การที่ประเทศไทยยังไม่มีรัฐบาลใหม่หลังจากการเลือกตั้งผ่านมาแล้วอีกทั้งเรื่องของการเมืองที่ยังมีความไม่แน่นอนยังคงสร้างความกังวลให้กับคนไทยจนอาจจะเกิดการชะลอการใช้จ่ายหรือว่าชะลอการตัดสินใจในหลายๆเรื่องออกไปก่อนเพื่อรอดูนโยบายของรัฐบาลใหม่ จึงอาจจะมีผลต่อเนื่องให้ภาวะเศรษฐกิจของประเทศชะลอตัวแบบที่เริ่มมีสัญญานให้เห็นแล้วในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลรักษาการณ์ตอนนี้จึงเริ่มมีความคิดที่จะออกนโยบายหรือมาตรการในการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาในช่วงยังไม่ได้รัฐบาลใหม่เพื่อไม่ให้เศรษฐกิจชะลอตัว
มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเรื่องที่มีข่าวออกมาในช่วงที่ผ่านมาว่าจะมีมาตรการออกมากระตุ้นโดยมาตรการที่จะออกมาอาจจะมีเรื่องของการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี ดอกเบี้ย ค่าจดจำนอง เพราะมาตรการเหล่านี้เป็น หนึ่งในรูปแบบของมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หลายรัฐบาลที่ผ่านมามีการนำมาใช้อย่างต่อเนื่องนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่ามาตรการต่างๆดังกล่าว จะช่วยเร่งให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์รวมไปถึงเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมาช่วยดันให้เศรษฐกิจในภาพรวมขยายตัวเพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งนธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับหลายธุรกิจรวมไปถึงคนจำนวนมาก
การกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจึงเปรียบเสมือนการกระตุ้นธุรกิจไปในตัวซึ่งได้รับผลดีทั้งฝั่งของผู้ประกอบการและผู้บริโภค นอกจากนี้ยังส่งผลดีต่อภาพรวม ดังนี้
- จะช่วยเร่งให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์
- เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
- ช่วยดันให้เศรษฐกิจในภาพรวมขยายตัว
- กระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ทั้งนี้ ทุกครั้งที่มีการงัดมาตรการดังกล่าวมาใช้ จะช่วยให้การซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักดังจะเห็นได้จากที่ผ่านมาที่มีการใช้มาตรการรูปแบบนี้
มาตรการรูปแบบนี้เป็นหนึ่งในมาตรการที่ทุกรัฐบาลที่ผ่านมาของประเทศไทยประกาศใช้เป็นมาตรการหรือนโยบายแรกๆ ทันทีที่ได้การจัดตั้งรัฐบาลเสร็จสมบูรณ์และมีความต้องการที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศไทยเพราะมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน โดยคิดเป็นเกือบ 10% ของ GDP ของประเทศไทย ซึ่งถือว่ามีส่วนช่วยให้เศรษฐกิจของประเทศในภาพรวมมีการขยายตัวมากขึ้นแบบชัดเจน
มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะมีเรื่องของการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นเงินก้อนใหญ่ที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายทันทีที่มีการโอนกรรมสทธิ์จากผู้ประกอบการหรือจากผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดามาเป็นของตนเองซึ่งโดยทั่วไปจะมีการจ่ายคนละ 50% ทั้งจากฝั่งของผู้ขายไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา และฝั่งของผู้ซื้อ โดยปกติมาตรการนี้จะลดหย่อนค่าธรรมเนียมนี้จาก 2% ลงมาเหลือ 0.01% หรือจาก 1% เหลือ 0.01% เพราะอย่างที่บอกคือผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายคนละ 50% ของค่าธรรมเนียม 2% ที่คิดจากราคาซื้อขาย โดยค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์นี้จะลดลงมาก ดังตัวอย่างการคำนวณเบื้องต้นด้านล่าง
นอกจากนี้การออกมาตรการนี้ในหลายรัฐบาลที่ผ่านมามีการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งเป็นภาษีที่มีผลต่อผู้ประกอบการโดยตรงรวมไปถึงกลุ่มของผู้ขายที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาไม่เกิน 5 ปี ยกเว้นอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์มีการย้ายชื่อตนเองเข้าไปในในทะเบียนบ้านแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้มีอัตราอยู่ที่ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินราชการ ภาษีนี้มีการจัดเก็บในอัตราที่สูงกว่าค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อต้องการการซื้อมาขายไปแบบการเก็งกำไรระยะสั้นอีกทั้งเป็นการเก็บภาษีจากผู้ประกอบการโดยตรง แต่จากมาตรการนี้ที่มีการประกาศออกมาในช่วงหลายรัฐบาลที่ผ่านมามีการลดหย่อนลงมาเหลือเพียง 0.1% เท่านั้น ซึ่งถ้ามีมาตรการลดหย่อนในส่วนนี้ออกมาก็จะมีผลแตกต่างดังนี้
การลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะนี้เป็นมาตรการที่สร้างผลดีให้กับผู้ประกอบการแบบชัดเจนเพราะผู้ขายที่ได้รับการลดหย่อนนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการ ซึ่งจะมีผลให้ผู้ประกอบการเสียภาษีลดลงไปเยอะเลย
การกระตุ้นธุรกิจสังหาริมทรัพย์โดยการออกมาตรการลดหย่อนต่างๆ นั้นอาจจะเป็นการกระตุ้นได้ในระดับหนึ่ง เพราะเป็นมาตรการที่ผู้ซื้อที่มีความพร้อมหรือมีศักยภาพในการขอสินเชื่อจะได้รับผลดีโดยตรง แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อที่ไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารหรือว่ามีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อธนาคารเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีปัญหามากกว่า และเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่สร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการเพราะกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้เพราะติดขัดไม่ผ่านเกณฑ์การพิจารณาของธนาคารจึงไม่สามารถโอนกรรมิสทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้ รัฐบาลพยายามผลักดันให้กลุ่มผู้ซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคารได้มากกว่าที่เป็นอยู่แต่อาจจะติดขัดในส่วนของธนาคารต่างๆ ที่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด อาจจะมีเพียงแค่บางธนาคารเท่านั้นที่ออกมาช่วยในเรื่องนี้แต่ก็มีวงเงินงบประมาณจำกัด
การที่รัฐบาลมีมาตรการนี้ออกมาเพื่อหวังจะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นทุกครั้งจะมีการจำกัดกรอบเวลาที่บังคับใช้เพราะว่าทันที่มาตรการนี้มีผลบังคับใช้เท่ากับว่ารัฐบาลขาดแคลนรายได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไปในทันที แต่ถ้าพิจารณาจากสถิติมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาแล้วพบว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์นั้นสูงขึ้นแบบชัดเจนทันทีที่มีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประกาศออกมา เนื่องจากว่าการลดหย่อนต่างๆ นั้นสร้างแรงจูงใจได้จริง อีกทั้งฝั่งของผู้ประกอบการก็พยายามเร่งหรือส่งเสริมการประชาสัมพันธ์ให้ผู้ซื้อรีบตัดสินใจในช่วงที่มีมาตรการจึงเกิดการซื้อขายกันมากขึ้นแบบชัดเจน ถ้ามาตรการนี้ออกมาในช่วงที่เหลือของรัฐบาลนี้ก็เท่ากับเป็นการช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเหลือขายในมืออีกหลายหมื่นยูนิตออกไปได้มากขึ้นซึ่งถือว่าเป็นการช่วยลดภาระของผู้ประกอบการไปได้ในระดับหนึ่งทันที เพราะฉะนั้นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการนี้มากกว่าผู้ซื้อทั่วไปถ้าพิจารณาจากมาตรการที่ออกมาก่อนหน้านี้ เพียงแต่มาตรการที่อาจจะออกมาหลังจากนี้ยังไม่ชัดเจนว่าจะครอบคลุมในเรื่องใดบ้างต้องรอดูต่อไป
เกี่ยวกับ ฟีนิกซ์ฯ : ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2562 ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การศึกษาตลาด ที่ปรึกษาโครงการ การทำวิจัยตลาดอสังหาฯ การพัฒนาและบริหารโครงการอสังหาฯ ธุรกิจนายหน้า ธุรกิจขายฝากอสังหาฯ
เว็บไซต์ : www.phoenixproperty.co.th
Facebook : facebook.com/phoenixpropertythailand
Twitter : twitter.com/ThePhoenixTH
YouTube : Phoenix Property Thailand Channel
