ผู้ประกอบการปรับแผนนำพื้นที่ Agile Workplaceมาใช้ ส่วน“โคเวิร์กกิ้ง สเปซ” ผลสำรวจ 18 เดือน พบมีผู้เช่าพื้นที่ในสำนักงานเกรดเอดถึง 44,000 ตารางเมตร ระบุรูปแบบต้องตอบโจทย์ผู้เช่ายุคใหม่ ด้านธุรกิจค้าปลีก-อี-คอมเมิร์ซยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องแม้เผชิญความท้าทาย ขณะที่ร้านค้าปลีกเร่งปรับตัวเพื่อความอยู่รอด คาดสงครามการค้าสหรัฐฯ-จีน ส่งผลดีต่อตลาดอุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ไทย ต่างชาติย้ายฐานการผลิต ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปมีสูง
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหาร บริษัท บีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) เปิดเผยถึง แนวโน้มความต้องการพื้นที่สำนักงานโดยรวมในปี 2562 ว่าจะยังคงอยู่ในระดับเดิม มีซัพพลายสร้างเสร็จที่จำกัด ค่าเช่าจะทยอยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและอัตราพื้นที่ว่างจะลดลงอีก โดยโครงการ “มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์” และ “สปริง ทาวเวอร์” จะเป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอเพียง2 แห่งในย่านใจกลางธุรกิจที่จะแล้วเสร็จในปี 2562 ซึ่งมีพื้นที่รวมกันทั้งหมด 74,000 ตารางเมตร ในขณะที่ความต้องการใหม่ต่อปีโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 200,000 ตารางเมตร คาดการณ์ว่าจะมีโครงการที่วางแผนไว้เริ่มการก่อสร้างในปี 2562 เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเพิ่มปริมาณพื้นที่สำนักงานในอนาคตที่จะแล้วเสร็จในปี 2565 โดยเชื่อว่ามีบริษัทจำนวนมากที่นำกลยุทธ์พื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่นมาใช้ (Agile Workplace) ทำให้ผู้เช่าพื้นที่จะใช้พื้นที่น้อยลงจากเดิม ซึ่งอาจส่งผลให้ปริมาณการเช่าพื้นที่ทั้งหมดลดลง
ในขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาอาคารสำนักงานใหม่คาดหวังว่า ผู้เช่าจะนิยมเช่าอาคารใหม่มากกว่าอาคารเก่า และอัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานเก่าจะเพิ่มขึ้น แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความแตกต่างระหว่างอัตราค่าเช่าของอาคารเก่าและอาคารใหม่ ผู้เช่าบางรายอาจกำหนดว่าค่าเช่ามีความสำคัญมากกว่าคุณภาพของอาคารหรือที่ตั้ง หากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในย่านใจกลางธุรกิจเพิ่มขึ้น ผู้เช่าเหล่านี้อาจพิจารณาอาคารในเกรดใกล้เคียงที่ใกล้กับทำเลเดิมที่มีราคาสูง จากผลสำรวจของซีบีอาร์อีพบว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ย้ายสำนักงานในกลุ่มพื้นที่สำนักงานเกรดใกล้เคียงในทำเลเดียวกัน
ทั้งนี้ความต้องการเช่าอาคารสำนักงานที่มาจากโคเวิร์กกิ้ง สเปซได้เพิ่มมากขึ้น โดยผู้เช่ากลุ่มนี้มีการเช่าพื้นที่ถึง 44,000 ตารางเมตรในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมาโดยเฉพาะในอาคารสำนักงานเกรดเอ ผู้ให้บริการโคเวิร์กกิ้ง สเปซมองหาพื้นที่ที่มีขนาดเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 2,000 – 4,000 ตารางเมตรในอาคารคุณภาพดีในทำเลชั้นนำ
โดยทั้งในทั่วโลกและในกรุงเทพฯ ตลาดอาคารสำนักงานจะมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มที่จะมีส่วนผสมระหว่างการเช่าแบบดั้งเดิม และบริษัทจำนวนมากขึ้นที่ใช้กลยุทธ์พื้นที่ทำงานที่ยืดหยุ่น (Agile Workplace) และมองหาพื้นที่ที่มีคุณภาพที่สูงขึ้นพร้อมกับสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น และการเติบโตของโคเวิร์กกิ้ง สเปซ
เมื่อพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น ผู้เช่าจะมีทางเลือกมากขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องสร้างอาคารสำนักงานที่ตรงกับความต้องการของผู้เช่าทั้งในแง่ของค่าเช่า ทำเล การเลือกใช้วัสดุ และสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งหมายถึงความต้องการอาคารคุณภาพสูงที่สามารถเข้าถึงได้โดยระบบขนส่งมวลชน มีพื้นที่แบบไร้เสา (Column-free) ที่มีความยืดหยุ่น ระบบปรับอากาศที่ทันสมัยซึ่งสามารถควบคุมอุณหภูมิแต่ละพื้นที่ได้ อากาศบริสุทธิ์ที่เพียงพอ รวมถึงจำนวนลิฟต์และความเร็วของลิฟต์ที่รองรับความหนาแน่นที่มากขึ้น อาคารสำนักงานใหม่หลายแห่งในกรุงเทพฯ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือวางแผนจะมีคุณสมบัติต่างๆ ข้างต้น เพื่อรองรับความต้องการผู้เช่า
มร.เจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร บริษัท บีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) กล่าวว่า ในปี 2562 พื้นที่ค้าปลีกใหม่และธุรกิจอี-คอมเมิร์ซจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องแม้จะเผชิญกับความท้าทายจากการบริโภคภายในประเทศที่ลดลงและการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของตลาดค้าปลีกทั่วโลก ร้านค้าปลีกต่างต้องปรับตัวโดยการนำกลยุทธ์และเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาใช้เพื่อความอยู่รอดในสภาพตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ สำหรับปี 2562 เป็นที่คาดว่าจะมีพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มขึ้นอีกเกือบ 280,000 ตารางเมตร จากเดอะ มาร์เก็ต บาย แพลทินัม เซ็นทรัล วิลเลจ และเอาท์เล็ต มอลล์ โดยสยามพิวรรธน์และไซม่อน กรุ๊ป ด้านอัตราการเข้าใช้พื้นที่นั้นปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยในไตรมาสที่ 4 ปี 2561 มาอยู่ที่ระดับ 94.8% ซึ่งมาจากอัตราการเข้าใช้พื้นที่ของศูนย์การค้าในย่านใจกลางเมืองที่เพิ่มสูงขึ้น ในปี 2562 คาดว่าอัตราการเข้าใช้พื้นที่จะค่อยๆ ขยับเพิ่มขึ้น
ด้วยการแข่งขันที่จะรุนแรงขึ้นในอนาคต ร้านค้าปลีกแบบดั้งเดิมกำลังถูกบีบบังคับให้ต้องปรับตัว ผู้พัฒนาโครงการค้าปลีกเองก็ต้องตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในด้านประสบการณ์ที่เหนือกว่าการจับจ่ายใช้สอยแบบเดิม โดย “กลุ่มเดอะมอลล์”ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ด้วยการพยายามไปให้ไกลเกินกว่าศูนย์การค้าแบบดั้งเดิมและเข้าสู่ธุรกิจบันเทิงโดยร่วมมือกับ “เออีจี เอ็ม ไลฟ์”และ “แบงค็อก อารีนา” จะเป็นจุดดึงดูดที่สำคัญให้กับ “ดิ เอ็มสเฟียร์” และ “แบงค็อก มอลล์” ซึ่งเป็นศูนย์การค้ารูปแบบ “Retailtainment” ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ส่วน “ไอคอนสยาม” ซึ่งเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2561 ที่ผ่านมา จะเปิด “ทรู ไอคอนสยาม ฮอลล์” ศูนย์การประชุมขนาด 3,000 ที่นั่งในเดือนกรกฎาคม 2562 นี้
ทั้งนี้ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ต่างกำลังนำกลยุทธ์และเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาใช้เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดในช่วงเวลาที่มีตลาดมีการเปลี่ยนแปลง ด้าน “7-Eleven” ได้เปิดตัว Speed-D บริการรับส่งสินค้าภายในหนึ่งวัน ซึ่งลูกค้าสามารถส่งและรับสินค้าได้ที่ร้าน 7-Eleven ที่อยู่ใกล้ได้ทุกเวลา ส่วนกลุ่มเซ็นทรัลฟู้ดรีเทลเปิดตัวแอพพลิเคชั่น “Top Box” ที่ท็อปส์ เดลี่ สิงห์คอมเพล็กซ์ เพื่อรองรับสังคมไร้เงินสดและกลุ่มลูกค้าดิจิทัลที่กำลังเกิดขึ้นใหม่
ขณะที่ธุรกิจอี-คอมเมิร์ซจะยังคงเป็นหนึ่งในแนวโน้มที่ใหญ่ที่สุดสำหรับตลาดค้าปลีกในปี 2562 และเข้าครองตลาดค้าปลีกทั่วโลก ผู้ค้าปลีกที่มีหน้าร้านต่างถูกบังคับให้ขยายตัวสู่โลกออนไลน์ เพิ่มความพิเศษให้กับหน้าร้าน และนำเสนอผลิตภัณฑ์หรือบริการที่ออนไลน์ไม่สามารถทำได้
มร.เจมส์ กล่าวเพิ่มเติมถึงธุรกิจโลจิสติกส์ว่า จากกรณีสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน ที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นอาจส่งผลดีต่อตลาดอุตสาหกรรมของไทย นับตั้งแต่เริ่มสงครามการค้าในปี 2561 ผู้พัฒนารายใหญ่ของนิคมอุตสาหกรรมบางรายอ้างว่าอยู่ระหว่างการเจรจากับผู้ผลิตชาวจีนจำนวนมากที่ต้องการย้ายฐานการผลิตหรือโรงงานมายังประเทศไทย โดยเฉพาะในจังหวัดระยองและชลบุรี ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor:EEC) ซึ่งมีแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและแรงจูงใจในการลงทุนและได้รับความสนใจจากต่างประเทศเช่นเดียวกับผู้ผลิตไทย นอกเหนือจากแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเขตปลอดอากรในนิคมอุตสาหกรรมยังดึงดูดผู้ผลิตชาวจีนที่ต้องการย้ายฐานการผลิต เขตปลอดอากรเป็นเขตพิเศษที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งให้ข้อได้เปรียบทางการเงินโดยเฉพาะในเรื่องการยกเว้นภาษี เมื่อเข้าสู่ปี 2562 เขตปลอดอากรจะมีบทบาทสำคัญยิ่งขึ้นในการเชิญชวนและสนับสนุนให้ผู้ผลิตในจีนขยายฐานการผลิตมาอยู่ในไทยหากสงครามการค้ายังคงรุนแรงขึ้น
สำหรับตลาดโรงงานสำเร็จรูปในปี 2562 คาดว่าซัพพลายทั้งหมด จะยังคงมีเสถียรภาพ โดยอัตราพื้นที่ว่างลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากโรงงานที่มีอยู่ยังคงมีการปล่อยเช่าหรือขายให้กับผู้ผลิต ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจะได้รับแรงหนุนจากผลกระทบของสงครามการค้าในปี 2562 ผู้พัฒนาจำนวนมากกำลังมุ่งหน้าไปสู่กลยุทธ์ Built-to-Suit ซึ่งเป็นการออกแบบสำหรับความต้องการเฉพาะของลูกค้าโดยมีระยะเวลาการเช่านานขึ้นอยู่ที่ 10 ถึง 15 ปี
ส่วนพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่นั้นมีซัพพลายที่จำกัดในพื้นที่บางนา-ตราดระหว่างกม. 18 และกม. 23 ซึ่งเป็นทำเลที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดสำหรับทั้งบริษัทสินค้าอุปโภคบริโภค และ อี-คอมเมิร์ซ ในปี 2561 มีที่ดินเหลือจำกัดในเขตพื้นที่สีม่วง (เขตอุตสาหกรรม) ซึ่งสามารถสร้างคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่ ซึ่งในที่สุดจะนำไปสู่ค่าเช่าคลังสินค้าในทำเลที่ดีนั้นเพิ่มขึ้น
“ขณะนี้ศูนย์โลจิสติกส์ไช่เหนียว (Cainiao) ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง Alibaba และ WHA Group ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม. 35 กำลังได้รับการพัฒนาโดย WHA บนพื้นที่ราว 300 ไร่ การทำงานร่วมกันระหว่างผู้พัฒนาคลังสินค้ารายใหญ่ที่สุดของประเทศไทยและผู้ผลิตยักษ์ใหญ่ระดับโลกในธุรกิจอี-คอมเมิร์ซบ่งบอกถึงสัญญาณที่น่ายินดีสำหรับการเติบโตของภาคอี-คอมเมิร์ซของตลาดค้าปลีก” มร.เจมส์ กล่าวในที่สุด
