ในปัจจุบันพบว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยทั้งในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมหรือวิลล่าตากอากาศหันมามาเน้นการขายแบบการันตีผลตอบแทนกันเป็นจำนวนมากเนื่องจากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก ซึ่งปฎิเสธไม่ได้ว่ากลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติถือว่าเป็นตลาดที่สำคัญเป็นอย่างมากต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน รัสเซีย ฮ่องกง สิงค์โปร์ และ ญี่ปุ่น และโดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวต่างๆ เช่น ภูเก็ต พัทยา ระยอง เขาใหญ่ เชียงใหม่ เป็นต้น
การขายแบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าเป็นเสมือนแรงกระตุ้นที่สำคัญให้กลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มนักลงทุนสนใจและซื้อไว้เพื่อการลงทุน เนื่องจากทราบกันดีว่า ในเมืองท่องเที่ยวต่างๆทั่วประเทศกลุ่มผู้ซื้อหรือนักลงทุนส่วนใหญ่ที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์จะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนซะเป็นส่วนใหญ่ กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยค่อนข้างน้อย ผู้ประกอบการจึงเล็งเห็นโอกาสในการขายจึงเน้นเป็นการขายเพื่อการลงทุนโดยการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งพบว่าเป็นแรงกระตุ้นให้กลุ่มนักลงทุนในความสนใจและซื้อกันเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งไทย-เทศ(ต่างประเทศ)แห้งพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มนักลงทุน
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า เมืองท่องเที่ยวส่วนใหญ่สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมโควตา 49% ที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ค่อนข้างเต็มโควตา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในพัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่ เป็นต้น จนผู้ประกอบการบางรายตามหัวเมืองท่องเที่ยวที่แก้ปัญหาต่างส่วนนี่เนื่องจากต้องการเพิ่มโอกาสในการสร้างรายได้ด้วยการทำเป็นสัญญาเช่า 30+30+30 เพิ่มขึ้น เพื่อแก้ปัญหาสำหรับโครงการที่โควตาต่างชาติเต็ม 49% และสังเกตพบว่าในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาพบว่ามีผู้ประกอบการจากจีนเริ่มเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมทั้งที่พัฒนาเองและร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยรวมมูลค่าการลงทุนแล้วกว่า 152,400 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หาโฟกัสไปยังกลุ่มนักลงทุนชาวจีนหรือชาติอื่นๆ ที่ซื้อคอนโดมิเนียมหรือว่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้นส่วนใหญ่มองที่ผลตอบแทนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว และการที่พวกเขาตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้นเพราะการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศพวกเขาที่ควบคุมไม่ให้พวกเขาลงทุนหรือว่าเก็งกำไรได้แบบที่เคยทำมาอีกแล้วนั่นเอง แต่พวกเขายังมีเงินหรือว่าได้เงินจากการทำงานและด้วยความที่เป็นคนชอบลงทุนจึงจำเป็นต้องหาที่ลงทุน ประเทศไทยที่เปิดกว้างต้อนรับอยู่แล้วจึงเป็นทางเลือกที่ดี อีกทั้งผู้ประกอบการหรือนายหน้าบางรายที่ไปบอกหรือยกตัวเลขผลตอบแทนมาล่อตาล่อใจพวกเขาก็เป็นอีกแรงฉุดดึงให้พวกเขามาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย แต่เมื่อวันใดที่พวกเขารู้ว่าผลตอบแทนทั้งในเรื่องของราคาขายและจากการปล่อยเช่าไม่ได้เป็นไปตามที่พวกเขารับรู้มาก่อนตัดสินใจซื้อนั้น เมื่อนั้นอาจเกิดการทิ้งเงินดาวน์หรือว่าไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์หรือหายไปจากตลาดประเทศไทยก็ได้ ซึ่งประเด็นนี่คือสิ่งที่ต้องระมัดระวังกันต่อไป
สำหรับอสังหาริมทรัพย์หาเพื่อการลงทุน ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน เงื่อนไขและข้อจำกัดในการลงทุนอสังหาเพื่อปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน เงื่อนไขเวลาการจ่ายผลตอบแทน เงื่อนไขรูปแบบการจ่ายผลตอบแทน เงื่อนไขรูปแบบการจ่ายผลตอบแทน และ ความเสี่ยงจากการลงทุนอสังริมทรัพย์หาปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน มีรายละเอียดดังต่อไปนี้
ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน
ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทนนั้น อัตราผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับนั้นจะระบุในลักษณะ ดังนี้ อัตราผลตอบแทนต่อปี (%) จากมูลค่าอสังหา (บาท) ในช่วงระยะเวลาที่การันตีผลตอบแทน (ปี)ซึ่งผู้ลงทุนสามารถหาผลตอบแทนที่จะได้รับในแต่ละปีได้โดย นำอัตราผลตอบแทนมาคูณกับราคาอสังหาที่ซื้อ ผลตอบแทนแต่ละปี (บาท) = อัตราผลตอบแทนต่อปี (%) x ราคาซื้ออสังหา (บาท) และสามารถทราบผลตอบแทนที่จะได้รับตลอดระยะเวลาที่การันตีผลตอบแทนได้โดย นำผลตอบแทนแต่ละปีมาคูณด้วยระยะเวลาที่การันตีผลตอบแทน ดังนี้
ผลตอบแทนทั้งหมดตลอดระยะเวลาการันตี (บาท) = ผลตอบแทนแต่ละปี (บาท) x ระยะเวลาการันตีผลตอบแทน (ปี)
เงื่อนไขและข้อจำกัดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน
จากผลตอบแทนในรูปแบบตัวเงินจากการลงทุน ซึ่งเราได้แสดงวิธีคำนวณไปแล้วข้างต้นนี้ อีกสิ่งหนึ่งที่ผู้ลงทุนควรให้ความสนใจก็คือเงื่อนไขและข้อจำกัดต่างๆ ที่ระบุเอาไว้เพิ่มเติมในการลงทุน ดังนี้
เงื่อนไขเวลาการจ่ายผลตอบแทน
ในสัญญาหรือข้อตกลงการลงทุนจะระบุเอาไว้อย่างชัดเจนถึงกำหนดเวลาที่จะมีการจ่ายผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน บางโครงการอาจจ่ายผลตอบแทน ณ สิ้นงวด ซึ่งงวดในที่นี้อาจหมายถึงช่วงระยะเวลา 1 เดือน แบบการจ่ายค่าเช่าทั่วๆ ไปที่เราคุ้นเคยดีก็ได้ หรืออาจกำหนดให้ 1 งวดเท่ากับ 3 เดือน ซึ่งหมายถึงจะจ่ายผลตอบแทนทุกๆ 3 เดือน
เงื่อนไขรูปแบบการจ่ายผลตอบแทน
ในสัญญาหรือข้อตกลงจะระบุถึงวิธีหรือรูปแบบการจ่ายผลตอบแทน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วผลตอบแทนจะอยู่ในรูปแบบตัวเงิน (บาท) แต่ก็มีในบางกรณีที่โครงการเลือกจ่ายผลตอบแทนบางส่วนในรูปแบบอื่นที่ไม่ใช่ตัวเงิน เช่น Point หรือคะแนนสะสม แทนหน่วยเงิน (บาท) ซึ่งพอยต์นี้จะสามารถนำไปใช้ได้ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้เท่านั้น ลักษณะเช่นเดียวกับคะแนนสะสมของบัตรเครดิต ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด
ข้อจำกัดของการประกันอัตราผลตอบแทน
ในสัญญาจะระบุถึงอัตราผลตอบแทนในช่วงเวลาที่ประกันผลตอบแทนซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับอย่างชัดเจน โดยทั่วไปจะเป็นอัตราผลตอบแทนต่อปี ซึ่งหมายความว่าผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนในอัตราที่คงที่ในทุกๆ ปี ในช่วงเวลาที่มีการันตีผลตอบแทน แต่อย่างไรก็ตามโครงการสามารถระบุเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีก็ได้ ซึ่งหมายความว่าผู้ลงทุนจะไม่ได้รับอัตราผลตอบแทนที่คงที่ในแต่ละปี แต่อัตราผลตอบแทนอาจปรับขึ้นในลักษณะขั้นบันได การละเลยรายละเอียดในส่วนนี้อาจทำให้ผู้ลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนตามแผนที่คาดหวังไว้ได้
สิทธิพิเศษสำหรับผู้ลงทุนปล่อยเช่าอสังหาแบบการันตีผลตอบแทน
นอกจากผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบการันตีผลตอบแทนแล้ว ในหลายๆ โครงการยังมีข้อเสนอพิเศษที่เป็นสิทธิประโยชน์แก่ผู้ลงทุน ดังนี้
สิทธิเข้าพักฟรีในโครงการที่กำหนด
การให้สิทธิเข้าพักฟรีในโครงการโดยระบุเป็นจำนวนวันต่อปี ถ้าเป็นโครงการทที่บริหารโดยผู้ประกอบการโรงแรมก็อาจจะสามารถเลือกใช้สิทธิเข้าพักฟรีในโครงการอื่นๆ ที่โรงแรมบริหารอยู่ได้ ถ้าหากไม่ได้ให้พักฟรีก็อาจจะให้เป็นส่วนลดแทน หรือแบ่งผลตอบแทนส่วนหนึ่งมาจ่ายในรูปแบบคะแนนสะสม (Point) เพื่อนำไปแลกสิทธิเข้าพักในโรงแรม รีสอร์ทต่างๆ ก็ได้ เป็นต้น
รับซื้อคืนในราคาที่กำหนด
ในบางโครงการก็ยังมีสิทธิพิเศษเพิ่มเติมขึ้นมาจากการประกันผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า ด้วยให้สิทธิผู้ลงทุนขายกลับคืนแก่โครงการในราคาที่ผู้ลงทุนซื้อมา ซึ่งหมายถึงการประกันราคาซื้อกลับ ซึ่งจะมีรายละเอียดเพิ่มเติมในเงื่อนไขรับซื้อคืน
ความเสี่ยงจากการลงทุนอสังริมทรัพย์หาปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน
ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าแบบการันตีผลตอบแทน ก็ตกอยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกันนี้ แม้ว่าจะมีการประกันความเสี่ยงจากความผันผวนของผลตอบแทนไว้แล้ว แต่ผู้ลงทุนก็ควรตระหนักว่าความเสี่ยงจากการลงทุนก็ไม่ได้หมดไปเสียทีเดียว ซึ่งความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้จากการลงทุน แบบการันตีผลตอบแทนมี ดังนี้
ความเสี่ยงระหว่างช่วงที่การันตีผลตอบแทน
เป็นความเสี่ยงที่สำคัญที่ผู้ลงทุนต้องพิจารณาเป็นอันดับแรก เนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมูลค่าการลงทุนต่อหน่วยการลงทุนที่สูงมาก ใช้ระยะเวลาในการลงทุนที่ยาว และมีสภาพคล่องในการลงทุนต่ำกว่าการลงทุนในประเภทอื่นๆ ความน่าเชื่อถือ ความมั่นคงของผู้ประกอบการจึงมีความสำคัญมาก ในการประเมินความสามารถของโครงการในขั้นต้นว่าจะสามารถให้ผลตอบแทนต่างๆ ตามที่การันตีไว้ได้หรือไม่ และจะสามารถดำเนินการลงทุนได้ตลอดระยะเวลาที่สัญญาไว้หรือไม่
ความเสี่ยงหลังจากพ้นระยะการันตีผลตอบแทน
เป็นอีกหนึ่งความเสี่ยงในระยะยาวที่ผู้ลงทุนต้องคำนึงถึง โดยต้องประเมินอัตราค่าเช่าในทำเลที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อพิจารณาอัตราผลตอบแทนที่เป็นไปได้หลังจากพ้นระยะการันตีผลตอบแทนไปแล้ว ซึ่งโดยทั่วไปแล้วโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนมักจะขายในราคาที่สูงกว่าโครงการทั่วไป เพื่อนำเงินส่วนหนึ่งหมุนกลับมาเป็นผลตอบแทนจากการลงทุน ทำให้เมื่อพ้นระยะเวลาการันตีผลตอบแทนแล้วผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะลดน้อยลง นอกจากนี้การซื้อมาในราคาที่สูงกว่าราคาตลาดจะทำให้ผู้ลงทุนจำหน่ายทรัพย์สินออกยาก และอาจจะต้องขายขาดทุน ซึ่งทั้งหมดนี้ผู้ลงทุนต้องชั่งน้ำหนักเปรียบเทียบกับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้รับ แต่ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนสามารถลดความเสี่ยงจากการลงทุนผิดพลาดได้ด้วยการศึกษาการลงทุนให้เข้าใจ อ่านรายละเอียดของสัญญาอย่างรอบคอบ โดยสัญญาจะต้องแสดงสาระสำคัญในการลงทุนอย่างชัดเจน และท้ายที่สุดคือการรวบรวมเอกสารต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเอาไว้เป็นหลักฐาน
สำหรับประเทศไทย ทำเลที่ถือว่ามีความโดดเด่นเป็นอย่างมากในเรื่องของการขายอสังหาริมทรัพย์แบบการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่ง ณ สิ้นปี พ.ศ.2561 พบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดภูเก็ต มีทั้งสิ้นประมาณ 100 โครงการ 19,345 หน่วย แต่ปรากฏข้อมูลว่า มีคอนโดมิเนียมถึง 63 โครงการจาก 100 โครงการ หรือคิดเป็น 63% ที่มีการขายแบบการการันตีผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งบางโครงการให้ผลตอบแทนสูงถึง 10% 10 ปี เช่น โครงการที่น่าสนใจคือโครงการ New Nordic Water ที่เปิดขายโครงการไปเมื่อช่วงต้นปี พ.ศ.2560 ที่ผ่านมา ของกลุ่ม นิว นอร์ดิก กรุ๊ป ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่จากพัทยาที่พัฒนาโครงการในพัทยาแล้วกว่า 55 โครงการมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและโรงแรมในตลาดภูเก็ตเป็นครั้งแรก ซึ่งปิดการขายไปแล้วกว่า 80% ถือว่าประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก ด้วยการเสนอรูปแบบการขายแบบให้การันตีค่าเช่า 10 % ถึง 10 ปี จึงทำให้ได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนเป็นจำนวนมาก
นอกจากนี้ยังมี บริษัท IPA International Property จำกัด ได้เปิดตัวโครงการ ยูโทเปีย เซนทรัล โครงการ ยูโทเปีย กะตะ โครงการ ยูโทเปีย ในหาน โครงการ ยูโทเปีย ลอฟท์ ในหาน และโครงการยูโทเปีย กะรน โดยบริษัทนี้เคยเป็น บริษัทเอเจนท์ที่ออสเตรเลียมาก่อน และสนใจที่จะพัฒนาโครงการในเมืองไทย โดยมองไว้ 3 ทำเล คือ กรุงเทพฯ เชียงใหม่ และภูเก็ต แต่สุดท้ายบริษัทนี้ได้เลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ภูเก็ตเป็นที่แรก โดยมีรูปแบบการขายที่น่าใจสนมาก คือการ การันตีค่าเช่า 10% ถึง 20 ปี และลูกค้าไม่ต้องจ่ายเงินกองทุน และค่ารีโนเวทห้อง โดยโครงการจะเริ่มจ่ายเงินการันตีตั่งแต่ลูกค้าจ่ายเงินครบ 100% นั้นหมายความว่า หากลูกค้าซื้อเงินสดหรือจ่ายเงินให้โครงการครบตามราคาหน้าสัญญาทางโครงการก็จะจ่ายเงินการันตีปีแรกทันที โดยไม่ต้องรอให้โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
ดังนั้นหากลูกค้ามีความพร้อมลูกค้าก็สามารถจ่ายเงินทั้งหมดให้โครงการหลังจากนั้นโครงการก็จะคำนวณเงินการรันตีในปีแรกจ่ายคืนแก่ลูกค้า เนื่องจากโครงการจะนำห้องมาปล่อยเช่าโดยใช้เชนโรงแรมเข้ามาบริหาร ซึ่งทำให้เป็นที่สนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก และพบว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตที่เป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้ชายหาดหรือติดชายหาดในทำเล กมลา สุรินทร์ บางเบา ในหาญ ราไวย์ ป่าตอง กะตะ กะรน ได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นอย่างมาก โดยทำเลดังกล่าวเน้นการขายแบบการรันตีค่าเช่าโดยมีทั้ง 5% 3 ปี และ 7% 3 ปี แตกต่างกันไป ซึ่งส่วนใหญ่ทุกโครงการ มียอดขายในส่วนของต่างชาติ 49% ค่อนข้างจะเต็มทุกโครงการ แต่หากมีลูกค้าชาวต่างชาติสนใจเพิ่มเติมก็จะขายแบบเช่าระยะยาว เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายที่เพิ่มขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ
ในปัจจุบันพบว่า ผู้ประกอบการในกลุ่มของคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต พัทยา หัวหิน มักมีการนำเชนโรงแรมชั้นนำมาบริหารโรงแรม เช่น Wyndham , Best western, X2 , Ramada หรือแม้กระทั้งใช้แบรนด์โรงแรมของตนเอง เข้ามาบริหารในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการขายแบบการันตีผลตอบแทน ซึ่งเป็นที่นิยมเป็นอย่างมากสำหรับคอนโดมิเนียมในเมืองเที่ยงเที่ยวปัจจุบัน
จากตารางด้านล่างนี้ชี้ให้เห็นถึงความโดดเด่นของการลงทุนคอนโดมิเนียมในจังหวัดภูเก็ตอย่างชัดเจนว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตยังคงเป็นทำเลที่น่าสนใจในการลงทุนสำหรับกลุ่มนักลงทุนและผู้ประกอบการ ให้ผลตอบแทนสูง ซึ่งถือว่าเป็นสิ่งดึงดูดใจกลุ่มผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
หมายเหตุ : ข้อมูลคืออัตราผลตอบแทนจากการรันตีการเช่าของโครงการที่สูงสุดของแต่ละพื้นที่
จากข้อมูลพบว่า ภูเก็ต พัทยา และ เกาะสมุยเป็นทำเลที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์แบบการันตีผลตอบแทนจากการเช่าสูงที่สุด ถึง 10% ซึ่งพบว่าบางผู้ประกอบการให้ผฃตอบแทนจากการเช่าสูงถึง 10% ถึง 20 ปี รองลงมาคือพื้นที่อื่นๆ ที่ให้ผลตอบแทนสูงที่สุดอยู่ที่ 7 -8 % ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนจากการเช่าที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก
