ภาษีการรับมรดก
หรือ เว็บไซต์ กรมสรรพากร http://www.rd.go.th/publish/27614.0.html
กล่าวได้ว่า กฎหมายหรือมาตรการต่างๆ ทั้งที่ประกาศออกมาบังคับใช้แล้ว หรือแม้แต่ยังไม่ได้ประกาศออกมาแต่อยู่ในกระบวนการการพิจารณาก็ตาม คงต้องยอมรับว่าเป็นโจทย์สำคัญที่รออยู่ในช่วงปี 2562 ซึ่งท้าทายความสามารถในการดำเนินการ หรือในการทำกำไรของธุรกิจไม่มากก็น้อยทั้งจากผู้เล่นหน้าเก่าและหน้าใหม่ที่เข้าสู่ธุรกิจ
