Century21 Poll เผยผลสำรวจ “บ้านหลังแรก สำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยผู้ประกอบการเอกชน”พบ 75.40% ของตัวแทนผู้มีรายได้น้อยทั้งหมดต้องการบ้านที่พัฒนาโดยเอกชน และพบ 42.90% ยังไม่เข้าใจกฎหมาย-มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ
บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) เปิดผลการเก็บข้อมูลและวิจัย “Century21 Poll” ในหัวข้อ “บ้านหลังแรก สำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการเอกชน” จากกลุ่มตัวอย่างตัวแทนผู้มีรายได้น้อยจากทั่วประเทศ 1,091 คน พบว่าร้อยละ (%) 75.40 ของตัวแทนผู้มีรายได้น้อยทั้งหมดต้องการบ้านหลังแรก ที่พัฒนาโดยเอกชน โดยมีความต้องการให้รัฐบาลและเอกชนสนับสนุนเรียงตามลำดับ ดังนี้
1) ฟรีค่าธรรมเนียมโอน ซึ่งผู้มีรายได้น้อยต้องการสูงถึงร้อยละ 98.4
2) มาตรการฟรีค่าจดจำนอง ต้องการร้อยละ 96.90
3) ต้องการให้แถมเฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน เช่น เตียงนอน – ตู้เสื้อผ้าร้อยละ 86.90
4) ต้องการอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3 ตลอดอายุการผ่อนถึงร้อยละ 79.60 ขณะเดียวกันพบว่าตัวแทนผู้มีรายได้น้อย ร้อยละ 42.90 ไม่ต้องการ “มาตรการสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนตาม พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร”
ทั้งนี้เมื่อทำการวิเคราะห์ข้อมูลจากการสัมภาษณ์เพิ่มเติมพบว่า ประชาชนที่มีรายได้น้อยส่วนใหญ่ยังขาดความเข้าใจเกี่ยวกับพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร ดังนั้นนัยดังกล่าวนี้จึงสะท้อนได้ว่า หากเอกชนต้องการจะดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยให้ประสบผลสำเร็จ เอกชนควรต้องให้ความสำคัญกับการประชาสัมพันธ์ สื่อสาร “ข้อมูล/สารสนเทศในเชิงกฎหมาย” เหล่านี้ให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายหรือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น
นายธิติวัฒน์ ธีรกุลธัญโรจน์
นายธิติวัฒน์ ธีรกุลธัญโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทสานต่อ “นโยบายมุ่งเน้นสร้างสังคมแห่งการเรียนรู้” ผ่านศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการทำผลสำรวจภายใต้ชื่อ “Century21 Poll” เพื่อนำเสนอมุมมองที่มาจากความคิดเห็นที่รอบด้านและเป็นประโยชน์ในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค ล่าสุดได้ทำการสำรวจในหัวข้อ “บ้านหลังแรก สำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยผู้ประกอบการเอกชน” เพื่อสำรวจความต้องการและความคิดเห็นของผู้มีรายได้น้อยต่อ “บ้านหลังแรก” ที่พัฒนาโครงการโดยผู้ประกอบการเอกชน โดยได้ลงพื้นที่เก็บข้อมูลในรูปแบบการวิจัยเชิงสำรวจ กับกลุ่มตัวอย่างที่เป็นตัวแทนของประชาชนผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกลุ่มที่เป็นประชาชนไทยที่เริ่มประกอบอาชีพหลังสำเร็จการศึกษา ซึ่งมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 600 บาท จนถึง 15,834 บาท (พิจารณาตามหลักประกันทางเศรษฐกิจยามชราภาพผ่านมาตรการทางภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรมสรรพากร) จากทั่วประเทศ รวมจำนวนทั้งสิ้น 1,091 คน
ทั้งนี้กระบวนการได้มาซึ่งขนาดของกลุ่มตัวอย่างเป็นไปตามนัยเชิงทฤษฎี/แนวคิดเกี่ยวกับการได้มาซึ่งจำนวนตัวแทนในการให้ข้อมูลเพื่อการวิจัย ณ ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 95 ความคลาดเคลื่อนไม่เกินร้อยละ 5
ข้อมูลจากการสำรวจความต้องการเกี่ยวกับบ้านหลังแรกที่ประกอบการโดยผู้ประกอบการเอกชน ดำเนินการสำรวจใน 2 ประเด็น ประเด็นแรกคือ การสำรวจในประเด็นเกี่ยวกับ พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ 528) ซึ่งเมื่อปี 2554 ถือว่าเป็นหนึ่งในนโยบายเร่งด่วนของรัฐบาล เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนที่ไม่เคยเป็นเจ้าของบ้าน หรือคอนโดมิเนียมมาก่อน สามารถซื้อบ้านหรือคอนโดฯเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้โดยอาศัยมาตรการทางภาษีเข้ามาสนับสนุนในประเด็นนี้
ผลการสำรวจพบว่า ประชาชนที่มีรายได้น้อยต้องการบ้านหลังแรกตามนัยแห่งพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว เพียงร้อยละ 57.10 % และ ไม่ต้องการ้อยละ 42.90 ซึ่งเมื่อสัมภาษณ์เพิ่มเติมพบว่า ประชาชนที่มีรายได้น้อยที่ให้ข้อมูลเพื่อการวิจัย ส่วนใหญ่ยังไม่เข้าใจเกี่ยวกับพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร ผลการสำรวจประเด็นนี้จึงสะท้อนว่า หากเอกชนหรือผู้ประกอบการเอกชนต้องการจะดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยให้สำเร็จ “การประชาสัมพันธ์” หรือ “การสื่อสาร” หรือ “การส่งเสริมการขาย” จักเป็นปัจจัยดึงดูดหลักที่ทำให้ประชาชนที่มีรายได้น้อยต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในความต้องการเกี่ยวกับบ้านหลังแรก แต่ดำเนินการโดยภาคเอกชน (เอกชนสร้าง-ขาย-จัดการด้านการเงินให้) กลับพบว่า ประชาชนที่มีรายได้น้อยที่ให้ข้อมูลเพื่อการวิจัย ต้องการบ้านหลังแรกที่มาจากผู้ประกอบการเอกชนมากถึงร้อยละ 75.40
ประเด็นหลักที่ 2 ในการวิจัยเชิงสำรวจ บริษัทฯ ได้สอบถามความคิดเห็นเกี่ยวกับ บ้านหลังแรก ที่เอกชนเป็นผู้สร้าง ผู้ขาย และผู้จัดการด้านการเงิน ใน 7 ประเด็นย่อย พบว่าประชาชนแสดงความคิดเห็นในประเด็นย่อยต่างๆเรียงลำดับดังนี้
- การฟรีค่าธรรมเนียม ประชาชนที่มีรายได้น้อยแสดงความเห็นว่า เห็นด้วยถึงร้อยละ 98.40 ซึ่งผลการวิจัยเชิงสำรวจนี้สอดคล้องกับ “มาตรการถาวร” ในการลดค่าโอน-จำนองบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่ประกาศ เมื่อ มิถุนายน 2561 จากร้อยละ 3 เหลือร้อยละ 0.01 หรือจากเดิม 1,000,000 บาท ต้องจ่าย 30,000 บาทเหลือจ่ายเพียง 300 บาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบ้านที่มีราคาไม่เกิน 1.50 ล้านบาท (ดำเนินการโดยการเคหะแห่งชาติ)
2. การฟรีค่าจดจำนอง ประชาชนที่มีรายได้น้อยแสดงความเห็นว่า เห็นด้วยถึงร้อยละ 96.90 ผลการวิจัยเชิงสำรวจนี้สอดคล้องกับ “เงื่อนไขสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐ” โดยประชาชนที่มีรายได้น้อยที่จะได้รับสิทธิดังกล่าว ต้องมีสิทธิสวัสดิการแห่งรัฐ มีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาทต่อเดือน ระยะการผ่อนไม่เกิน 40 ปี ไม่ต่ำกว่า 7 ปี อายุต้องไม่เกิน 70 ปี ทั้งนี้สิทธิที่จะได้รับ ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าประเมินราคาหลักประกัน ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ค่าจดทะเบียนนิติกรรมจำนอง เป็นต้น โดยรับดอกเบี้ยคงที่ 5 ปีแรก ที่ร้อยละ 2.
3. การแถมเฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน เตียงนอน และตู้เสื้อผ้า ประชาชนที่มีรายได้น้อยแสดงความเห็นว่า เห็นด้วยถึงร้อยละ 86.90 ผลการวิจัยเชิงสำรวจดังกล่าวนี้ สะท้อนว่า บ้านแต่ง Fully Furnished จะมีอยู่ 2 แบบ คือบ้านตัวอย่าง ซึ่งโครงการจะขายออกไปช่วงท้ายก่อนปิดโครงการ และบ้านมาตรฐานที่เป็นบ้านเปล่ามาแต่งเฟอร์นิเจอร์เพิ่ม ซึ่งจะเป็นบ้านที่นำมาจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย ดังนั้นหากผู้ประกอบการเอกชน (เอกชนสร้าง-ขาย-จัดการด้านการเงินให้) จะดำเนินการขายบ้านหรือที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยได้อย่างดี คล่องตัว สิ่งที่ผู้ประกอบการเอกชนต้องให้ความใส่ใจคือ “การส่งเสริมการขาย” ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคที่เป็นผู้มีรายได้น้อย ซึ่งผู้รายได้น้อยจะให้ความสำคัญกับส่วนลด ฟรีดาวน์ ฟรีจดจำนอง ดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน มากกว่าเฟอร์นิเจอร์
4. อัตราดอกเบี้ยร้อยละ3 ต่อปีตลอดอายุการผ่อน ประชาชนที่มีรายได้น้อยแสดงความเห็นว่า เห็นด้วย ร้อยละ 79.60 ผลการวิจัยเชิงสำรวจนี้ สะท้อนว่า แม้ประชาชนที่มีรายได้น้อยจะเห็นด้วย เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3แต่หากการจัดการดอกเบี้ยของผู้ประกอบการเอกชนสามารถดำเนินการดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ (Fixed rate) จะทำให้จำนวนยูนิตที่ผู้ประกอบการเอกชนสร้างไว้ สามารถขายออกได้ง่ายกว่า
5. ราคาผ่อนชำระขั้นต่ำ 3,800 บาทต่อเดือน ประชาชนที่มีรายได้น้อยแสดงความเห็นว่า เห็นด้วย ร้อยละ 78.50 ผลการวิจัยเชิงสำรวจนี้ สะท้อนว่า แม้ประชาชนที่มีรายได้น้อยจะเห็นด้วย แต่จากการสัมภาษณ์เพิ่มเติมกลับพบว่า ประชาชนที่มีรายได้น้อยพร้อมจะผ่อนชำระมากขึ้นหากสามารถหาเงินในแต่ละเดือนได้มากขึ้น ดังนั้น ผู้ประกอบการเอกชน ควรนำข้อมูลนี้ไปทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการเปิดโอกาสให้มีการผ่อนขั้นต่ำ-ขั้นสูงได้ในแต่ละเดือน เพื่อเป็นอีกปัจจัยดึงสำหรับให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย/บ้านที่ประกอบการโดยผู้ประกอบการเอกชน (เอกชนสร้าง-ขาย-จัดการด้านการเงินให้) อันจะทำให้ระยะเวลาในการผ่อนสามารถลดต่ำกว่า 40 ปีได้ ขณะเดียวกันไม่ก่อหนี้เสียให้เกิดขึ้นกับระบบการเงินโดยรวม
6. จำนวนระยะเวลาในการผ่อนชำระ สูงสุด 40 ปี ประชาชนที่มีรายได้น้อยแสดงความเห็นว่า เห็นด้วยร้อยละ 72.80 ผลการวิจัยเชิงสำรวจในประเด็นย่อยนี้มีความสัมพันธ์ทางบวกกับ “ราคาการผ่อนชำระขั้นต่ำ” ที่ต้องอาศัย “มาตรการการบริหารจัดการการขาย” ที่เหมาะสมสอดคล้องกัน
7. อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3-5 ปีตลอดอายุการผ่อน ประชาชนที่มีรายได้น้อยแสดงความเห็นว่า เห็นด้วยร้อยละ 60.70 ผลการวิจัยเชิงสำรวจนี้ สะท้อนว่า แม้ประชาชนที่มีรายได้น้อยจะเห็นด้วยกับการคงที่ดอกเบี้ยตลอดอายุการผ่อน แต่อัตราดอกเบี้ยก็ยังคงเป็นเป็นปัจจัยดึงดูดที่ผันแปรหรือเกี่ยวข้องกับปัจจัยอื่นๆ ร่วมด้วย
นอกจากนี้ บริษัท ยังได้ทำการสอบถามเกี่ยวกับอุปสรรคในการมีบ้านหลังแรก ที่ประกอบการโดยผู้ประกอบการเอกชน ผลการสำรวจสรุปได้ว่า อุปสรรคสำคัญประกอบด้วย
- ความไม่ชัดเจนของกฎหมายและข้อกำหนดจากทางธนาคารพาณิชย์ ร้อยละ 90
- รองลงมาคืออุปสรรค ภาระหนี้ครัวเรือนที่ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ได้ ร้อยละ 70
- อุปสรรคเงินดาวน์ ร้อยละ 50
เมื่อทำการวิเคราะห์เนื้อหา (Content analysis) เพิ่มเติมเกี่ยวกับอุปสรรค โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปสรรคเกี่ยวกับข้อกฎหมายหรือข้อกำหนดของธนาคารพาณิชย์ พบว่า หากผู้ประกอบการเอกชนร่วมมือกับภาครัฐมากขึ้นอุปสรรคเหล่านี้จะสามารถจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้นเช่นกัน
ผศ.ดร. พรพรรณ วีระปรียากูร
ด้าน ผศ.ดร. พรพรรณ วีระปรียากูร ที่ปรึกษากิตติมศักดิ์ ศูนย์วิจัยข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ Century21 Poll ได้สรุปแนวทางเสนอแนะ จากผลการสำรวจครั้งนี้ว่า ทางรอดและความเป็นไปได้ ที่ผู้ประกอบการเอกชน (เอกชนสร้าง-ขาย-จัดการด้านการเงินให้) อยู่ที่ การสร้างแรงจูงใจให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อย ซื้อบ้าน/ที่อยู่อาศัยที่ดำเนินการโดยผู้ประกอบการเอกชน เกี่ยวข้องกับ “ตัวจูงใจ/ตัวล่อ” ได้แก่ การฟรีค่าธรรมเนียม การฟรีค่าจดจำนอง และการจัดการปัญหา/อุปสรรคหลัก ทั้งความไม่ชัดเจนของกฎหมายและข้อกำหนดจากทางธนาคารพาณิชย์
เมื่อวิเคราะห์ร่วมกับข้อมูลจากการสัมภาษณ์ นำมาสู่ข้อสรุปเชิงเสนอแนะ (research proposition) ที่ว่า “ตำแหน่งหรือทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัย/บ้านอยู่ติดถนนหลัก หรือการคมนาคมสะดวก หรือใกล้สถานที่ทำงาน สถานพยาบาล ห้างสรรพสินค้า” สิ่งเหล่านี้เป็นเป็นดึงดูดให้มีการซื้อมากขึ้น แต่ทั้งนี้ต้องสัมพันธ์กับ“มาตรการการบริหารจัดการการขาย” ที่เหมาะสม
ส่วนทางตันและความไม่สมเหตุสมผลที่สรุปได้จากผลการวิเคราะห์ข้อมูลจากการสัมภาษณ์ พบว่า ทางตันสำหรับผู้ประกอบการเอกชน (เอกชนสร้าง-ขาย-จัดการด้านการเงินให้) อยู่ที่ “บ้าน” เป็นหลัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรฐานการก่อสร้าง ทั้งในส่วนวัสดุก่อสร้าง แบบบ้านทันสมัย ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมในชุมชน และการดูแลระหว่างการขายและภายหลังการขาย ที่อาจจะเป็นภาระแก่ผู้มีรายได้น้อยในระยะยาว เช่น การเรียกเก็บค่าส่วนกลาง เป็นต้น
