ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาปี 2561 ผู้ประกอบการโหมเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอีกกว่า 10,000 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 55,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึง 367.1% สูงที่สุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา กลับไปเหมือนในช่วงปี พ.ศ. 2554–2557 ที่อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในพัทยากว่าปีละ 10,000 ยูนิต ในขณะที่สต็อคเหลือขายยังรอการระบายอีกกว่า 12,000 ยูนิต เช่นเดี่ยวกัน ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาเป็นกลุ่มนักลงทุน หวังผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งน้อยมากที่จะเน้นซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง ไม่ควรโหมเปิดตัวโครงการใหม่มากเกินไป จนตลาดไม่สามารถดูดซับได้ทัน ซึ่งในขณะนี้ยังพบว่าอุปทานและอุปสงค์ยังคงสวนทางกัน
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาว่า มีอุปทาน(supply)ที่เปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในปี 2561 สูงถึง 10,239 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 55,000 ล้านบาท ซึ่งพบว่าเพิ่มขึ้นจากในปี2560 ถึง 8,047 ยูนิต หรือมากกว่า 367.1% ถือว่าสูงที่สุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา และกลับไปเหมือนในช่วงปี 2554 – 2557 ที่อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในพัทยาเปิดขายใหม่กว่าปีละ 10,000 ยูนิต
แนะระบายสต๊อก 1.2 หมื่นยูนิตให้หมดหนีซ้ำรอยอดีต 5 ปีก่อน
พบว่า 82% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2561 เป็นของผู้ประกอบการชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมในพัทยา การเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากในพัทยาในปีที่ผ่านถึงแม้ทำให้ภาพรวมตลาดดูคึกคักขึ้น แต่พบว่าในพื้นที่ดังกล่าวยังคงมีอุปทานเหลือขายอีกกว่า 12,000 ยูนิตที่รอการระบาย
“ ดีเวลลอปเปอร์ต้องไม่ลืมว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ของตลาดคอนโดในพัทยา เป็นกลุ่มนักลงทุน ทั้งชาวต่างชาติและคนไทยที่ซื้อเพื่อการลงทุน หวังผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งน้อยมากที่จะเน้นซื้อเพื่อการอยู่อาศัยซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง” นายภัทรชัย กล่าวพร้อมได้ตั้งข้อสังกตุว่า หากเกิดการทิ้งดาวน์ หรือไม่โอนกรรมสิทธิ์ตามที่กำหนดของกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้ ด้วยปัญหาทางเศรษฐกิจ หรือผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามที่คาดการ์ไว้ ผู้ประกอบการอาจได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ดังกล่าวอาจก่อให้เกิดความเสียหายได้
ด้วยหุผลดังกล่าว การเปิดตัวโครงการใหม่ควรคำนึงถึงกำลังซื้อที่เหมาะสม ไม่ควรโหมเปิดตัวโครงการใหม่มากเกินไป จนตลาดไม่สามารถดูดซับได้ทัน อาจจะส่งผลให้ตลาดเกิดอุปทานคงค้างในตลาดเป็นจำนวนมาก ที่รอการระบายเหมือนในช่วง 4-5 ปีก่อน ผู้ประกอบการควรเน้นระบายสินค้าที่เป็นอุปทานเหลือขายให้สต๊อคเหล่านั้นระบายออกไปก่อน ค่อยๆ พัฒนาสินค้าใหม่ๆ เน้นทำเลที่ดี ราคาที่เหมาะสม รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ให้กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ ซึ่งเชื่อว่า หากเป็นเช่นนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาจะไม่กลับไปเหมือนในช่วง 4-5 ปีก่อนอย่างแน่นอน
อุปทาน
อุปทานสะสมจำแนกรายปี ณ สิ้นปี 2561
ที่มา: กรมที่ดิน และฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และจดทะเบียนอาคารชุด ณ กรมที่ดิน ในปี 2561 มีทั้งสิ้น 33 โครงการ 8,533 ยูนิต ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2561 พัทยามีอุปทานคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุด ณ กรมที่ดิน สะสมอยู่ทั้งหมดประมาณ 88,330 ยูนิต หากจำแนกตามพื้นที่ พบว่า
พื้นที่จอมเทียนมีอุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมมากที่สุดที่ประมาณ 33,872 ยูนิต หรือคิดเป็น 38.3% ของอุปทานคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมากที่สุดในพัทยา
เมืองพัทยา ที่ประมาณ 21,967 ยูนิต หรือคิดเป็น 24.9%
พื้นที่พระตำหนักที่ประมาณ 14,048 ยูนิต คิดเป็น 15.9%
พื้นที่วงศ์อมาตย์ ที่ประมาณ 11,744 ยูนิต คิดเป็น 13.3%
พื้นที่นาจอมเทียนที่ประมาณ 6,699 ยูนิตหรือคิดเป็น 7.6% เนื่องจากนาจอมเทียนเป็นทำเลใหม่ที่ดีเวลลอปเปอร์ในกลุ่มของคอนโดมิเนียมเพิ่งให้ความสนใจและเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
อุปทาน
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพัทยารายครึ่งปีและทำเลที่ตั้ง ตั้งแต่ครึ่งแรกปี 2554 – ครึ่งหลังปี 2561
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ในพื้นที่พัทยามีมากถึง 6,601 ยูนิต มากกว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ที่ประมาณ 2,963 หรือประมาณ 81.4% และหากเปรียบเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า พบว่า อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในพัทยาในช่วงครึ่งหลังปี 2561 เพิ่มขึ้นถึง 287.4% ซึ่งส่งผลให้ อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในพัทยาทั้งปี 2561 สูงถึง 10,239 ยูนิต ซึ่งพบว่าเพิ่มขึ้นจากในปี 2560 ถึง 8,047 ยูนิต หรือมากกว่า 367.1% และถือว่าสูงที่สุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา กลับไปเหมือนในช่วงปี 2554 – 2557 ที่อุปทานเปิดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในพัทยาเปิดขายใหม่กว่าปีละ 10,000 ยูนิต แต่ก็ถือว่ายังน้อยกว่าในช่วงปี2554 – 2557 เพราะว่ายังมีโครงการสร้างเสร็จก่อนหน้านี้เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก
การเปิดตัวของโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยากว่า 10,000 ยูนิตในช่วงปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรงของตลาดคอนมิเนียมในพัทยาที่มีแนวโน้มกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากที่ชะลอตัวไปกว่า 4 ปี ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการผลักดันแผนพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ Eastern Economic Corridor: EEC ของทางรัฐบาลที่ถึงแม้ว่าจะยังไม่มีความคืบหน้าเท่าที่ควร รวมถึง กำลังซื้อของต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะจากกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน และชาติในกลุ่มเอเชีย และรัสเซีย สำหรับนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยในปีที่ผ่านพบว่ามีมากกว่า 1.2 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าประมาณ 10.33% และพบว่า รายได้จากการท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวรัสเซียก็เพิ่มขึ้นกว่า 14.1% เช่นเดียวกัน หลังจากที่กลุ่มนักท่องเที่ยวเหล่านี้ซบเซาลงไปจากวิกฤตค่าเงิน รูเบิล ในปี 2557 ที่ผ่านมา
อุปสงค์
อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพัทยา ณ สิ้นปี 2561
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาชะลอตัวลงตั้งแต่ปี 2558 เพราะว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากกว่าปีละ 15,000 ยูนิติที่เปิดขายในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ ส่งผลให้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายอีกเป็นจำนวนมากยังอยู่ในตลาดและมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวรัสเซียที่เคยเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา แต่สำหรับคนไทยที่ส่วนใหญ่ซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยาเพื่อเป็นการลงทุน น้อยมากที่จะซื้อไว้เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองหรือว่าบ้านสำหรับพักผ่อนช่วงวันหยุดซึ่งไม่ใช่เรื่องจำเป็นที่ต้องรีบซื้อในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบนี้
ชูการันตีผลตอบแทน “ คุ้ม” ดึงนักลงทุน
ณ ครึ่งหลังปี 2561 แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาจะอยู่ที่ประมาณ 80% แต่ก็ยังมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกมากกว่า 12,000 ยูนิต ในทุกพื้นที่ของตลาดคอนโดมิเนียมเมืองพัทยา พื้นที่นาจอมเทียนมีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด บางโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,500 ยูนิตต่อโครงการ พื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายน้อยที่สุดคือ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีที่ดินเหลือน้อยมากทำให้มีโครงการเปิดขายในพื้นที่ไม่มากนักในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา
โครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นที่นิยมและสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าในพื้นที่พัทยา ในปี 2561 ที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า เนื่องจากคอนโดมิเนียมพัทยาส่วนใหญ่ผู้ซื้อนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นสถานที่พักผ่อนซึ่งไม่ได้พักอาศัยเป็นประจำ และเมื่อเวลาที่ไม่ได้พักห้องเหล่านั้นก็จะถูกทิ้งว่าง ในขณะที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน การขายคอนโดแบบการันตีรายได้จึงเป็นวิธีการของเจ้าของโครงการ ในการเพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้าที่ไม่ได้อยู่ประจำสามารถนำคอนโดมิเนียมมาหารายได้ โดยที่เจ้าของโครงการจะทำหน้าที่เป็นคนจัดหาผู้เช่าและดูแลคอนโดให้ กลยุทธ์นี้ในต่างประเทศนิยมทำกันมาก
เมื่อพิจารณารูปแบบการขายคอนโดแบบนี้จะเห็นว่า อัตราผลตอบแทนรายได้ก็อยู่ในระดับที่น่าสนใจ เช่น 5% 3 ปี 6% 5 ปี หรือ 7% 3 ปี เป็นต้น แต่มีผู้ประกอบการบางรายที่พัทยา ที่มีการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า10% ถึง 10 ปี ส่งผลให้เป็นที่นิยมเป็นอย่างมากของกลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อชาวต่างชาติ การการันตีผลตอบแทนจากค่าเช่าผู้ซื้อจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่าผลตอบแทนจากการฝากเงินในธนาคารมาก
