เอเซีย พลัส ชี้อสังหาฯปี 2562 ชะลอตัว ระบุ 16 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯเปิดตัวในปี 2561 จำนวน 249 โครงการมูลค่ารวมกว่า 3.65 แสนล้านบาท เป็นแนวราบมากกว่าคอนโดฯสะท้อนดีเวลลอปเปอร์ safe zone 

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์เอเซีย พลัส จำกัด(มหาชน) เปิดเผยในงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2562 เรื่อง “แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562” โดยสามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ คือ ธุรกิจบ้านจัดสรร,อสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ว่า ในปีนี้ ตลาดยังคงเป็นของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีสัดส่วนสูงถึง 2 ใน 3 ของมูลค่าตลาดรวม ส่วนการเติบโตของตลาดนั้นน่าจะชะลอตัวลงจากความเสี่ยงในหลายเรื่องที่ส่งผลกระทบต่อตลาด ซึ่งก่อนหน้านี้มีอัตราการเติบโตกว่า 10 %

การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ 16 รายแต่ละไตรมาส

แผนการเปิดตัวโครงการใหม่แต่ละปี

ในการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ 16 รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2561 มีจำนวน 249 โครงการ มูลค่ารวม 365,742 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนสูงเท่ากับปี 2556  เป็นการเปิดตัวใหม่ของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น สะท้อนถึงการเปล่ยนแปลงการเปิดตัวโครงการใหม่ของดีเวลลอปเปอร์มีความระมัดระวังใน safe zone ระดับหนึ่ง

ส่วนรายได้ของผู้ประกอบการ 16 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯในปีที่ผ่านมาเฉลี่ย  65,000 ล้านบาท(ลบ.)ต่อไตรมาส มีกำไร 10,000 ล้านบาทต่อไตรมาส  มีกำไรขึ้นต้นเฉลี่ย 35% และมีกำไรสุทธิ 15% และมีค่าใช้จ่ายในการขายอยู่ที่ 19-20%

ขณะที่ยอดจอง(ที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว)มีพัฒนาการในเชิงบวกที่ดี โดยไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มียอดจองสูงสุด110,000 ล้านบาท และคาดทั้งปี 2561 ทั้ง 16 รายใหญ่จะมียอดจองรวมกัน 353,928 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่มียอดจอง 321,305 ล้านบาท

สำหรับยอดขายที่รอการรับรู้รายของได้ หรือแบ็กล็อก ถึงสิ้นไตรมาส 3 ปี 2561 ของทั้ง 16 บริษัท มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 355,936 ล้านบาท เป็น  โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 45,000 ล้านบาท คอนโดมิเนียม  176,00  ล้านบาท และเป็นโครงการร่วมทุนอีกประมาณ  135,000 ล้านบาท  โดยจพะป็นแบ็กล็อก ที่จะรับรู้รายได้ในปี 2562 จำนวน 100,000 ล้านบาท จาก 2 แสนกว่า และในปี 2563 อีก 90,000 ล้านบาท

พร้อมกันนี้ นายเทอดศักดิ์ ยังได้ตั้งข้อสังเกต ว่า สินค้าคงเหลือ (inventory)ที่สะสมอยู่ในตลาดประมาณเริ่มมีการขายได้ช้าลงหากเทียบกับในช่วงปี 2555-56 อัตราการขายได้อยู่ที่ 60 % แต่ในช่วงหลังๆอัตราการขายได้ในช่วงที่เปิดตัวใหม่อยู่ที่ 30%  ซึ่งหมายความว่าสินค้าคงเหลือมีจำนวนสะสมในตลาดเพิ่มขึ้น ซึ่งสินค้าคงเหลือนี้ใช้เวลาในการระบาย 1 ปีครึ่ง ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับว่าจะมีสินค้าใหม่เข้ามาสู่ตลาดเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน

 โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของผู้ประกอบการ 12ราย

“สินค้าคงเหลือที่ดีเวลลอปเปอร์แบกรับอยู่นั้นถ้าเป็นการกู้จากไฟแนนซ์ก็ต้องเร่งระบายออกมา” นายเทิดศักดิ์ กล่าวพร้อมกับว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของผู้ประกอบการ 12 บริษัท รวมกันประมาณ 529,962 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 10%

สำหรับยอดขายที่รอการรับรู้รายของได้(Backlog) ถึงสิ้นไตรมาส 3 ปี 2561 ของทั้ง 16 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 355,936 ล้านบาท เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 45,000 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียม  176,00  ล้านบาท และเป็นโครงการร่วมทุน(JV: Joint Venture)อีกกว่า  134,000 ล้านบาท  โดยจะเป็น Backlog  ที่จะรับรู้รายได้ในปี 2562 จำนวน 100,000 ล้านบาท จากกว่า 200,000 ล้านบาท และในปี 2563 อีก 90,000 ล้านบาท

สถานะปัจจุบันของ โครงการที่เปิดตัวภายใต้Joint Venture

Backlog ของโครงการ JV ปัจจุบันที่เพิ่มสูงทะลุกว่า 134,000 ล้านบาท (หลักๆเป็นของ ANAN ที่ 43,700 ล้านบาท ,SIRI  ที่ 24,800 ล้านบาท และ AP ที่ 42,000 ล้านบาท ) โดยกำหนดส่งมอบในไตรมาส 4 ปี 2561 รวม 18,100 ล้านบาทและอีก 28,700 ล้านบาทในปี 2562 ก่อนจะเพิ่มเป็น 49,00 ล้านบาทในปี 2563 สะท้อนถึงส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมที่จะเข้ามามากขึ้นตามช่วงเวลาการโอนกรรมสิทธิ์