ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มหลักๆ ของกรุงเทพฯ ยังคงมีอุปสงค์หรือความต้องการสูง แต่ตลาดโดยภาพรวมมีความท้าทายเพิ่มสูงขึ้นทั้งคอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงาน  ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากอุปทานที่ทยอยสร้างเสร็จเพิ่ม และอีกส่วนหนึ่งเกิดจากสภาพแวดล้อมการตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ กระจายความเสี่ยงหันไปพัฒนาในเซกเมนต์อื่นๆ เพื่อให้สามารถรักษาธุรกิจของตนเติบโตต่อไปได้ 

รายใหญ่ชะลอแผนผุดคอนโดฯหันรุกแนวราบ

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 ว่า ยังไม่สดใส  ราคาขายแต่ละเซกเมนต์ยังทรงตัว แต่ยังไม่มีสัญญาณที่บ่งบอกว่าราคาจะตกลงอย่างรวดเร็วดังที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤต ปี 2540  ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาโดยบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน แม้จะต้องการระบายคอนโดฯ ที่เหลือขายในโครงการ แต่เชื่อว่า ส่วนใหญ่จะยังไม่ใช้กลยุทธ์การลดราคา แต่อาจมีการเสนอแรงจูงใจอื่นๆ แทน ซึ่งแต่ละบริษัทจะมีเทคนิคที่แตกต่างกันไป ส่วนการลดราคาอาจมีการเลือกใช้สำหรับเฉพาะบางยูนิตที่ขายยากเป็นพิเศษ อาทิ วิวไม่สวย หรืออยู่ในมุมอับ เป็นต้น

ในขณะที่ตลาดแมสยังคงประสบปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย มีปัจจัยลบเพิ่มเข้ามาอีก ได้แก่ แนวโน้มการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และนโยบายการควบคุมสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นี้ หากอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น จะส่งกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการที่ต้องอาศัยเงินกู้เพื่อการพัฒนาโครงการ ส่วนนโยบายการควบคุมสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย คาดว่าแต่ละเซกเมนต์จะมีปัญหาที่แตกต่างกัน โดยตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่าง ราคาต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร หรือราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท/ยูนิต พบว่ามีสินค้าเหลือขายในตลาดจำนวนมาก เริ่มเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเล กลุ่มลูกค้าบางส่วนประสบปัญหาหนี้ครัวเรือน ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินหรือ Reject อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นยังส่งกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการที่ต้องอาศัยเงินกู้เพื่อการพัฒนาโครงการ 

ส่วนตลาดระดับกลางราคาตั้งแต่ 100,000-150,000 บาท/ตารางเมตร แบบห้องสตูดิโอ- 1 ห้องนอน ซึ่งเป็นคอนโดฯ ที่นักลงทุนนิยมซื้อเพื่อปล่อยเช่ามากกว่า 1 ยูนิต เนื่องจากยังคงปล่อยเช่าได้ง่ายและให้ผลตอบแทนการลงทุนค่อนข้างสูงกว่าคอนโดฯ กลุ่มอื่นๆ แต่เมื่อมีมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลบังคับใช้ กลุ่มดังกล่าวจะได้รับผล
กระทบมากที่สุด เพราะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป ซึ่งจะทำให้ความสามารถในการซื้อของนักลงทุนกลุ่มนี้ลดลง

ขณะที่ตลาดลักชัวรี่ แม้จะไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา Reject และ LTV แต่ตลาดก็มีผู้ซื้อจำนวนจำกัด มีสินค้าในตลาดมาก โดยในปีนี้ผู้ประกอบการที่เคยพัฒนาโครงการประเภทคอนโดฯ จะหันไปการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบที่ไม่ไกลจากในเมืองมากขึ้น ระดับราคาจะอยู่ที่ประมาณ  20-30 ล้านบาทมากขึ้น  อย่างไรก็ตามแม้ว่าผู้ประกอบการจะลดการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ลง แต่เชื่อว่าจะไม่ทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากโครงการแนวราบพัฒนาได้เร็ว มียอดขายเร็ว และรับรู้รายได้เร็วกว่าคอนโดฯ

“จะเห็นได้ว่าในปี 2562 นี้ผู้ประกอบการรายใหญ่จะชะลอแผนลงทุนโครงการคอนโดมิเนียม แต่หันไปเน้นการลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบแทน ซึ่งจะเห็นได้จากการประกาศแผนการลงทุนของหลายบริษัทที่ปรับลดพอร์ตการลงทุนคอนโดฯลง ในปีนี้” นางสุพินท์ กล่าว 

คิดนอกกรอบรักษาการเติบโตทางธุรกิจ

นางสุพินท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า รูปแบบการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พบว่ามีการปรับแผนกระจายความเสี่ยงไปพัฒนาโครงการในเซกต์เมนต์อื่นมากขึ้น อาทิ โครงการที่เน้นกลุ่มวัยเกษียณอายุอาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ธุรกิจด้านสุขภาพ การแพทย์ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ อาทิ ดาต้าเซ็นเตอร์ ห้องเก็บของส่วนตัว หรือแม้แต่โรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น

ทั้งนี้การพัฒนาคอนโดมิเนียมมีความท้าทายที่สูงมาก เนื่องจากการเช่าที่ดินอาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับหลายๆ กรณี ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องหากลยุทธ์อื่นๆ ในการลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ อาทิ การอาศัยนวัตกรรมเทคโนโลยีการออกแบบ และการก่อสร้าง เป็นต้น

โดย ณ สิ้นปี 2561 กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วรวมจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 579,000 ยูนิต ในจำนวนนี้ เป็นคอนโดฯตลาดแมสราคาไม่เกินตารางเมตรละ 100,000 บาท ประมาณ  82%ในช่วง 10 ที่ผ่านมา ราคาคอนโดฯในกรุงเทพฯ เฉลี่ยโดยรวมปรับเพิ่มสูงขึ้นกว่า 40% แต่การปรับขึ้นของราคามีอัตราช้าลงเรื่อยๆ โดยในช่วง 5 ปีและ 3 ปีที่ผ่านมา มีราคาปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 30% และ 10% ตามลำดับ ส่วนในปี 2561 ที่ผ่านมา ราคาปรับขึ้นมาประมาณ 5%

ตลาดอาคารสำนักงานยังแกร่ง

นางสุพินท์ กล่าวเพิ่มเติมถึงตลาดอาคารสำนักงานว่า ปัจจุบันยังครองตำแหน่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งมากที่สุดในกรุงเทพฯ เนื่องจากมีปัจจัยพื้นฐานตลาดที่เข้มแข็ง และในปีนี้คาดว่าทิศทางตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมจะไม่เปลี่ยนมากนัก โดยมีอาคารสำนักงานที่เตรียมจะสร้างเสร็จเพิ่มในปีนี้รวมประมาณ 297,000 ตารางเมตร ซึ่งอาคารเหล่านี้ส่วนใหญ่ผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าแล้ว 80-100% ดังนั้น เชื่อว่า พื้นที่เช่าที่เหลือจะสามารถปล่อยเช่าได้ไม่ยาก นอกจากนี้ ความต้องการจะยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง จากการที่ภาคธุรกิจน่าจะยังคงมีการเติบโตและต้องการขยายสำนักงาน ตามการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งธนาคารโลกประมาณการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้ น่าจะยังขยายตัวได้ 3.8-3.9%ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แม้จะมีความไม่แน่นอนทางการเมืองและความผันผวนของเศรษฐกิจโลก

นับถอยหลัง 5 ปี ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอีก 1.47 ล้านตร.ม.

อย่างไรก็ตามนับจากปี 2562 ถึงปี 2566 กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่เพิ่มรวมประมาณ 1.47 ล้านตารางเมตร ทั้งนี้เฉพาะในปี 2565 ปีเดียว จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มมากกว่า 400,000 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นอาคารเกรดเอถึงเอบวก ซึ่งเป็นที่ต้องการของบริษัทผู้เช่า ผลกระทบจึงมีแนวโน้มที่จะตกไปอยู่กับอาคารเก่าที่เป็นที่ต้องการน้อยกว่า ดังนั้น จึงมีแนวโน้มว่า จะมีอาคารเก่าหลายอาคารที่มีการปรับปรุงให้ดูใหม่และทันสมัยมากขึ้น ในขณะที่บางอาคารอาจถูกรื้อถอนเพื่อสร้างอาคารใหม่ หากสามารถดำเนินการได้

“ปริมาณซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นมากในอีก 5 ปีข้างหน้า ยังทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายลังเลที่จะเริ่มโครงการอาคารสำนักงานใหม่ เนื่องจากมีความกังวลเกี่ยวกับการแข่งขันที่จะเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่เทคโนโลยีสื่อสารที่ก้าวหน้ามากขึ้น การออกแบบการใช้พื้นที่สำนักงานให้ได้ประสิทธิภาพมากขึ้น และรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนไป ทำให้บริษัทต่างๆ ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่สำนักงานมากเหมือนในอดีต”นางสุพินท์ กล่าว

ทั้งนี้เชื่อว่า ยังมีโอกาสที่จะเกิดโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานใหม่ๆ ได้อีก หากผู้พัฒนาโครงการสามารถกำหนดกลุ่มบริษัทผู้เช่าเป้าหมายได้อย่างถูกต้อง และพัฒนาโครงการให้สอดคล้อง  ไม่จำเป็นว่า บริษัททุกบริษัทจะต้องมีสำนักงานในอาคารสำนักงานเกรดเอ หรือในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ เพราะจะยังคงมีบริษัทบางกลุ่มที่มีความอ่อนไหวเกี่ยวกับค่าเช่า หรือต้องการอยู่ในทำเลที่เอื้อต่อธุรกิจ เช่น การอยู่ใกล้กับกลุ่มลูกค้า เป็นต้น 

ที่ดินแพงผู้ประกอบการหันเช่าระยะยาว

อีกทั้งต้นทุนที่ดินการพัฒนาโครงการยังคงเป็นความท้าท้ายหลักสำหรับผู้ประกอบการ ทำให้การเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อพัฒนาโครงการจึงเป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้ประกอบการ แต่จะเน้นไปที่พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส  ซึ่งการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่บนที่ดินเช่าระยะเวลา  30-50 ปีในทำเลย่านธุรกิจหลัก ที่อาจได้รับผลตอบแทนการลงทุนสูงเฉลี่ยระหว่าง 8-10% ต่อปี เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า 

“ยังพอมีที่ดินขนาดย่อมจำนวนหนึ่งในย่านธุรกิจสำคัญๆ ของกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพเหมาะสมสำหรับการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน เจ้าของที่ดินเหล่านี้หลายรายอาจยังไม่ต้องการขายแต่ขณะเดียวกันก็ไม่ต้องการลงทุนพัฒนาเอง การให้เช่าที่ดินระยะยาวจึงเป็นกลยุทธ์ที่ลงตัว ทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและเจ้าของที่ดิน”นางสุพินท์ กล่าว

อย่างไรก็ตามในปี 2561 ที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่ประมาณ 158,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเป็น 9 ล้านตารางเมตร ส่วนปริมาณการเช่าพื้นที่สำนักงานในปี 2561 ที่ผ่านมา มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้น 200,500 ตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าปริมาณพื้นที่ที่สร้างเสร็จใหม่ ส่วนอัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่า ยังคงอยู่ที่ตัวเลขหลักเดียวคือ 9% และค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดปรับขึ้นอีกประมาณ 5% มาอยู่ที่ 682 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม และส่วนใหญ่สามารถเรียกค่าเช่าได้อยู่เกิน 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยค่าเช่าสูงสุดในปัจจุบันอยู่ที่ 1,350 บาท/ตารางเมตร/เดือน