Prop2morrow.com สอบถามความเห็นของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงปัจจัยที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงกว่า 8 เดือนที่เหลือของปี 2562 นั้นต่างเห็นพ้องกันว่า แม้ว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนจากการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่รถไฟฟ้าในหลายสายทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ยังมีมุมมองต่อภาพรวมของตลาดอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยทั่วประเทศมีแนวโน้มหดตัวจากที่ตลาดขยายตัวดีในปีก่อน จากแรงกดทับปัจจัยเสี่ยง ดังนี้
- นโยบาย Macro Prudential สำหรับที่อยู่อาศัย ที่เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป ปรับลด LTV (Loan-to-Value :LTV) ลงเหลือร้อยละ 80 สำหรับการกู้สัญญาที่สองขึ้นไปและที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท
- การชะลอตัวของความต้องการ(Demand)ของลูกค้าจากต่างประทศ โดยเฉพาะประเทศจีน
- แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อขีดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า
- ปัญหาการเมืองภายในประเทศ
จากปัจจัยท้าทายข้างต้นส่งผลให้ผู้ประกอบการรอสังหาฯหลายรายต่างแตะเบรกการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี พร้อมกับติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะประเด็น LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น และประเด็นการเมืองภายในประเทศที่ถึงแม้การเลือกตั้งจะผ่านพ้นไปแล้ว แต่ก็ยังสร้างความกังวลต่อผู้ประกอบการและภาคธุรกิจ ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯต่างสะท้อนว่าปัจจัยต่างๆเหล่านี้อาจฉุดรั้งยอดขายและยอดโอนแผ่ว
ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการได้ปรับตัวรองรับหวังตีฝ่าวงล้อมปัจจัยเสี่ยงรอบด้านในรูปแบบที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับความพร้อมและศักยภาพของแต่ละราย อาทิ
- ระบายสต็อก ด้วยการใช้โปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย
- ระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ จะเปิดตัวโครงการที่มั่นใจในศักยภาพจริงๆ
- มองหาพื้นที่ศักยภาพ ถึงแม้ในบางทำเลมีโครงการรถไฟฟ้าซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยบวกสำคัญแต่ก็พบว่าผู้ประกอบการก็มีความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่เช่นกัน
- นอกจากการทำ Pre-approve เพื่อลดการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารแล้ว ผู้ประกอบการยังมีความเข้มงวดในการกลั่นกรองลูกค้ามากขึ้น พร้อมกับมีการจัดโปรแกรมให้เหมาะสมกับลูกค้า อีกทั้ง มีการตรวจสอบสัญญาการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าว่ามีกี่สัญญา
- ขยายระยะเวลาการจ่ายเงินดาวน์
- เปลี่ยนจากสร้างเสร็จก่อนขายมาเป็นแบบการจองที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้สร้างหรือแบบบ้านสั่งสร้าง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ
- เพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำหรือ Recurring income ให้มากขึ้น เช่น รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า เป็นต้น
นางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ หรือ อีไอซี (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2562 อาจปรับลดลงประมาณ 10% เทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 7.6 แสนล้านบาท (หลังจากที่ปีก่อนขยายตัวสูงกว่า 26%YOY) โดยตลาดหลักยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 5.1 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นสัดส่วนหลักที่ 68%
นางสาวนพมาศ ฮวบเจริญ
ส่วนหน่วยขายได้ (Presale) ของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2562 คาดว่าจะหดตัวประมาณ 14% เทียบกับปีก่อนหน้า โดยคอนโดมิเนียมมีโอกาสลดลงมากที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมจากมาตรการ LTV และกำลังซื้อของต่างชาติที่อ่อนแอลง ขณะที่ ผู้ประกอบการอาจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ (หดตัวประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า) เนื่องจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ผนวกกับภาวะอุปทาน (Supply)ส่วนเกินที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม
มาตรการการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย: มาตรการที่เข้มงวดส่งผลกระทบทางลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยให้ลดลง ซึ่งผลกระทบแตกต่างกันไปตามประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคา ขณะเดียวกันการซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มนักลงทุน/เก็งกำไร ทั้งไทยและเทศมีแนวโน้มที่จะลดลง เนื่องจากมาตรการ LTV มีผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มชะลอลง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตมีโอกาสชะลอตัวลง และลดทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุน ซึ่งกระทบต่อความน่าสนใจของการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่นิยมซื้อเพื่อการลงทุน/เก็งกำไรของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่อาจชะลอตัวลงหลังจากที่ขยายกว่า 40% ต่อปีในช่วงปี 2558-2560 จากความอ่อนแอลงของเศรษฐกิจและการเงินในประเทศจีน
สำหรับแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในระยะปานกลางแล้ว (ปี2563- 2565 )อีไอซียังคงคาดว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะมีแนวโน้มทยอยฟื้นตัวที่อัตราเฉลี่ยประมาณ 3% ต่อปี และเติบโตเฉลี่ยประมาณ 5% สำหรับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ สอดรับไปกับการเติบโตของเศรษฐกิจที่มีต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของเขตเมืองตามการเพิ่มขึ้นของเส้นทางคมนาคมใหม่ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าหลายสายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และการปรับผังเมืองที่อาจเพิ่มพื้นที่ศักยภาพในระยะข้างหน้า รวมถึงขนาดของครัวเรือนที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และจังหวัดหัวเมืองหลัก
