3 นายกสมาคมอสังหาฯ ฟันธงการเมืองนิ่ง ครึ่งปีหลังเศรษฐกิจไทย-อสังหาฯ ฟื้น คาดปีนี้แนวราบส่วนแบ่งตลาดโตแซงคอนโดฯ ครั้งแรก ยอดขายใหม่ทั่วประเทศแตะ120,000 ยูนิต เชื่อมาตรการ LTV เร่งยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศพุ่งเกือบ 200,000 ล้านบาท

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2562 ว่า ยังมีความแข็งแกร่ง ซึ่งอาจจะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกบ้าง  บางทีการออกกฎหมายต่างๆก็ต้องรอความชัดเจนและนโยบายทางการเมืองของรัฐบาลชุดใหม่ก่อน ทั้งนี้จากตัวเลขจากหลายสถาบันวิเคราะห์เศรษฐกิจระบุว่า หากการเมืองในประเทศนิ่ง เศรษฐกิจไทยก็มีแนวโน้มดีขิ้น ส่วนเศรษฐกิจในประเทศจีนแม้จะชะลอตัว ในระยะยาวเชื่อว่าจะฟื้นตัวและกลับมาซื้ออสังหาฯไทย นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ เริ่มมีหันไปซื้อที่ดินแปลงใหญ่ในภูมิภาคที่เป็นหัวเมืองใหญ่เป็นจำนวนมาก โดยจะเน้นการพัฒนาตลาดระดับกลาง-ล่างเป็นหลัก ส่วนจะเป็นไปตามที่กล่าวไว้นั้นคงต้องมาดูอีกครั้งในครึ่งปีหลัง 2562 นี้

ส่วนการก่อสร้างรถไฟฟ้าทั้ง 13 สาย จะส่งผลให้ราคาที่ดินแต่ละทำเลปรับเพิ่มสูงขึ้น จนไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมได้ อาทิ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง ก็ไม่ควรเข้าไปพัฒนาแล้ว เนื่องจากมีซัพพลายเหลือขายเป็นจำนวนมาก การพัฒนาคอนโดฯควรมุ่งไปแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม หรือสีเหลือง เพราะแต่ละสถานีจะเป็นการมุ่งหน้าเข้าเขตชั้นในของตัวเมือง ส่งผลให้ที่ดินมีศักยภาพในการพัฒนา ด้านโครงการรถไฟความเร็วสูงนั้นไม่ว่าผู้ประกอบการรายใดจะชนะการประมูล แต่ราคาที่ดินได้ปรับขึ้นสูงไปแล้ว 30-40% ซึ่งการพัฒนาที่ดินในทำเลแนวรถไฟฟ้าความเร็วสูงนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย จะต้องพัฒนาเป็นเมืองขึ้นมา

ขณะเดียวกันรัฐบาลไม่ควรออกพ.ร.บ.ที่แปลกๆออกมาอีกแล้ว สำหรับกฎหมายที่ร่างออกมาแล้ว และจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆนี้ ก็คงต้องรอรับทราบผลในเร็วๆนี้ว่าจะมีผลกระทบอย่างไรบ้าง

นายอธิป พีชานนท์

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดแนวราบในปีนี้คาดว่าจะยังทรงตัวแต่ยังมีโอกาสเติบโตได้ทั้งในทำเล กทม-ปริมณฑลและต่างจังหวัด เนื่องจากผู้ที่ซื้อ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ได้เก็งกำไร  อย่างไรก็ตามในปีนี้แนวโน้มตลาดแนวราบทั่วประเทศคาดว่าจะมียอดขายใหม่ประมาณ 120,000 ยูนิต ซึ่งการเติบโตในภูมิภาคจะมากกว่า 60,000-70,000 ยูนิต ในขณะที่พื้นที่กทม.-ปริมณฑล มีจำนวนกว่า 45,000-50,000  ยูนิต โดยเชื่อว่าปีนี้ตลาดบ้านแนวราบจะมีส่วนแบ่งตลาดขึ้นแซงคอนโดมิเนียมเป็นปีแรกในรอบหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งการที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่เกิดขึ้นหลายสายทำให้การเดินทางจากเขตรอบนอกเมืองเข้ามาในเมืองง่ายขึ้น ทำให้ประชาชนเริ่มหันไปซื้อทาวน์เฮาส์ในซอยที่มีราคาต่อตารางเมตรถูกกว่าคอนโดมิเนียม 2-3 เท่า โดยคาดว่าตลาดทาวน์เฮาส์จะแย่งส่วนแบ่งตลาดจากคอนโดฯ 5-10%

ส่วนมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV)  ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 นี้ จะทำให้ผู้ซื้อเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนมาตรการบังคับใช้ ซึ่งคาดว่าไตรมาส 1/2562  จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดมูลค่าสูงเกือบ 200,000 ล้านบาท จากปกติไตรมาสละประมาณ 120,000 ล้านบาท โดยคาดว่าจะเป็นการดึงยอดโอนจากไตรมาส 2 มาประมาณ 80,000 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้การโอนในไตรมาส 2 ชะลอตัวลง

“มาตรการ LTV อาจทำให้เกิดการเซ็นสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยล่วงหน้า เพื่อให้ทันกับมาตรการที่จะบังคับใช้ แต่ยังไม่เกิดการโอนจริง ซึ่งวิธีการนี้ถือว่าอยู่ในกรอบข้อบังคับของมาตรการ LTV การที่จะสามารถทำแบบนี้ได้จะต้องเป็นโครงการที่สร้างใกล้แล้วเสร็จแต่โอนไม่ทัน 1 เมษายน ผู้กู้จะต้องผ่านคุณสมบัติการกู้ โดยคาดว่าจะสามารถเซ็นสัญญากู้ล่วงหน้าได้ประมาณ 1-2 เดือน” นายอธิป กล่าว

สำหรับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน เชื่อว่าจะมีการปรับตัวดีขึ้นภายหลังจากมีการเลือกตั้งและหากรัฐบาลใหม่สานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันและอยู่ระหว่างเปิดประมูล จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจให้มีอัตราการเติบโต รวมถึงนโยบายการเงิน การคลังจะมีมาตรการใหม่ออกมากระตุ้นเศรษฐกิจหรือไม่

ส่วนภาษี่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ผู้ที่จะได้รับผลกระทบมากที่สุดคือเจ้าของที่ดิน ส่วนผู้ประกอบการจะได้รับผลกระทบน้อยกว่า ซึ่งมีกระแสข่าวว่าเจ้าของที่ดินเหล่านั้นมีแผนจะเลี่ยงการนำที่ดินไปใช้ทำการเกษตรกรรม ซึ่งยังมีช่องโหว่ที่ทำให้เสียภาษีที่น้อยกว่า ดังนั้นจะไปส่งผลกระทบต่อเกษตรกรตัวจริงและแนวโน้มผลิตผลทางการเกษตรจะยิ่งแย่ลง เกษตรกรมีรายได้น้อย ก็จะยิ่งทำให้กำลังซื้อลดลงไปอีก

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์

ด้านดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยฯปี62 น่าจะมีอัตราการเติบโตประมาณ 4%บวกลบ และยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง แม้จะมีปัจจัยจากการเลือกตั้ง ที่ยังไม่มีความชัดเจนว่าพรรคไหนจะได้จัดตั้งเป็นรัฐบาล ส่วนการลงทุนของภาคเอกชนก็ยังชะลอตัวอยู่ เนื่องจากโครงการขนาดใหญ่นั้นมีความจำเป็นที่จะต้องขึ้นอยู่กับนโยบายของภาครัฐ ขณะที่การบริโภคภายในประเทศ พบว่าราคาพืชผลทางการเกษตรในระดับโลกในยังไม่ดีเท่าที่ควร เกษตรกรไทย ที่มีสัดส่วนถึง 60% ยังมีเม็ดเงินผ่านมือน้อยลง

สำหรับตลาดคอนโดฯดีมานด์ยังมีอัตราการเติบโต แต่อาจจะติดปัญหาเรื่องมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่ 2-3 ที่มีสัดส่วนประมาณ 20-30% หากนำมาเฉลี่ยก็จะทำให้ภาพรวมตลาดมีอัตราการเติบโตเล็กน้อย หรือทรงตัว ขณะที่ดีมานด์ชาวจีนนั้นพบว่ายังมีความต้องการซื้ออสังหาฯไทยอีกมาก จากอดีตที่ความน่าสนใจซื้ออสังหาฯไทยอยู่ในลำดับที่ 5-6 แต่ปัจจุบันได้ขึ้นมาเป็นอันดับต้นๆเพราะประเทศไทยมีอสังหาฯในรูปแบบของฟรีโฮลด์ (Freehold)ให้ซื้อมาก และมีกฎหมายรองรับ ไม่ต้องเสียภาษีซื้อ เมื่อเทียบกับประเทศสิงคโปร์ แต่ขณะนี้จะติดปัญหาเรื่องซัพพลายรวมในประเทศที่มีมาก และการแข่งขันก็สูง ส่งผลให้ดีมานด์จากจีนมีอำนาจในการต่อรองได้มาก ซึ่งจะทำให้การขายยากขึ้น โครงการไหนที่ไม่ดีจริง หรือหลอกขายชาวจีน ก็จะไม่ได้รับความเชื่อถือ

“คอนโดฯที่ซื้อไปแล้ว 3 ปี มีการโอนไปแล้ว และพบว่าเมื่อมีการปล่อยให้เช่าจริง ก็ไม่ได้การการันตีผลตอบแทนตามที่ผู้ประกอบการรายนั้นสัญญาไว้ ซึ่งจะทำให้ขาดความน่าเชื่อถือ โครงการก็จะไม่ได้รับการตอบรับจากลูกค้าชาวจีนอีกต่อไป” ดร.อาภา กล่าวในที่สุด