ธปท.มั่นใจรัฐบาลใหม่เดินหน้าได้ ไม่เกิดภาวะสุญญากาศ เชื่อภาพรวมเศรษฐกิจไทยยังขยายตัวต่อเนื่องพร้อมปะทะแรงผันผวน ด้านตลาดอสังหาฯ แม้เผชิญปัจจัยลบแนะผู้ประกอบการ-สถาบันการเงิน สร้างวินัยการเงิน ระบุเฝ้าติดตาม-ยืดหยุ่นหลังมาตรการ LTV บังคับใช้ คาดหลังไตรมาส 2/62 เริ่มเห็นความชัดเจน ขู่ยังมีนักเก็งกำไรอีกปรับเพิ่มความเข้มงวดแน่ เฝ้าติดตามความเปลี่ยนแปลงเศรษฐกิจโลก หวั่นกระทบอุปสงค์ ส่งผลการเปิดตัวใหม่ผู้ประกอบการ-การปล่อยสินเชื่อสถาบันการเงิน

นายเมธี สุภาพงษ์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เปิดเผยว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปีนี้ที่อัตราการขยายตัวของ GDP ที่ 3.8% แม้ว่าจะชะลอตัวลงกว่าปีที่ผ่านมาแต่ยังเป็นการขยายตัวต่อเนื่องตามศักยภาพ โดยปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตาม คือ สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและการเมืองโลก สงครามการค้า การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจประเทศต่างๆ และ Brexit ขณะที่ปัจจัยในประเทศ คือ การเมืองที่ยังมีความไม่แน่นอน เพราะแม้ว่าจะมีการเลือกตั้งแล้วแต่ยังต้องติดตามการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ซึ่งคาดว่าจะมีความชัดเจนในช่วงเดือนมิถุนายน 2562 นี้ ซึ่งมองว่ารัฐบาลปัจจุบันยังทำหน้าที่ตามปกติไม่ใช่รัฐบาลรักษาการ โครงการลงทุนต่างๆ ยังเดินหน้าได้และไม่เป็นสุญญากาศ

อย่างไรก็ตามในปี 2562 นี้ถือว่าเป็นปีที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยโดยรวมยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่จะขยายในอัตราน้อยกว่าปี 2561 ที่ผ่านมาและแม้ในปีนี้หากมีปัจจัยเสี่ยงที่กระทบต่อเศรษฐกิจหลากหลายขึ้น แต่เชื่อมั่นว่าเสถียรภาพของเศรษฐกิจไทยโดยรวมยังอยู่ในเกณฑ์ดี มีภูมิคุ้มกันเพียงพอที่จะรองรับแรงปะทะและความผันผวนจากภายในและภายนอกประเทศในอนาคตได้ สำหรับตลาดอสังหาฯไทยแม้ปีนี้จะมีปัจจัยลบหลายประการ ผู้บริโภค ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน หน่วยงานภาครัฐ ควรร่วมกันติดตามประเมินความเสี่ยงอย่างต่อเนื่องและรอบด้าน เพื่อให้มีความระมัดระวังและปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลง รวมถึงต้องร่วมมือกับสถาบันการเงินสร้างมาตรฐาน วัฒนธรรมด้านสินเชื่อและวินัยการเงินที่ดี ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญในการเสริมสร้างความมั่นคงให้กับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง สำหรับธปท.นั้นยังคงรักษาหลักการในการดำเนินนโยบายการเงิน โดยให้ความสำคัญกับ 3 เรื่องที่เป็นเป้าหมาย คือ เสถียรภาพราคา ด้านเงินเฟ้อให้อยู่ในกรอบเป้าหมาย การขยายตัวของเศรษฐกิจให้สอดคล้องกับศักยภาพ และรักษาเสถียรภาพของระบบเศรษฐกิจ การเงิน โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)จะประเมินสถานการณ์ และชั่งน้ำหนักของทั้ง 3 ด้าน ตามพัฒนาการของข้อมูลทั้งในและต่างประเทศเป็นสำคัญ เพื่อให้เศรษฐกิจไทยเติบโตอย่างมีเสถียรภาพในระยะยาวต่อไป

ส่วนการปรับเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (Loan to Value: LTV) ที่กำลังจะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ถือเป็นการสร้างมาตรฐานและวินัยในการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์เพื่อดูแลความเสี่ยง โดยธปท. ไม่มีความต้องการที่จะขัดขวางการมีบ้านของประชาชน โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย แต่มาตรการที่ออกมาป้องกันไม่ให้ประชาชนมีหนี้มากเกินไปจนอาจจะกระทบต่อการชำระหนี้คืน และเพื่อไม่ให้เอื้อต่อการเก็งกำไรมากกว่าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริง รวมทั้งดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชื่อมโยงกับภาคธุรกิจอื่นไม่ให้เกิดความเสี่ยงเชิงระบบ โดยหลังจากที่มาตรการ LTV ออกมาบังคับใช้แล้ว ธปท. จะติดตามอย่างใกล้ชิด และจะมีความยืดหยุ่นปรับเปลี่ยนการดำเนินมาตรการตามสถานการณ์อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าเมื่อระยะเวลาผ่านไป 1 ไตรมาส หรือสิ้นไตรมาสที่ 2/2562 น่าจะเริ่มเห็นข้อมูลที่ชัดเจนมากขึ้น ซึ่งหากยังเห็นการเก็งกำไรอีก อาจจะมีการปรับเพิ่มความเข้มงวดมาตรการมากขึ้น

สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นภาคธุรกิจที่มีความสำคัญกับการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจไทย โดยมีมูลค่าธุรกิจประมาณ 6-8% ของ GDP ประเทศ และก็ยังเชื่อมโยงกับธุรกิจหลายประเภท อาทิ รับเหมาก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น ทั้งนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยคิดเป็น 20% ของสินเชื่อรวมของธนาคารพาณิชย์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยคิดเป็นสัดส่วน 33% ของหนี้ครัวเรือน แม้ว่าจะเป็นตัวเลขที่สูงแต่ก็ไม่มีความกังวล เพราะถือเป็นการสะสมสินทรัพย์  และอีกมุมหนึ่งอสังหาฯ ยังเป็นทรัพย์สินที่มีความสำคัญยิ่งต่อระบบเศรษฐกิจ จำเป็นต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันไม่ให้ปัญหาเช่น วิกฤตปี 2540

อย่างไรก็ตามตัวเลขในภาพรวมที่ออกมาก ก็ไม่อาจทำให้ทางการนิ่งนอนใจได้ เมื่อพิจารณาในรายละเอียด ก็ได้เห็นความเสี่ยงที่สะสมในบางจุด ซึ่งจำแนกได้ 2 ประเด็นคือ

1.การมีอุปทานคงค้าง โดยเฉพาะอาคารชุด แม้จะผู้ประกอบการจะมีความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ไปเน้นขายอาคารชุดที่สร้างเสร็จแล้วแทน แตะพบว่าบางทำเล และบางระดับราคายังระบายได้ค่อนข้างช้า หากในอนาคตมีอุปทานเหลือขายในระดับสูงเป็นระยะเวลานาน ย่อมกดดันที่อยู่อาศัยในภาพรวม ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องผู้ประกอบการ และต่อเนื่องมาถึงสถาบันการเงินในด้านการผิดนัดชำระหนี้ด้วย

2.มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่เห็นสัญญาณผ่อนคลายลง เนื่องจากเศรษฐกิจไทยในช่วงที่ผ่านมาอยู่ในช่วงที่ฟื้นตัว ทำให้สถาบันการเงินต่างๆหันมาเน้นปล่อยกู้สินเชื่ออสังหาฯ เนื่องจากเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกัน มีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น ซึ่งการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่จะมีความร้อนแรงในระยะหลังนี้ มีส่วนสำคัญที่ทำให้มาตฐานการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินผ่อนคลายลง เริ่มส่งผลกระทบต่อภาคสถาบันการเงินผ่านคุณภาพสินเชื่ออสังหาฯที่ด้อยลง โดยข้อมูลล่าสุด ณ ไตรมาส 4/2561 อยู่ที่ 3.25% สวนกลับ หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของหนี้อุปโภคบริโภคประเภทอื่นที่กำลังมีแนวโน้มชะลอลง หากปล่อยให้การดำเนินการเป็นเช่นนี้ต่อไปจะนำไปสู่ความเปราะบางทั้งในภาคสถาบันการเงินและส่วนอื่นๆของประเทศ เนื่องจากการปล่อยกู้ LTV ในระดับสูง ทำให้ครัวเรือนสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้โดยไม่ต้องออมเงินเพื่อวางเงินดาวน์  จึงสร้างแรงจูงใจให้ครัวเรือนกู้ยืมเงินมาลงทุนและเก็งกำไรในอสังหาฯ เพื่อมุ่งแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น และเนื่องจากครัวเรือนได้รับสินเชื่อในวงเงินที่ค่อนข้างสูงทำให้มีภาระผ่อนต่อเดือนในระดับสูง ภาระทางการเงินจึงมีมากขึ้น และส่งผลให้ความสามารถในการรองรับความเสี่ยงจากความผันผวนของเศรษฐกิจที่จะเกิดขึ้นในอนาคตลดลงตามไปด้วย และกลายเป็นหนี้เสียของสถาบันการเงินในที่สุด

นอกจากนี้จะมีผลต่อเนื่องทำให้ผู้ประกอบการประเมินอุปสงค์คลาดเคลื่อนจากความเป็นจริง เนื่องจากจำนวนผู้อุปโภคที่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับผู้ประกอบการสามารถระดมทุนในต้นทุนที่ต่ำทั้งจากสถาบันการเงินและตลาดทุน ภายใต้อัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นระยะเวลานาน อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการแข่งขันเปิดโครงการใหม่มากเกินความเหมาะสม จนนำไปสู่อุปทานคงค้างในที่สุด แม้ในช่วงปี2561 ที่ผ่านมาจะยังไม่มีผลกระทบที่รุนแรง แต่ความเสี่ยงดังกล่าวหากปล่อยไว้นานก็จะทวีความรุนแรงกว่าสภาวะขึ้น จะทำให้ตลาดอสังหาฯและเสถียรภาพของระบบการเงินไทยอ่อนไหวต่อปัจจัยลบที่จะเข้ามากระทบก็คือและอาจจะกระทบรุนแรงมากกว่าสภาวะปกติมาก ดังนั้นธปท.จึงตัดสินใจดูแลสถาบันการเงินในภาพรวมโดยออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นี้ โดยสิ่งที่ธปท.คาดหวัง มี 3 ประการ คือ

1.สร้างมาตรการเชิงป้องกัน เพื่อดูแลความเสี่ยงเชิงระบบการเงินไทย ให้ระบบเศรษฐกิจเติบโตในระยะยาวและยั่งยืน

2.สร้างสภาพแวดล้อมที่ดีในตลาดอสังหาฯ ที่มีอุปสงค์ อุปทานในราคาที่เหมาะสม ผู้ซื้อและผู้ขายประเมินความเสี่ยงและวางแผนการซื้อการลงทุนได้อย่างถูกต้อง

3.ยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินและสร้างวัฒนธรรมด้านสินเชื่อให้ผู้กู้วางแผนการเงินให้เหมาะสมในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เพื่อให้ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ แต่ผู้ที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรก็อาจจะซื้อได้ยากขึ้น

ในการปรับปรุงหลักเกณฑ์ในครั้งนี้ธปท.มีเจตนาในการกำกับความเสี่ยงเฉพาะจุดและพยายามจะให้ผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้รับผลกระทบน้อยที่สุด ซึ่งเชื่อว่าการใช้เครื่องมือนโยบายที่ผสมผสานและสอดคล้องกัน และมาตรการการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายในช่วงปลายปี2561 ที่ผ่านมา จะช่วยลดความเสี่ยงในภาคอสังหาฯและช่วยให้เสถียรภาพด้านการเงินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ทั้งนี้ท่ามกลางความไม่แน่นอนต่างๆที่เข้ามากระทบเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย มองว่าตัวแปรสำคัญที่จะเป็นตัวกำหนดทิศทางตลาดอสังหาฯในปีนี้จะเป็นอย่างไรนั้นคือ การประเมินผู้ซื้ออสังหาฯว่าจะปรับตัวหรือสามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจในระยะต่อไปได้อย่างไร เพราะการเปลี่ยนแปลงอุปสงค์ย่อมกระทบต่อการวางแผนการเปิดโครงการของผู้ประกอบการ และกระทบต่อการวางแผนการปล่อยสินเชื่อและการเติบโตของสถาบันการเงิน ซึ่งขอแบ่งผู้ซื้อออกเป็น 2 ประเภท

1.ผู้ซื้อที่เป็นคนไทย ซึ่งเป็นลูกค้าหลักของอสังหาฯไทย ซึ่งในปัจจุบันมีหลายเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทย เช่น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในระยะต่อไป หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ผลของนโยบายจากภาครัฐต่างๆ อาทิ โครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย,โครงการบ้านล้านหลัง และมาตรการLTV รวมถึงปัจจัยทางการเมืองในประเทศ ว่าจะเป็นอย่างไรต่อไป ซึ่งจำเป็นต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

2.การปรับตัวอุปสงค์จากต่างชาติ ซึ่งมีบทบาทต่อตลาดอสังหาฯไทยเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มูลค่าการโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติในปี 2561 เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ประมาณ 30% โดยลูกค้าหลักคือชาวจีน 43% ของมูลค่าเงินโอนของชาวต่างชาติทั้งหมด แม้ว่า ณ วันนี้จะยังไม่เห็นอุปสงค์ที่ลดลงของชาวจีน แต่การที่เศรษฐกิจจีนมีแนวโน้มชะลอตัวลง อาจจะกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวจีนในระยะต่อไปได้ จึงเป็นสิ่งที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด