ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครก่อนหน้านี้หลายปีต่อเนื่องมาถึงปัจจุบันเป็นตลาดที่มีการขยายตัวค่อนข้างชัดเจนทั้งในเรื่องของพื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และเรื่องของอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

“แม้จะมีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ทุกปี แต่ในปีนี้และอนาคตแนวโน้มที่อัตราการเช่าคงที่หรือไม่เปลี่ยนแปลงจากปัจจุบันมากนัก เพราะว่ามีอาคารสำนักงานใหม่เปิดให้บริการต่อเนื่องในอีก 1 – 6 ปีข้างหน้า ขณะที่ความต้องการยังไม่มีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงมากนัก”  นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวให้ความเห็น

พื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่รายปีและสะสมในกรุงเทพมหานคร

ที่มา: บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นสุดไตรมาสที่ 1ปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 8,964,000 ตารางเมตร (ตร.ม.)โดยในช่วงไตรมาสที่  1 ที่ผ่านมามีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการประมาณ 86,600 ตารางเมตร และมีอีกมากกว่า 156,110 ตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2562 โดยหลังจากปี 2562 ถึงปี2566 จะมีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการรวมกันประมาณ 1.7 ล้านตารางเมตรหรือประมาณ 19% ของพื้นที่อาคารสำนักงานในปัจจุบัน

อาคารสำนักงานที่อยู่ในระหว่างก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานที่พัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาวในพื้นที่ CBD ของกรุงเทพมหานครโดยมีสัดส่วนประมาณ 57% หรือมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมประมาณ 0.71 ล้านตารางเมตร และเป็นอาคารสำนักงานที่อยู่ในโครงการมิกซ์-ยูสเป็นส่วนใหญ่เพราะกว่า 54% ของอาคารสำนักงานที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2562 – 2565 เป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์-ยูส

นายสุรเชษฐ กล่าวด้วยว่า พื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคตมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเพราะว่าตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไปจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการปีละไม่ต่ำกว่า 300,000 ตารางเมตร ซึ่งตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นมาเป็นช่วงที่มีพื้นที่อาคารสำนักงานเปิดให้บริการต่อเนื่องและมีพื้นที่มากโดยที่บางปีจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เปิดให้บริการมากกว่า 400,000 ตารางเมตร

พื้นที่อาคารสำนักงานในโครงการมิกซ์-ยูส

ที่มา: บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

ปัจจุบันมีโครงการมิกซ์-ยูสหลายโครงการอยู่ในระหว่างการพัฒนารวมไปถึงกำลังจะเปิดตัวในอนาคต ซึ่งมีหลายโครงการที่มีส่วนหนึ่งเป็นอาคารสำนักงาน ดังนั้น อาคารสำนักงานพื้นที่รวมกันมากกว่า 1.24 ล้านตารางเมตรที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปี 2562 – 2565 มีพื้นที่อาคารสำนักงานประมาณ 54% หรือประมาณ 0.71 ล้านตารางเมตรเป็นอาคารสำนักงานที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์-ยูส โดยแต่ละปีในช่วงปีพ.ศ.2562 – 2565 มีอาคารสำนักงานที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์-ยูสเปิดให้บริการทุกปีและส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ CBD

สำหรับอัตราค่าเช่านั้น นายสุรเชษฐ ให้ความเห็นว่า อัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 91% ของพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร โดยพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินมีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดคือประมาณ 97% แต่ที่น่าสนใจคือ พื้นที่ CBD ที่มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 95% ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานในแต่ละปีตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมานั้นมีไม่ต่ำกว่า 180,000 ตารางเมตรต่อปี ซึ่งตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นไปจะมีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่ไม่ต่ำกว่าปีละ 240,000 ตารางเมตรซึ่งอาจจะมีผลต่อภาพรวมของอัตราการเช่าเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคตได้ รวมไปถึงอาคารสำนักงานเก่าที่อาจจะได้รับความสนใจน้อยกว่าอาคารสำนักงานใหม่

ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในพื้นที่ CBD สูงที่สุดค่าเช่าอาคารสำนักงานโดยทั่วไปจะมีการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3 – 7% ขึ้นอยู่กับประเภทของอาคารและทำเลที่ตั้ง รวมไปถึงอัตราการเช่าของอาคารนั้นๆ ด้วย อัตราการเช่าสูงมีพื้นที่ว่างไม่มากและอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดินในพื้นที่ CBD หรือตามแนวถนนรัชดาภิเษก สุขุมวิท พญาไท พหลโยธินจะมีการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าอาคารที่มีอัตราการเช่าต่ำกว่าในทำเลเดียวกัน

อาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD หรือพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก สุขุมวิท พญาไท มีค่าเช่าที่มากกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนขึ้นไป บางอาคารมีการตั้งค่าเช่าที่ 1,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีพื้นที่เช่าเหลือน้อยหรือว่าเป็นอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ในพื้นที่ CBD

เกี่ยวกับ ฟีนิกซ์ฯ :  ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2562 ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การศึกษาตลาด ที่ปรึกษาโครงการ การทำวิจัยตลาดอสังหาฯ การพัฒนาและบริหารโครงการอสังหาฯ ธุรกิจนายหน้า ธุรกิจขายฝากอสังหาฯ

เว็บไซต์       : www.phoenixproperty.co.th

Facebook   : facebook.com/phoenixpropertythailand

Twitter      : twitter.com/ThePhoenixTH

YouTube    : Phoenix Property Thailand Channel