ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผย 5 ทำเลคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าออกชานเมืองขายช้าน่าเป็นห่วงในปี 2562 พร้อมเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯในกรุงเทพและปริมณฑลปีนี้ปรับตัวลดลงจากปี 2561 มาอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงปี 2560
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่าจะปรับตัวในทิศทางที่ลดลง หากเทียบกับปี 2561 ที่ผ่านมา ซึ่งพบทั้งจำนวนหน่วยที่เปิดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาฯที่เพิ่มขึ้นจำนวนมาก แต่อย่างไรก็ตาม การปรับตัวที่ลดลงในปีนี้ ก็เป็นไปตามปัจจัยที่เปลี่ยนไป ซึ่งคาดว่าเป็นการปรับลดที่ใกล้เคียงกับปี 2560 ซึ่งทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมองว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติ ไม่น่ากังวล และที่คาดการณ์ว่าจะเปิดตัวใหม่ลดลงและเห็นได้ชัดเจนคือ กลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียม
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)
“ ผมว่าตลาดอสังหาฯที่ลดลงในปี 2562 เป็นการปรับตัวตามความเป็นจริง และที่มีความกังวลว่าจะเกิดฟองสบู่อสังหาฯนั้นผมว่าไม่น่าจะเกิด” ดร.วิชัย กล่าว พร้อมระบุว่า หากเปรียบเทียบยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯในช่วง 3 ปี ระหว่างปี 2560 -2561 และ 2562 พบว่า
- ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2560 มีจำนวน 315,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 674,000 ล้านบาท
- ยอดโอนกรรมสิทธ์ที่อยู่อาศัยในปี 2561 มีจำนวน 363ม700 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 839,000 ล้านบาท
- ในปี 2562 ประมาณการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 306,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 745,000ล้านบาท โดยแบ่งเป็นรายไตรมาส ดังนี้ ในไตรมาส 1/2562 ยอดโอนจำนวน 80,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 204,000 ล้านบาท , ในไตรมาส 2/2562 มียอดโอนจำนวน 71,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 170,000 ล้านบาท ,ในไตรมาส 3/2562 ยอดโอนจำนวน 75,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 178,000 ล้านบาท และในไตรมาส 4/2562 ยอดโอนจำนวน 89,000 ยูนิต คิดเป็นจำนวน 193,000 ล้านบาท
เปิด 5 ทำเลน่าห่วง “คอนโดฯ”ขายช้าใช้เวลานานกว่า 50 เดือน
พร้อมกันนี้ ดร.วิชัย ยังกล่าวยอมรับว่า แม้ภาพโดยรวมจะไม่เกิดภาวะฟองสบู่อสังหาฯแต่ก็ยังมีความกังวลในบางทำเลมีโครงการอสังหาฯในหลายทำเลที่มีอัตราการขายค่อนข้างช้ากว่าเกณฑ์ปกติที่ขายกันเฉลี่ย 18 เดือน ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท ซึ่งมี 5 ทำเลที่พบน่าเป็นห่วง มีอัตราการขายช้าต่อเนื่องมาจนถึงปี 2562 ดังนี้
- ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (นนทบุรี รัตนาธิเบศ บางใหญ่) มีสต็อก 9,600 ยูนิต คาดใช้เวลาในการขาย 31 เดือน
- ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค- สาย4 ) มีสต็อกเหลือขาย 900 ยูนิต คาดใช้เวลาในการขาย 31 เดือน
- ทำเลรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) มีสต็อกเหลือขาย 1,500 ยูนิต คาดว่าใช้เวลาในการขาย 25 เดือน
- ทำเลรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีสต็อกเหลือขาย 1,390 ยูนิต คาดว่าใช้เวลาในการขาย 50 เดือนขึ้นไป
- ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ – บางปู) มีสต็อกเหลือขาย 1,400 ยูนิต คาดใช้เวลาในการขาย 50 เดือนขึ้นไป
ผลการขายที่ค่อนข้างช้า สะท้อนภาพได้ว่า รถไฟฟ้าที่ออกชานเมืองนั้น ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมไม่ได้รับการตอบสนองจากความต้องการของผู้บริโภคมากนัก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาขายไม่แตกต่างกันมากนักเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน ขณะเดียวกันก็มีสินค้าให้เลือกหลากหลายในระดับราคาที่ให้เลือกแตกต่างกันด้วย
ปี2562 คาดกรุงเทพ-ปริมณฑลมีหน่วยขายเปิดใหม่ 112,000 ยูนิต
ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯและส่งผลมาตั้งแต่ปลายปี 2561 และจะต่อเนื่องถึงไตรมาส 1/2562 นั่นคือ มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)หรือ เรียกว่า มาตรการ Macroprudential แรงบีบของมาตรการดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องปรับตัว เร่งขายเร่งโอนผ่านโปรโมชั่นการขาย รวมถึงการจับมือกับธนาคารจัดแพคเก็จที่เข้มข้นขึ้นเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า ซึ่งปรากฏการณ์นี้เห็นตั้งแต่ปลายปี 2561 โดยเห็นได้จากช่วงไตรมาส 4/2561 มียอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯในกรุงเทพ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้นทั้งในแง่จำนวนและมูลค่า กล่าวคือ ในแง่จำนวนมีมากถึง 56,047 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 173,363 ล้านบาท ขยายตัวถึง 16.7% ในแง่จำนวน และเพิ่มขึ้นถึง 36.9% ในมูลค่า และเมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2560 (ซึ่งมีฐานที่สูงอยู่แล้ว) ยังถือว่าเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่สูงที่สุดใน 16 ไตรมาส นับตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา ในจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าว พบเป็นคอนโดมิเนียมมากถึง 50 %
ทั้งนี้ คาดแรงบีบของมาตรการของ ธปท. จะต่อเนื่องมาจนถึง ไตรมาส 1/2562 ที่คาดว่าจะมียอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯมากกว่า 45,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าไม่น้อยกว่า 142,000 ล้านบาท และคอนโดก็ยังคงเป็นกลุ่มสินค้าหลัก
นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่เป็นตัวแปรต่อธุรกิจอสังหาฯเช่น ปัจจัยด้านการเมือง ที่กำลังจะเกิดขึ้นยังเป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ที่คาดว่าคงรอดูสถานการณ์รัฐบาลใหม่หลังเลือกตั้ง รวมถึงภาวะการณ์ด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวก็ย่อมส่งผลกระทบต่อการซื้อ การขายอสังหาฯด้วยเช่นกัน
ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯจะยังคงไม่เปิดขายโครงการใหม่มากนัก จะเห็นโครงการเปิดใหม่ขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 โดยคาดว่าในปีนี้จะมีหน่วยที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพ-ปริมณฑลประมาณ 112,000 ยูนิตลดลงเล็กน้อยจากปี 2561 ที่มีหน่วยเปิดขายใหม่ออกสู่ตลาดอยู่ประมาณ 118,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปี 2560 ที่มีสินค้าเปิดตัวใหม่จำนวน 114,000 ยูนิต
สำหรับในปี 2561 ที่ผ่านมา ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ มีจำนวนรวม 339,600 ยูนิต เติบโต 15.4% คิดเป็นมูลค่ากว่า 707,300 ล้านบาท ขยายตัว 24.5% โดยการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่กทม.และปริมณฑล อยู่ที่ 196,630 ยูนิต เติบโต 20.3% และมูลค่ารวม 565,112 ล้านบาท ขยายตัว 32.1% ส่วนภูมิภาคมีการขยายตัวด้านจำนวนยูนิตอยู่ที่ 10.2% และ มีมูลค่าอยู่ที่ 5.5% เท่านั้น ทางด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 717,557 ล้านบาท ขยายตัว 13.2%
