วันนี้ (27 มีนาคม 2562 ) การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้จัดสัมมนาเพื่อศึกษา ทบทวน และสำรวจ ความสนใจของผู้ประกอบการเอกชน (Market Sounding)ทั้งจากในประเทศไทยที่เป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ  บริษัท อนันดาฯ กลุ่มซีพีเอ็น กลุ่มซีพีแลนด์ และเอสซีจี เป็นต้น รวมถึงนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่น ภายใต้โครงการพัฒนาพื้นที่สำนักงานใหญ่การรถไฟแห่งประเทศไทยและพื้นที่ต่อเนื่องบริเวณตึกแดงบางซื่อ ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ให้เอกชนร่วมลงทุนในการกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 ณ โรงแรม แกรนด์ เมอร์เคียว ฟอร์จูน  ส่วนการเปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชน ผู้ที่มีส่วนได้-เสียของคนในพื้นที่นั้นกำหนดจัดขึ้นในวันที่ 2 เมษายน 2562

นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการ กลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย กล่าวระหว่างเปิดการประชุมว่า  โครงการพัฒนาดังกล่าวตั้งอยู่บนเนื้อที่ 120 ไร่ (จากทั้งหมดกว่า 2,000 ไร่) ซึ่งไม่เข้าข่ายหรือไม่ต้องปฎิบัติตามพ.ร.บ ร่วมทุนระหว่างภาครัฐเอกชนพ.ศ.2556 หรือเรียกว่า Public Private Partnership: PPP  แต่จะเป็นลักษณะให้สิทธิและประโยชน์ที่เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน สิทธิการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในโครงการร่วมลงทุนที่มีระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 50 ปี เป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนดพ.ร.บ.การร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ. 2562 ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และมีผลบังคับใช้แล้วตั้งแต่ 11 มีนาคม 2562 ซึ่งพ.ร.บ.ร่วมลงทุนฯใหม่นี้ช่วยให้โครงการร่วมลงทุนเกิดขึ้นเร็ว

ทั้งนี้ รูปแบบจะเป็นลักษณะสัญญาเดียว ส่วนผู้ประกอบการเอกชนจะรวมกลุ่มกันมาในรูปแบบกิจการร่วมค้า (Joint Venture) หรือกิจการค้าร่วม (Consortium) ก็สามารถทำได้ โดยจะต้องก่อสร้างอาคารที่ทำการให้กับรฟท.แห่งใหม่ และก่อสร้างบ้านพักพนักงานรถไฟที่จะย้ายจากบริหาร นิคม กม.11 ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างสำรวจจำนวนครอบครัวที่จะต้องย้าย

ชงแก้ผังสี มิ.ย.นี้จูงใจเอกชนไทย-เทศลงทุนกว่า8หมื่นลบ.

อย่างไรก็ตาม สืบเนื่องจากการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว เป็นโครงการที่รองรับการเติบโตของเมืองและเชื่อมโยงกับโครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่ เพื่อให้เกิดประโยชน์ในการพัฒนาให้ได้มากที่สุด และบนที่ดินแปลงดังกล่าวนั้น ตามผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันปี พ.ศ.2556 บริเวณตึกแดง บางซื่อ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น “สีน้ำตาล” ประเภท ย. 8 (คิดเป็นพื้นที่2ใน 3 ของที่ดินทั้งหมด) และ ย.9 (พื้นที่ 1 ใน 3 ของทั้งหมด) เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น โดยประเภท ย.8 ได้กำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือFAR 6:1 (พัฒนาอาคารที่หนดพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรและกำหนดอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR ) ไม่เกิน 5.0% ส่วน ย.9 กำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือFAR 7:1 และกำหนดอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR ) ไม่เกิน4.5% .

“หากสำนักผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครสามารถปรับผังสีในการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปอย่างเหมาะสมแล้วจะช่วยสร้างความมูลค่าการลงทุนจะเพิ่มขึ้นจากที่ 35,000 ล้านบาท(ลบ.) เป็นไม่ต่ำกว่า 80,000 ล้านบาท “ นายวรวุฒิ กล่าว พร้อมกับมีความเชื่อมั่นว่า การลงทุนในโครงการดังกล่าวมีความคุ้มค่าต่อการลงทุน โดยคาดว่าจะทำเรื่องเสนอขอปรับผังสีประเภท ย.8 ไปยังสำนักผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครได้ภายในเดือนมิถุนายน 2562 นี้

ส่วนโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ แปลง A พื้นที่ 32 ไร่นั้น ขณะนี้ได้ลงนามในประกาศเปิดประมูลโครงการพัฒนาพื้นที่แปลงดังกล่าวแล้ว โดยจะขายเอกสารประกวดราคาตั้งแต่วันที่ 9 เมษายน ถึงวันที่ 8 พฤษภาคม 2562 (30 วัน) กำหนดยื่นเอกสารประมูลวันที่ 30 กรกฎาคม 2562คาดว่าจะลงนามสัญญาได้ช่วงปลายปี 2562 คาดเริ่มก่อสร้างในต้นปี2563

ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดในฐานะผู้จัดการโครงการการศึกษาความเหมาะสม ออกแบบรายละเอียดเบื้องต้น โครงการพัฒนาพื้นที่สำนักงานใหญ่ การรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) และพื้นที่ต่อเนื่องบริเวณตึกแดงบางซื่อ กล่าวว่า สำหรับรูปแบบการพัฒนาที่วางไว้ แบ่งพื้นที่ 120 ไร่ ตามแผนการพัฒนาแบ่งเป็น 4 โซน ดังนี้

• โซน S : อาคารสำกนังานใหญ่การรถไฟฯ พื้นที่ประมาณ 15.6 ไร่
• โซน A : อาคารสำนักงาน พื้นที่ประมาณ 20.4 ไร่
• โซน B :พื้นที่พัฒนาอาคารพักอาศัยและคอมมูนิตี้มอลล์ รวมพื้นที่ 55.8 ไร่
• โซน C: บ้านพักพนักงานการรถไฟฯ บนพื้นที่ 28.2 ไร่

ทั้งนี้ รูปแบบโครงการ จะแยกเป็น การลงทุนสร้างอาคารสำนักงานใหญ่ของการรถไฟฯ คาดจะมีพื้นที่รวม 113,000 ตารางเมตร มูลค่าลงทุนจากเอกชน 4,000 ล้านบาท และส่วนอีก 300,000 ตารางเมตรที่เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าบนเนื้อที่ 20.4 ไร่ มูลค่าลงทุน 10,000 ล้านบาท นอกจากนี้ จะมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับพนักงานการรถไฟฯในแปลง c บางส่วน ซึ่งจะทำเป็นรูปแบบคอนโดฯจำนวน 500 ยูนิต มูลค่าลงทุน 500-600 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อการพักอาศัยประมาณ 6,000 ยูนิต ซึ่งจะเป็นรูปแบบสิทธิการเช่า(LEASEHOLD)ขนาดห้องชุด 30-35 ตารางเมตร  ราคาขายห้องชุดปัจจุบัน 70,000-75,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งต่ำกว่าห้องชุดที่ขายกรรมสิทธิประมาณ 30%  และหากมีการปรับผังสีประเภท ย.8 เป็น ย.9 รูปแบบการพัฒนาคงเปลี่ยนเป็นอาคารสำนักงานมีความสูงถึง 40 ชั้นจากเดิมจะพัฒนาอาคารพักอาศัยที่เป็นคอนโดมิเนียม