นายกสมาคมอสังหาฯริมทรัพย์ไทยจวกนโยบายรัฐดันผู้ประกอบการผุดบ้านราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เกิดยาก เหตุต้นทุนที่ดินพุ่งสูงทุกปี-ไม่มีตัวเลขดีมานด์ที่แท้จริง ล่าสุดเจรจา BOI เปลี่ยนรูปแบบสนับสนุนโครงการมิกซ์ยูสที่มีความเหมาะสม-ตรงจุดประสงค์การพัฒนาแทน หวั่นรัฐบาลใหม่เพิ่มค่าแรงขั้นต่ำ อาจต้องหันใช้หุ่นยนต์ทำงานแทน หรือย้ายฐานการผลิตไปประเทศเพื่อนบ้าน ด้านมาตรการLTVพ่นพิษ ลูกค้าเร่งโอนโครงการเดือนมี.ค.ก่อนประกาศใช้ ขณะที่ผู้ประกอบการชะลอผุดโครงการ หวังรอความชัดเจนรัฐบาลใหม่ คาดครึ่งปีหลัง62 ตลาดกลับมาคึกคักอีกรอบ ด้านลูกค้าจีนยังไม่เจอปัญหาเลี่ยงโอนกรรมสิทธิ์

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงนโยบายการสนับสนุนด้านการลงทุนของหน่วยงานภาครัฐในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะการสนับสนุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ  BOI ที่จะมีการสนับสนุนเงินลงทุนสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในการทำบ้านล้านหลังราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาทนั้น  ว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาดังกล่าวในปัจจุบันทำได้ค่อนข้างยาก เพราะปัจจุบันต้นทุนที่ดินได้ปรับเพิ่มขึ้นไปมาก ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยตามราคาและขนาดที่ BOI กำหนดทำได้ยาก ประกอบกับผู้ประกอบยังไม่มีความมั่นใจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยว่า จะมีประชาชนสนใจมากหรือน้อยเพียงใด เพราะไม่ทราบถึงจำนวนความต้องการก่อน ซึ่งแตกต่างจากโครงการของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่มีการอนุมัติวงเงินสินเชื่อให้ก่อน ทำให้ผู้ประกอบการมีความมั่นความต้องการซื้อของลูกค้า แม้ว่าจะยังไม่มั่นใจว่ามีสินค้าที่ขายเพียงพอหรือไม่ ทำให้ความเสี่ยงของผู้ประกอบการมีน้อยมาก โดยทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย อยู่ระหว่างการเจรจากับทาง BOI ว่าจะขอเป็นการสนับสนุนในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ที่มีความเหมาะสม และตรงกับวัตถุประสงค์ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันที่ต้องการสร้างความเป็นเมืองที่สมบูรณ์แบบ

ส่วนนโยบายของพรรคการเมืองในเรื่องการเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำเป็น 400 บาทขึ้นไปนั้น มองว่าทำให้มีแรงงานจากประเทศเพื่อนบ้านไหลเข้ามาทำงานในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก เพราะค่าแรงในประเทศไทยดึงดูดการเข้ามาทำงาน แต่ในส่วนของผู้ประกอบการจะต้องหันมาลดต้นทุน และจะต้องหันมาใช้หุ่นยนต์ในการทำงานแทน หรืออาจต้องย้ายฐานการผลิตไปประเทศอื่นที่มีต้นทุนต่ำกว่า เพราะค่าแรงถือเป็นต้นทุนหลักที่มีผลกระทบมากต่อดำเนินธุรกิจ อีกทั้งการที่ปรับค่าแรงเพิ่มขึ้นจะส่งผลเสียต่อผู้บริโภค เพราะราคาสินค้าและบริการจะปรับตัวขึ้นก่อนที่ค่าแรงจะปรับเพิ่มขึ้นจริง

ในช่วงที่ผ่านมาเกือบ 3 เดือนที่ผ่านมาก่อนที่มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่กำหนดเกณฑ์กำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Loan To Value : LTV) ใหม่ และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป พบว่าลูกค้ามีการเร่งโอนโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงเดือนมีนาคม 2562นี้ ซึ่งเป็นเดือนสุดท้ายก่อนที่มาตรการจะเริ่มบังคับใช้ ส่งผลให้การโอนส่วนใหญ่จะกระจุกตัวในเดือนมีนาคมเป็นจำนวนมาก ซึ่งจะเห็นว่าการทำงานของผู้ประกอบการหลายๆรายในช่วงนี้จะเน้นไปที่การจัดการการโอนของลูกค้าเป็นหลัก

ส่วนยอดขายในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาของทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย ซึ่งมองว่าเป็นผลมาจากการการที่ลูกค้ารอความดูความชัดเจนต่างๆหลังผ่านการเลือกตั้งไปแล้ว ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัวลงไปใช่ช่วงที่ผ่านมา ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยต่างชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อรอความชัดเจนทางการเมืองที่แน่นอนก่อน อีกทั้งการทำงานของหน่วยงานราชการต่างๆในช่วงนี้ได้ชะลอไปในช่วงที่จะเกิดการเลือกตั้ง ทำให้ศักยภาพการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเกิดการสะดุดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา แต่ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมากนัก เชื่อว่าหากการเมืองมีความชัดเจน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมาฟื้นตัวขึ้น โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลังที่การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการจะเพิ่มมากขึ้น ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคัก และจะเป็นปัจจัยที่กระตุ้นยอดขายให้กลับมาฟื้นตัวขึ้นอีกครั้ง

ส่วนความกังวลของกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ซื้อที่อยู่อาศัยในไทยและมีสัญญาณว่าจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ นั้น มองว่ากลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ซื้อที่อยู่อาศัยในไทยยังไม่เห็นสัญญาณดังกล่าว และเป็นปัจจัยที่ไม่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ เพราะยอดขายที่มาจากกลุ่มลูกค้าชาวจีนมีเพียงไม่มากหรืออยู่ที่ 10,000-15,000 ล้านบาท/ปี  ซึ่งเป็นสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับยอดขายทั้งหมดของตลาดที่  400,000-500,000 ล้านบาท

ด้านความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินให้กับลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้มองว่ายังคงมีความเข้มงวดอยู่ ซึ่งยังเห็นอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับที่สูงกว่า 30% โดยที่การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูงเป็นผลมาจากการที่ลูกค้าบางรายยังมีหนี้บัตรเครดิตอยู่เป็นจำนวนมาก และยังมีการช้อปปิ้งออนไลน์ที่เป็นสิ่งที่ทำให้ค่าใช้จ่ายของทูกค้าเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ ทำให้สถาบันการเงินมีความกังวลมากเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าในปัจจุบัน ทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออยู่มาก