พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังมีการเติบโตจากความต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงและเพื่อลงทุน โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน พบตัวเลข 4 ปีย้อนหลัง โซนเพลินจิต-ชิดลม อุปสงค์โตเกือบ 80% อุปทานโตเกือบ 20% โซนสุขุมวิทอุปสงค์โตกว่า 50% อุปทานโตกว่า 30%, พญาไท-ราชเทวี อุปสงค์โต 570% อุปทานโต 240% นอกจากนี้คอนโดโซนเมืองตากอากาศอย่างภูเก็ต-หัวหิน ยังเติบโตได้จากปัจจัยขับเคลื่อนด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ คาดช่วงต้นปี 2562 คอนโดฯ รีเซลคึกคัก เหตุผู้ซื้อเร่งตัดสินใจก่อนบังคับใช้มาตรการ LTV เนื่องจากราคาต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่และเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลฝ่ายวิจัยและพัฒนากลยุทธ์ ของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตศูนย์กลางธุรกิจและโซนใกล้เคียงที่เป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า ยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยม อีกทั้งการขยายตัวของเมือง ประกอบกับระบบการคมนาคมที่ครอบคลุมมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวไปหลายพื้นที่ อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมยังถือเป็นที่อยู่อาศัยที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่น ส่งผลให้ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายปรับราคาเพิ่มขึ้นและกระทบต่อราคาของโครงการใหม่ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น นอกจากปัจจัยด้านระบบคมนาคมแล้ว พื้นที่แนวรถไฟฟ้ายังมีศักยภาพของพื้นที่ที่มีลักษณะเฉพาะตัวเช่นเป็นศูนย์รวมแหล่งการค้า คอมมูนิตี้มอลล์ แหล่งงาน และอาคาร ก็เป็นหนึ่งในอีกปัจจัยที่ทำให้ความต้องการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้น
จากการเก็บข้อมูลย้อนหลัง 4 ปี (ปี 2558 – 2561) พบว่า
- ทำเลสุขุมวิท มีอุปสงค์เติบโตเฉลี่ยกว่า 50% ขณะที่อุปทานเติบโตเพียง 30%
- ทำเลโซนพญาไท-ราชเทวี อุปสงค์เติบโตเฉลี่ยกว่า 570% อุปทานเติบโต 240% เนื่องจากมีจำนวนโครงการไม่มากและบางปีไม่มีการเสนอขายใหม่ เมื่อมีโครงการเปิดใหม่ความต้องการจึงมีตัวเลขการเติบโตที่ก้าวกระโดด
- โซนเพลินจิต-ชิดลม อุปสงค์เติบโตเฉลี่ย 80% อุปทานเติบโต 20%
จากตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าอุปสงค์เติบโตแซงหน้าอุปทานค่อนข้างมาก ปัจจัยหลักมาจากพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในและโซน CBD ในปัจจุบันเริ่มมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่อย่างจำกัด แม้จะมีความต้องการจากผู้ซื้อสูงเพียงใดแต่การพัฒนาโครงการใหม่ทำได้ยาก ดังนั้นคอนโดมิเนียมจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและถูกนำกลับมาขายใหม่ (รีเซล) จึงน่าจับตามอง เพราะสามารถตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลกลางเมืองได้ โดยโครงการในเขตพญาไท อโศก และสุขุมวิท พบว่าราคาโครงการใหม่สูงกว่าราคาโครงการรีเซลเกือบ 10% ด้วยศักยภาพของพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางความเจริญ แหล่งงาน และร้านอาหาร อีกทั้งด้วยข้อจำกัดของพื้นที่ ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ เริ่มลดลง ส่งผลให้ระดับราคารีเซลยังอยู่ในระดับสูง ดังนั้นราคาระหว่างโครงการใหม่กับโครงการรีเซลจึงมีความแตกต่างน้อยกว่าพื้นที่รอบนอก
คอนโดฯ รีเซลคึกคัก เหตุผู้ซื้อเร่งตัดสินใจหนีมาตรการ LTV – ราคาต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่
ปัจจัยหนึ่งที่สนับสนุนให้คอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯชั้นในได้รับความนิยมไม่เสื่อมคลาย มาจากผลตอบแทนรวมจากการลงทุน ทั้งผลตอบแทนการขายต่อ (Capital Gain) และ ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ที่อยู่ในระดับสูง โดยโครงการที่ได้รับผลตอบแทนในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนรวม ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในพื้นที่สุขุมวิทและสุขุมวิทรอบนอกที่มีผลตอบแทนรวมอยู่ที่ 10% ต่อปี และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เป็นที่น่าสังเกตว่าโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 2-3 ปี มี Capital Gain ลดลง จึงอาจคาดการณ์ได้ว่าระดับราคาของโครงการใหม่ๆ มีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี หากนักลงทุนต้องการได้ผลกำไรจากส่วนต่างของราคาอาจต้องใช้เวลาในการถือครองอย่างน้อย 3 ปีขึ้นไป โดยผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ 4-6% แต่จากราคาที่คาดการณ์ว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจะทำให้ผลตอบแทนโดยรวมปรับเพิ่มขึ้นอีก
นอกจากนี้ การขยายตัวของความเจริญและโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและคมนาคมจากภาครัฐให้กระจายไปยังเมืองท่องเที่ยวหลักก็เป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมเช่นกัน โดยเฉพาะโซนภูเก็ตที่มีโครงการการพัฒนาสนามบินภูเก็ต เฟส 3, โครงการภูเก็ต สมาร์ทซิตี้, การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม รองรับการขยายตัวของเมืองภูเก็ตในอนาคต ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ภูเก็ตจึงมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภายใน 3 ปี มีการปรับเพิ่มขึ้น 12% และโซนหัวหิน ที่มีโครงการพัฒนาการเชื่อมต่อการเดินทางจากกรุงเทพฯ ทางรถไฟความเร็วสูงและโครงการทางพิเศษ รวมทั้งศักยภาพความพร้อมด้านการอยู่อาศัยของตัวพื้นที่ ส่งผลให้อุปสงค์ด้านอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง สำหรับพื้นที่หัวหินในภาพรวม ราคาที่ดินรอบบัญชี 2559 – 2562 เทียบกับ 2555 – 2558 เพิ่มขึ้นเกือบ 30% ทำให้ตลาดรีเซลช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา พบว่าราคาเติบโตต่อเนื่อง มีผลตอบแทนการขายต่อสูงถึง 60% ส่วนการปล่อยเช่าก็ยังสร้างผลตอบแทนสูงราว 4-5% ต่อปี ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองท่องเที่ยวตากอากาศจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจไม่แพ้กัน
พร้อมกันนี้ นายอนุกูล ยังประเมินด้วยว่าช่วงต้นปี 2562 ก่อนมาตรการลดลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยหรือ LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายนปีนี้ โครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและรีเซลจะกลับมาคึกคัก เนื่องจากเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง สามารถเห็นรูปแบบโครงการ สภาพห้อง และพร้อมเข้าอยู่ หรือหากจะลงทุนปล่อยเช่าต่อก็สามารถรับผลตอบแทนได้เลยไม่ต้องรอให้โครงการแล้วเสร็จ ผนวกกับขณะนี้ผู้ประกอบการมีการทำโปรโมชั่นพิเศษออกมากอย่างต่อเนื่อง ฉะนั้นจึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก่อนช่วงเวลาบังคับใช้มาตรการลด LTV และจะได้ประโยชน์จากราคาที่ขยับเพิ่มขึ้นในอนาคต
