ที่ดินขนาดใหญ่ในกรุงเทพมหานครหลายแปลงที่เริ่มมีความเคลื่อนไหวและสร้างความน่าสนใจให้กับนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติกันมากมายโดยเฉพาะที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)ที่มีข่าวคราวความเคลื่อนไหวออกมาต่อเนื่องตั้งแต่ที่ดินรอบๆ สถานีกลางบางซื่อที่เริ่มมีการศึกษาและเตรียมจะเปิดให้เอกชนเข้าไปประมูลเพื่อพัฒนาในเร็วๆ นี้ รวมไปถึงที่ดินที่ปัจจุบันเป็นชุมชนบ้านพักพนักงานการรถไฟอย่างชุมชนตึกแดง หรือที่ดินที่กม.11 ทางตอนเหนือของสถานีกลางบางซื่อ รวมไปถึงที่ดินตรงสถานีมักกะสันที่จะเริ่มพัฒนาไปพร้อมๆ กับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และสุดท้ายก็ที่ดินตรงสถานีแม่น้ำปัจจุบันที่กำลังอยู่ในช่วงการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาและคาดว่าจะเป็นอีกแปลงของการรถไฟฯ ที่จะเปิดประมูลในอนาคต
อีกหน่วยงานหนึ่งที่มีที่ดินขนาดใหญ่ในกรุงเทพมหานคร คือ การท่าเรือแห่งประเทศไทย(กทท.)มีที่ดินขนาด 2,353 ไร่ ย่านคลองเตยและอยู่ในทำเลชายขอบของ CBD (Central Business District )ติดแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นกิโลเมตร ที่ดินแปลงนี้การท่าเรือแห่งประเทศไทยมีแผนจะเปิดให้เอกชนเข้ามาพัฒนานานแล้วมีการศึกษากันมาต่อเนื่องในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา แต่ยังไม่เป็นรูปธรรมเท่าใดนัก ล่าสุดมีความคืบหน้าที่น่าจะเป็นเสมือนสัญญาณว่าที่ดินแปลงท่าเรือคลองเตยทั้งหมดของการท่าเรือแห่งประเทศไทยกำลังจะมีการเดินหน้าแบบจริงจังเป็นรูปธรรม เพราะสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครจะเปลี่ยนสีผังเมืองของที่ดินทั้งหมด 2,353 ไร่ของการท่าเรือฯ ที่ก่อนหน้านี้เป็นสีน้ำเงินซึ่งระบุการใช้ประโยชน์ว่าเป็นที่ดินของหน่วยงานราชการเท่านั้น โดยในผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปีพ.ศ.2563 จะเปลี่ยนเป็นสีแดงแบบเดียวกับพื้นที่ที่เป็น CBD ปัจจุบันของกรุงเทพมหานคร นั่นหมายความว่ากรุงเทพมหานครจะมีที่ดินที่ในผังเมืองระบุว่าเป็นสีแดงหรือที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมเพิ่มอีก 2,353 ไร่ทันทีมากกว่าพื้นที่ที่เป็นสีแดงทั้งหมดในปัจจุบันรวมกันซะอีก ซึ่งถ้าเป็นแบบนี้ก็เท่ากับว่ากรุงเทพมหานครจะมี CBD ขนาดใหญ่ที่เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมแบบแท้จริงขึ้นมาทันที เพราะ CBD ปัจจุบันของกรุงเทพมหานครนั้นเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ อยู่ด้วยในพื้นที่เดียวกัน หลายๆ พื้นที่ใน CBD ปัจจุบันยังเป็นแหล่งเสื่อมโทรมอยู่เลย
การเปลี่ยนแปลงผังเมืองของที่ดินการท่าเรือฯ เป็นสีแดงนั้นเพื่อให้สอดคล้องกับรูปแบบโครงการที่ทางการท่าเรือฯ มีการศึกษาว่าที่ดินแปลงนี้จะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่มูลค่าในการลงทนหลักแสนล้านบาท ถ้าเกิดขึ้นจริงจะเป็นเหมือนการสร้างเมืองธุรกิจขนาดย่อมๆ ขึ้นมาอีกแห่ง เมืองที่มีทั้งพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้า และที่อยู่อาศัยแบบเช่าระยะยาว เช่น คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร รวมไปถึงยังคงความเป็นศูนย์กลางในการขนส่งสินค้าทางเรือ ที่เพิ่มเติมเข้ามาใหม่คือ การส่งเสริมการจัดกิจกรรมทางการท่องเที่ยวเพราะมีส่วนที่ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยายาวมาก อีกทั้งฝั่งตรงข้ามยังเป็นบางกระเจ้าซึ่งเป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ของกรุงเทพมหานคร ที่ดินใหญ่ขนาดนี้สามารถพัฒนาโครงการอะไรก็ภายในที่ดินเพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงที่สุด อีกทั้งเพื่อสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าให้กับนักลงทุน ในอนาคตที่ดินตรงนี้อาจจะเป็น CBD ของกรุงเทพมหานครก็เป็นไปได้
พื้นที่สีแดงตามผังเมืองกรุงเทพมหานครนั้นคือพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมได้เป็นพื้นที่ที่ถือได้ว่ามีศักยภาพสูงที่สุดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยถ้าอ้างอิงจากผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับปีพ.ศ.2556 พบว่าที่ดินสีแดงตามผังเมืองนั้นมี FAR (Floor Area Ratio) อยู่ในช่วง 5 – 10 โดย 10 นั้นเป็นระดับสูงสุดแล้วตามที่ผังเมืองระบุซึ่งจะเห็นได้จากในพื้นที่ CBD ปัจจุบันของกรุงเทพมหานครที่เป็นพื้นที่สีแดงตาผังเมืองจะมีอาคารสูงทั้งอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรม และอาคารขนาดใหญ่แบบศูนย์การค้ามากกว่าพื้นที่อื่นๆ แบบชัดเจน นั่นหมายความว่าที่ดินขนาด 1 ตารางเมตรสามารถพัฒนาเป็นอาคารได้ 5 – 10 ตารางเมตร โดยที่ดินที่เป็นสีอื่นตามผังเมืองนั้น FAR สูงที่สุดจะอยู่ที่เพียง 8 เท่านั้น แม้ว่า ณ ปัจจุบันนั้นยังไม่ทราบว่า FAR ของที่ดินทั้ง 2,353 ไร่จะเป็นเท่าไหร่ และการปรับสีผังเมืองเป็นสีแดงนั้นจะปรับทั้งหมดหรือว่าปรับเพียงบางส่วน แล้วส่วนที่เหลือปรับเป็นสีอื่นๆ ที่รองลงไป เช่น สีน้ำตาล ส้ม เป็นต้น เรื่องนี้ต้องรอดูต่อไป
ปัญหาในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ของการท่าเรือฯ ถ้าตัดเรื่องของการเวนคืนที่ดินหรือการย้ายคน ชุมชนที่อยู่มานานออกไป คือ เรื่องของระบบคมนาคมภายในโครงการและการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนเดิม ซึ่งการจะพัฒนาโครงการนี้เป็น CBD ที่มีทั้งโครงการพาณิชยกรรม อยู่อาศัย และโครงการรูปแบบอื่นๆ หรือโครงการเพื่อการท่องเที่ยวนั้น การมีทางด่วนในพื้นที่หรือรถโดยสารประจำทางแบบในปัจจุบันนั้นไม่เพียงพอ จำเป็นต้องมีระบบขนส่งทางรางแบบรถไฟฟ้า หรือระบบโมโนเรล รถรางไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับระบบรถไฟฟ้าปัจจุบัน การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนทางรางของที่ดินการท่าเรือฯ อาจจะต้องมีการร่วมมือกับทางรฟท.ที่เป็นเจ้าของที่ดินแปลงสถานีแม่น้ำซึ่งมีแนวโน้มที่จะยกเลิกการใช้งานและพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่เช่นกัน ดังนั้น เมื่อไม่มีการใช้งานสถานีรถไฟแห่งนี้อีกต่อไป ทางรถไฟที่เชื่อมถึงสถานีนี้ซึ่งผ่านทั้งแปลงที่ดินสถานีกลางบางซื่อ มักกะสัน ย่านเพลินจิต ก็มีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาต่อเป็นระบบรถไฟฟ้าเชื่อมโครงการที่สถานีแม่น้ำเข้ากับพื้นที่ใจกลางเมือง ส่วนที่ดินของการท่าเรือฯ อาจจะมีการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าขนาดเล็กภายในโครงการแล้วมาเชื่อมต่อทีสถานีของแปลงสถานีแม่น้ำ รวมไปถึงเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟใต้ดิน คลองเตยปัจจุบันที่ใกล้กว่าก็เป็นอีกทางเลือกที่มีความเป็นไปได้ที่สุด
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บนที่ดินขนาด 2,353 ไร่แบบนี้ เงินลงทุนมากกว่าแสนล้านบาทขึ้นไป พื้นที่อาคารในโครงการรวมกันหลายล้านตารางเมตรแบบนี้ต้องใช้เวลาในการพิจารณาทั้งในเรื่องของศักยภาพในการลงทุนทุกๆ ด้าน และความคุ้มค่าในการลงทุนในระยะยาวอีกทั้งที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทยซึ่งไม่สามารถขายเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เป็นของเอกชนได้ต้องเช่าระยะยาวจากการท่าเรือฯ เท่านั้น ดังนั้น เรื่องของระยะเวลาในการเช่าเพื่อให้เอกชนเข้ามาลงทุนในโครงการจึงต้องยาวกว่าสัญญาเช่าโดยทั่วไปที่ 30 ปี แต่จะเท่าใดนั้นการท่าเรือฯ ควรมีการหารือกับภาคเอกชนที่สนใจในการลงทุนพัฒนาโครงการนี้ก่อนจะร่างเอกสารออกมาเป็นทางการเพื่อจะได้ไม่ใช่การคิดไปเองของฝั่งหน่วยงานราชการฝ่ายเดียวเท่านั้น
บทความโดย : นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์
** อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> กทท.ทุ่ม1.2หมื่นล้านบาท เปิด3แนวทางเลือก เร่งดันชุมชนคลองเตยออกนอกพื้นที่
