ในยุคปัจจุบันที่เทคโนโลยีมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ได้ส่งผลอย่างมากต่อการดำเนินธุรกิจในทุกภาคส่วน ที่ไม่เว้นแม้แต่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ต้องกลับมาคิดใหม่!! ทำใหม่!!กันอีกรอบ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ ที่มีวิถีชีวิตท่ามกลางเทคโนโลยีที่ล้ำสมัย….
จากนี้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร?
รองศาสตราจารย์ ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการ โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ได้ให้มุมมอง และ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอันเนื่องจากเทคโนโลยีและความต้องการที่เปลี่ยนไป ดังนี้….
“Disruptive Technology” หรือแนวคิดเทคโนโลยีเปลี่ยนโลกเป็นแนวคิดที่ได้รับการกล่าวถึง มานานกว่าหลายสิบปีในแวดวงวิชาการเพียงแต่ที่ผ่านมายังไม่ค่อยมีใครเห็นภาพชัดเจนเท่าไรกับแนวคิดดังกล่าว เพราะยังไม่ได้มีเทคโนโลยีที่เปลี่ยนโลกเกิดขึ้นมากมายเท่าโลกในยุคปัจจุบันนี้ที่เทคโนโลยีมีการพัฒนาที่ก้าวกระโดดไปอย่างมาก ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ต่อหลากหลายธุรกิจ เช่น การปฏิวัติวงการธนาคาร การปฏิวัติวงการสื่อสิ่งพิมพ์ เป็นต้น ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็เช่นกันที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงการเผชิญหน้าต่อการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว
โดยสำหรับมุมมองในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กับการเปลี่ยนแปลงในที่นี้ จะไม่ได้เป็นการโฟกัสถึงเทคโนโลยีใหม่ ๆ ในวงการ หากแต่จะมุ่งแสดงให้เห็นถึง รูปแบบการดำเนินธุรกิจที่จะต้องเปลี่ยนแปลงไปอันสืบเนื่องจากความก้าวหน้าของเทคโนโลยีที่มีผลต่อพฤติกรรมของผู้บริโภค โดยอาจแบ่งการวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็น 2 ภาคส่วนหลัก ๆ ได้แก่ Commercial Real Estate และ Residential Real Estate
Commercial Real Estate หรือ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นั้นเป็นภาคที่ได้รับผลกระทบอย่างมากจากกระแสเทคโนโลยีที่เกิดขึ้น ผ่านโลกออนไลน์ ยกตัวอย่างเช่น โรงแรม ที่มีรูปแบบคู่แข่งขันทางธุรกิจอย่าง Airbnb มาเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ หรือศูนย์การค้า ที่มีธุรกิจช็อปปิ้งออนไลน์มาตอบโจทย์ คนยุคใหม่ เป็นต้น จึงทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบแนวคิดในการดำเนินธุรกิจในสองแนวทาง ไม่ว่าจะเป็นในมุมของการแข่งขันด้วยการพัฒนาปรับเปลี่ยนธุรกิจเดิม เพื่อจุดประสงค์ในการรักษาฐานตลาดเดิมของตนเอง เช่น การปรับปรุงพัฒนาพื้นที่ การปรับเปลี่ยนผู้เช่า การจัดกิจกรรม การสร้างประสบการณ์ใหม่ให้กับลูกค้า เป็นต้น หรือจะเป็นการสร้างธุรกิจใหม่ด้วยการอาศัยเทคโนโลยีต่าง ๆ ในการสร้างมูลค่าเพิ่มที่แตกต่างจากเดิม เช่น การเปิดธุรกิจค้าปลีกออนไลน์เพิ่มเติมขึ้นมาจากธุรกิจหลัก เพื่อแข่งขันกับธุรกิจใหม่ที่เข้ามาในตลาด เป็นต้น
Residential Real Estate หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในส่วนนี้ ในภาพรวมยังจัดได้ว่า อาจยังไม่ได้รับผลกระทบทางตรงที่ชัดเจนนัก เนื่องจากยังไม่ปรากฏการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยีในการพัฒนาโครงการที่รุนแรงเหมือนภาคส่วนต่าง ๆ หากแต่ จะเป็นการเปลี่ยนแปลงในการใช้เทคโนโลยีในลักษณะที่มาเกี่ยวข้องกับการดำเนินชีวิตของลูกค้าในด้านต่าง ๆ เช่น เทคโนโลยีในการสั่งสินค้าออนไลน์ เทคโนโลยีในการสื่อสารกับทีมงานบริหารชุมชน เทคโนโลยีในการรักษาความปลอดภัย หรือการสั่งการทางโทรศัพท์ เป็นต้น หรืออาจะเป็นการใช้เทคโนโลยีโดยฝั่งผู้ประกอบการเพื่อประโยชน์ในการสนับสนุนการดำเนินธุรกิจ เช่น งานการตลาดและการขาย งานก่อสร้าง งานการออกแบบ เป็นต้น
อสังหาในมุมมองใหม่ที่นอกเหนือจากเรื่องทำเล!! คือเทคโนโลยี และความต้องการที่เปลี่ยนไป!!
ไม่อาจปฏิเสธได้เลยว่าหนึ่งในเรื่องที่สำคัญที่สุดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คือ เรื่องของทำเลที่ตั้ง หากแต่ในยุคที่เทคโนโลยีมีการเติบโตอย่างมากก็ย่อมส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจหลีกเลี่ยงการให้ความสำคัญได้เช่นเดียวกัน ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงจำเป็นที่จะต้องเข้าใจถึงการเปลี่ยนไปของพฤติกรรมผู้บริโภคเพื่อมุ่งเติมเต็มและตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มใหม่อย่าง Gen Y, Gen Z ที่ชีวิตผูกพันอยู่กับเทคโนโลยีที่กำลังมีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นและกำลังก้าวเข้ามาทดแทนกลุ่มลูกค้า Gen X และ Baby boomer
การปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเห็นมากยิ่งขึ้น
จากการที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างพากันสร้างตำแหน่งทางการตลาดใหม่ (Market Positioning) ของตนเพื่อมุ่งจับกลุ่มตลาด (Market segments) ใหม่ที่มีความหลากหลายและซับซ้อนอย่างมากในปัจจุบันที่เต็มไปด้วยกลุ่มที่มีรูปแบบการดำเนินชีวิตที่หลากหลายที่ได้รับอิทธิพลอย่างมากจากการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดของเทคโนโลยี และมากกว่าการจัดกลุ่มด้วยอายุหรือเพศ เฉกเช่นในอดีต ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม Millennials, กลุ่ม Startup, กลุ่ม Geek, กลุ่ม Nerd, หรือกลุ่ม Freelance ที่ไม่ได้มีพฤติกรรมที่เป็นที่เข้าใจที่ชัดเจนอย่างในอดีตเพียงแค่ กินกับนอน เท่านั้น หากแต่อาจจะเป็น กิน นอน เที่ยว ทำงาน พักผ่อน เล่นกีฬา เข้าสังคมออนไลน์ ฯลฯ ก็ได้ ดังนั้น รูปแบบการพัฒนาโครงการจำนวนไม่น้อยไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย, โรงแรม, อาคารสำนักงาน ฯลฯ จึงได้มีการผสมผสานประโยชน์ใช้สอยพิเศษ (ที่อาจถือได้ว่าเก่าไปแล้วในปัจจุบัน) เช่น Co Working Space, Co Kitchen Space, Co Storage เพิ่มเติมเข้ามาในโครงการ หรือการจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ล้ำสมัย เช่น ระบบสั่งการด้วยเสียง ระบบสั่งการด้วยแอพพลิเคชั่น ระบบการคำนวณพลังงาน ระบบชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า ระบบที่จอดรถอัตโนมัติ ระบบซื้อของออนไลน์ เป็นต้น
ทั้งนี้ หัวใจที่สำคัญของการพัฒนาโครงการจึงไม่ได้อยู่ที่การกำหนดให้มีพื้นที่หรือเทคโนโลยีใหม่เท่านั้น หากแต่ จะอยู่ที่ความเข้าใจอย่างถ่องแท้ในความต้องการที่แตกต่างของลูกค้าที่จะเป็นตัวกำหนดการสร้างสรรค์เทคโนโลยีหรือพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้ามากกว่า ดังนั้น จึงอาจไม่แปลกใจเลยที่จะได้มีโอกาสเห็นพื้นที่ใหม่ ๆ ในอนาคตที่นอกเหนือจากที่เคยเห็นมา อาจจะเป็น Co Party Space, Co Business Space, Co Living Space, Co Garden Space, หรือกระทั่ง Co E-Sport Space หรืออาจจะเป็นระบบพิเศษใดใด ก็ได้ ที่แล้วแต่ผู้ประกอบการรายใดจะสร้างสรรค์ออกมาให้เป็นรูปธรรมเพื่อมุ่งตอบสนองความต้องการที่แตกต่าง โดยสรุปแล้ว เมื่อเทคโนโลยีเปลี่ยนไป วิถีชีวิตก็เปลี่ยนไป ดังนั้น ผู้ประกอบการจะต้องเปิดใจให้กว้าง ขยันที่จะเรียนรู้และเข้าใจถึงความแตกต่าง และความเฉพาะตัวของแต่ละบุคคล (Individualism) อยู่เสมอ เพื่อนำมาปรับรูปแบบการดำเนินธุรกิจให้สอดรับกับตลาดที่เปลี่ยนไปนั่นเอง
